房地产投资者如何构建建设项目的融资模式？

目前国际上项目融资常用的融资模式有:投资人直接安排项目融资模式、投资人通过项目公司安排项目融资模式、基于“产品支付”的项目融资模式、ABS项目融资模式。(一)房地产投资者直接融资安排的模式房地产投资者直接融资安排的模式是项目投资者直接安排项目融资，项目投资者在融资安排中直接承担相应的责任和义务，可以说是最简单的项目融资模式。投资者直接安排项目融资的模式常用于投资者直接拥有项目资产，直接控制项目现金流的投资结构。这种模式一般适合财务结构不是很复杂，信用状况很好的房地产投资者。有利于投资者税收结构的安排。对于信用良好的投资者来说，可以通过直接偿清资本金的方式获得成本相对较低的贷款。这是因为即使他们安排有限追索权的项目融资，因为他们直接使用投资者的名义，一个信用良好的公司的声誉对大多数银行来说本身就是一种保证。对于房地产投资者直接融资的模式，投资结构一般为非公司合资结构。投资者可以根据自己投资策略的需要灵活安排融资，负债比例安排也比较灵活。投资者也可以充分利用自己与银行的良好关系和信用评级来降低融资成本。但由于这种模式是一种非公司制的合资企业结构，往往具有合伙企业的许多特征。投资者在法律上要承担多方面的无限连带责任，贷款的有限追索权不易实现，难以降低房地产投资者的融资风险。(二)房地产投资者通过项目公司安排项目融资方式。房地产投资者通过项目公司安排项目融资模式，即房地产项目的所有投资者共同投资组建具有法人资格的项目公司，然后以项目公司的名义拥有、运营和安排融资。这种模式的投资结构一般是法人合资结构，融资由项目公司直接安排。主要信用担保来源于项目公司的现金流、项目资产以及房地产投资者提供的融资相关担保和商业协议。这种模式的具体运作方式一般是:一是房地产投资者根据公司章程设立房地产项目公司，注入规定的股权资金，注册成立房地产项目公司；二是房地产项目公司作为独立法人，签署所有与项目建设、市场、融资相关的合同，安排项目融资，建设运营并拥有项目；第三，房地产项目公司清偿空白债务，根据相关协议和章程分配给股东。(三)基于“产品交付”的房地产项目融资模式基于“产品支付”的项目融资模式是项目融资的早期形式之一，起源于20世纪50年代美国油气项目开发的融资安排。基于“产品支付”的项目融资安排，是基于贷款银行或融资中介购买的全部或部分产品的未来销售收入或租金收入的权益。在这种项目融资模式中，提供融资的贷款银行从项目中购买特定份额的产品，这些产品的收益成为项目融资的主要偿债资金来源。贷款银行通过直接拥有项目产品的收益，而不是通过抵押或股权转让，实现融资的信用担保。以“产品支付”为基础的项目融资模式，适用于产品数量和现金流可以准确计算的项目。以“产品支付”为基础的房地产项目融资模式，是以贷款银行购买的房地产的全部或部分未来销售收入的权益为基础的。产品支付融资可安排的资金量等于贷款银行在一定利率下购买的不动产的预期未来收益贴现的资金现值。其具体特点是:一是由贷款银行或房地产投资者成立“融资中介机构”，购买项目一定比例的房地产作为融资依据；二是贷款银行安排资金给融资中介购买这部分房产，融资中介再根据产品支付协议将资金注入房地产项目；第三，项目进入销售期后，根据销售代理协议，项目公司作为融资中介结构的代理人销售房产，销售收入将直接进入融资中介偿还债务。(四)ABS(资产支持证券化)，房地产ABS项目的融资方式，即资产支持证券化。房地产ABS项目融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，以房地产项目资产的未来收益为担保，通过在国际资本市场发行高等级债券来筹集资金的一种房地产证券融资模式。其主要目的是通过其独特的提高信用等级的方式，使原来信用等级较低的项目仍能进入国际高等级证券市场，并利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点，大大降低发行债券筹集资金的成本。房地产ABS项目融资模式的具体操作步骤是:首先，设立一家能够获得国际权威信用评级机构高信用评级的房地产信托投资公司、投资保险公司或其他独立法人机构，即设立特殊目的公司(SPC)；第二，以合同约定的方式将房地产投资者所拥有的房地产项目资产的未来现金收益权转让给SPC，从而隔离房地产投资者自身的风险。SPC的融资风险只与项目未来的现金收益有关，与房地产投资者本身的风险无关，从而提高信用等级；第三，SPC直接在资本市场发债募集资金，将发债募集的资金用于房地产项目。SPC依靠其高信用评级降低债券利率；第四，SPC用房地产项目的现金流来偿还债券本息。从其操作步骤可以看出，房地产ABS项目的融资方式是通过SPC发行高等级债券进行融资，这种债务并不体现在房地产投资者自身的资产负债表中，从而规避了对房地产投资者资产质量的限制。而且国际高等级债券市场利率较低，为房地产ABS项目融资模式应用于资金需求大的优质房地产项目提供了广阔的空间。