商业地产投资具体做什么？
商业地产招商专员前期是做什么的？工业园区，怎么听起来像工业园区？
总结一下，招商有两个诀窍:一是认识自己，二是了解自己。
亲密的
我个人认为是作为一个好的投资人的基本功和入门之道，包括三点:放松的时候要勤快(对了，放松的时候要勤快)
1、交际、自我包装——如知识、形象、举止、社交礼仪、言谈、修养等最起码的要素都要具备；
2、改变，基本功的锻炼——思维能力的锻炼，最重要的是反应能力和适应能力，这是投资者最重要的第一素质能力，其次是良好的分析能力和心理状态；
……
3.勤奋和资源的积累——招商引资最大的技巧和诀窍其实就在这里。熟悉你的客户资源和行业特点，说起来容易做起来难。需要腿、手、口、脑对信息进行广泛的收集和整理。没有捷径，没有杂草，没有精华，都是厚积薄发，这是招商引资最重要的第二素质能力。
什么是招商？什么是商业地产招商？商业地产招商的问题与特点
商业地产投资具有目标商户优先级明确、租金和租期差异大、投资持续时间长、难度大、技术要求高等特点。总店租期长，租金低，中小店面租期短(一般三年)，租金高，往往是总店的3到10倍。招商引资需要很长时间。对于一般的商业地产项目，总是从商业业态组合持续到开业。开业后，经常会对商户进行调整。一般来说，没有半年很难招满项目。从第一次谈总店到签约，最快也要半年。总店不好把握项目，现在连锁店数量也不够。零售业放开后，情况有所好转。招商是个手工活，需要一件一件来做。我们现在不打招商广告，都是一个一个谈，一定要有耐心。
商业地产投资中存在的问题。
首先是招商难，难在哪里；二是招什么商户进店以及如何确定租金和签订租约。
从商家不愿意进场的心态来看，一是这个地方不好，没有投资价值；第二是有其他项目可以谈，但这个项目我不太清楚(当然这可能是项目本身造成的)；第三是项目还可以做，但是不太适合；第四是我觉得项目不错，但是就是进不去，可能是太贵或者其他条件太高。
招商难不能完全归咎于招商不到位，而是项目缺乏针对性，对招商把握不够准确。所以，只有站在商家的角度考虑问题，才能更有针对性，成功率更高。招什么样的商户进店，好像就是招商引资的工作。其实核心问题还包括购物中心的基本定位，因为每个定位都会针对不同的商户，比如设计思路，经营理念。另外，现在还有很多项目，高租金请谁，虽然现在已经很少了。大多数商业地产项目都有完整的商业和品牌规划。招什么商户进店，决定了以后卖什么，怎么卖，卖给谁。
租金确定的难点在哪里？我们都希望尽快实现高租金或者回笼资金，但是还有一个不可忽视的市场培育问题；商家希望租金低，太高就会离开。事实上，现在很多项目对租金的看法已经和开始时不一样了。除了那些大品牌店，很多商家对租金标准的判断都不是很准确。我们也和深圳的连锁商家的老板们讨论过，他们对选址的很多判断都是很直观的。目前很多项目的租金可能很高，但更重要的是看能不能持续经营，不是看现在的租金，而是看两到三年后的租金，到时候租金会基本稳定。
招商引资有三个阶段，一是吃饱，二是稳，三是旺。三年后一般情况下每年会有5%的调整。最初的租金并不代表以后会这样。反而是招一些好的商家让生意红火起来更长远。租金策略中有整体价格、租金形式和租赁时间。现在除了面积较大的主力店，一般店面租期都是三年，期间会有很大变化，或者三年后租金可以稍微上调。其实大店的风险也是很大的，做不好就会走。
第二是关于租赁。有些项目被商家看中，但总是不愿意签合同，或者几天就翻盘，其中租赁的问题占了很大一部分。现在租约存在的问题是开发商不愿意签，希望得到更多的利益。有利于让租约明确，开发商会获得广大商户的信任。不签租约的另一个原因是开发商对合同不够重视，很多东西往往在合同中被省略，很多表面的东西在合同中没有体现，这些内容也确实经常遇到；开发商基本都是追求简单化，只要商家每个月能付够房租就行，开发商也不想搞得太复杂。
新浪商业地产投资中心能做什么？核心商业模式可以分为三个部分:
1)在线服务:通过百度品牌专区、新浪首页三大专业网站、中国房地产电子商务服务网站EJU平台在线发布品牌商家拓展需求、商业项目招商信息；
具体包括:新浪首页信息的发布；百度品牌区域推广；EJU房地产电子商务门户推广；新浪商业地产首页推荐；乐尚电子报EDM直接投递；《乐尚》和《商业地产观察》杂志报道。
2)线内服务:通过商业地产专业数据库提供消费市场调研信息，通过商业地产项目诊断提供商业竞争环境分析，通过中国音乐商会商户数据库导入音乐商会品牌商户，通过400专业呼叫中心提供专业咨询服务，从新浪商户中心项目数据库导入海量商业项目信息；
具体包括:开通新浪投资促进中心电子招商频道；CRIC专业商业地产数据库支持；柯睿专业商业项目诊断服务；400电话提供专业投资咨询服务；数据库营销、手机短信群发。
3)线下服务:线上线下需求对接，让开发商和品牌商家洽谈签约。
具体包括:中国商业地产招聘会；商家品鉴团(暨项目品鉴会)；DFOM商业地产年会；大师沙龙；总统沙龙。
商业地产投资流程，商业地产投资策略1，商业项目部进行市场调研和目标客户分析；2、确定投资对象；3.确定商业模式:投资管理；委托经营；租赁经营；直接操作；虚拟管理；4.制定优惠投资策略；5.商务项目部执行客户招商月度计划；6.招商主管应制定客户招商周计划；7.客户管理员将客户资料存档，投资资料准备好；8.招商主管开发、拜访和联系目标客户；9.商业项目部对客户进行分类，确定重点；10.商务项目部安排客户与开发商进行初步洽谈，填写商户登记表。商务项目部负责客户与开发商的沟通和谈判。12.开发商与客户双方确定合作对象，签订招商意向书，缴纳保证金；13.商务项目部、开发商和客户之间的沟通、谈判、方案修改和批准；14，开发商与客户正式签订投资协议；
商业地产投资策划商业地产投资策划尚格名称投资定位
一、株洲概况
1，城市概况
株洲是中国南方最大的交通枢纽，南临广东，北依长江，东临上海、江浙，西接巴蜀、云贵。它有着连接华东、华南和西南的经济纽带城市的美誉。京广、浙赣、湘黔三条铁路干线、106、320国道、在建的京珠高速、国家即将建设的上瑞高速在市区交汇。
株洲现辖炎陵、茶陵、游仙、醴陵、株洲、松露、石峰、汤和、天元及国家高新技术产业开发区，总面积11400平方公里，其中市区450平方公里。总人口370万，其中城市人口70万。机械、冶金、化工、建材是株洲的四大支柱产业。株洲拥有国内主导产品50余种，其中产量最高的有11，出口量最高的有9种。多年来一直是湖南省出口创汇第一，是全国33个综合性出口商品基地之一。株洲的综合经济实力很强。2006年，全市生产总值突破600亿元，达到605.3亿元。人均GDP 16526元。
2.天元区概况
株洲高新技术产业开发区是1992经国务院批准设立的国家级高新技术产业开发区，位于株洲市湘江西岸，总规划面积35平方公里。经过十几年的建设，株洲高新区日新月异，已发展成为规划布局科学合理、基础设施完备、高新产业发展迅速、社会事业管理有序的现代化高科技新城。2004年被评为“湖南省投资环境十大诚信安全区”，2005年被评为“湖南省十大和谐行政示范区”。截至2005年底，全区共有企业898家，其中高新技术企业129家(已成功申报国家“863”项目17家)，外资企业68家，上市公司8家，形成了新材料、光机电一体化、生物医药四大高新技术产业。2005年地区生产总值97亿元，工业总产值238亿元，财政收入6.97亿元，在全国53个高新区中排名第35位。
3.2006年经济概况及消费热点
株洲社会消费品零售总额突破200亿元，达到208.5亿元，同比增长151%。扣除涨价因素，实际增长13%。城市和农村社会消费品零售额分别达到6543.8+02.94亿元和79654.38+00亿元，分别增长654.38+06.4%和654.38+03%。餐饮业和批发零售业增长强劲，分别实现营业收入251亿元和17.99亿元，同比分别增长16.9%和15.0%。
二、项目概述
尚格城位于株洲体育中心东南，南临株洲大道，北依湘江，对面是石峰公园，西临庐山路。有45路、18路、59路等。尚格名城总占地800亩，总建筑面积近1.2万平方米，常住总人口3万余人。商业面积18.54平方米，普通商业面积10.54平方米，综合商业面积40000平方米，酒店办公面积40000平方米，幼儿园面积6000平方米，会馆面积10000平方米，小学面积210000平方米。
第三，市场定位
据调查，2006年天元区社会消费品零售总额为6543.8+0.275亿。
元，住宿餐饮业1亿元，批发零售业为消费主体，分别为366.5438+0亿元和8.92亿元，天元区人均生产总值26.41.1元，消费能力较强。
第一阶段主要是满足社区居民的各种需求，形成小规模
社区商业包括餐馆、超市、便利店、吸烟酒店、洗衣店、茶馆、运动健身等。
后期随着住宅的滚动开发，形成了以娱乐、休闲、购物为特色的购物区，如专门的女性区、儿童区、酒吧运动区等专业购物区，区域内合理引入了配套各社区生活的商户。
一期的具体业务定位:
4号楼:家装公司和家居行业。
11、12号楼一层、一层:生活配套区。
12号、13号负一层:购物区。
11、12、13号楼二层:面积500平方米以上的大型餐饮、网吧、健身等商业机构。
15号楼:精品商务区
四、企业定位的SWOT分析
1，优势分析
1，前期招商容易，商家对门店调整及相关政策要求低。
2、资金投入少，只需要少量的媒体广告和素材制作费用。
3.市场容量大，依托尚格住宅集团的显性消费者人口超过3万。随着周边房地产项目的不断开发，入住人口将持续增加，隐形消费人口将达到65438+万以上。
4.周围没有成型的商圈，我们的商圈可以形成强大的市场聚集效应，打造出不同于现在社区商业原有消费理念的高档次、高品质的现代消费管理理念和消费场所。在新旧消费观念的转换中，这个项目更吸引了现代消费者的关注。
5.目前市面上大部分商家都在关注商家，关注的对象大多是品牌商家和有吸引力的商家。
2.劣势分析
1，项目开发周期长，很多经营户和投资者持观望态度。
2.交通很差。目前只有59条公交线路、18公交线路、45条公交线路经过本项目，商业辐射范围较小。
3.目前，株州消费者的三大消费场所是市中心商圈、松露商圈和河西新一佳商圈。这个商圈在商业氛围、品牌、规模、交通等方面都有劣势。
4.株洲空置的商业空间很高。2006年商业用房空置面积7.4万平方米，同比上涨16.3%，商业地产处于供大于求的状态。
3.市场威胁
1.湘银地产正在建设1000米临街商业中心。
2.庐山的春天，庐山上的浪漫，随着城市景观工程的临近，预计今年一期住宅交付，商铺也可同时交付使用。
五、招商引资的原则
贯彻“两个突出、四个优先”的基本原则
1，两个关键点
1.重点引进市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。
2.重点招商名家、企业、名品。
2.四个优先事项
1，工厂优先:厂家直销合作优先接合同；
2.名牌优先:国内外名牌优先；
3.独家运营优先权:该区域品牌独家运营的优先权；
4.特殊项目优先:有特殊业务项目的商业机构优先。
5、租赁面积达到500平方米以上优先引进。
六、重点投资对象
1，主要是服装方面的品牌厂商；
2.市、省内知名商业机构，如运动时空、阳光足浴等。；
3.具有丰富营销经验的区域品牌代理商:
七。投资促进政策
1，租金不涨，最后一年租金为标准租金，执行往年租金。
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商业地产如何招商，可以根据地段质量做回租协议。房东的问题应该是指商业零售(开发商把商业地产卖给小业主)。记得统一管理，承诺三年内不低于8%的回报。一般做法如下:
一、总店:必须在一楼。虽然它的租金不是最高的，但是可以吸引人，提升人气，增加拎包率和消费。比如:苹果旗舰店，ZARA，UNI优衣库等。。。
二、看地段和地段做好产品定位:是引进国际一流品牌还是二流品牌。或者:小商品批发市场，可以是中档市场的消费群体。
三、结合餐饮和超市等商业设施。
以上是商业业态分析。建议你找专业的商业地产策划公司做整体策划和商业运作。他们有商户资源，能搞招商，能协调开发商和租客、业主(出租房)搞好关系。也为未来商业开业后的运营管理公司提供咨询服务，提供前期、建设、运营、商业物业管理等全方位的专业服务~ ~
如何回租:交付后进入装修期，选择黄道吉日开业，统一经营模式，使第一年(经营养期)顺利过渡。运营公司需要在节日、第二年(成长期)、第三年(发展期)策划宣传活动。具体商业模式市场有很多成功案例，如北京西单大悦城、首地大峡谷、深圳华润永镇城等。
等商家开始赚钱了，就可以调整品牌和业态了。这时候他们会退房租，不同意的商家会退出，重新换商家，和小业主谈续约。
回租有两种情况，一种是和小业主续约，一种是和商家续约或者换商家。
商业地产投资佣金制1，薪资:底薪+佣金；
2.投资履约是指双方签订租赁合同，承租人支付租赁物应支付的费用；
3.佣金是税后计算的，公司负责税收；
4.佣金分为公仆和私仆。
1，基本工资(充分就业后的基本工资，包括所有补贴)
商业公司总经理、业务管理部经理、策划主管、投资主管、投资文员、运营专员、投资专员的基本工资:按公司现有编制和行政级别工资制度规定的标准；
(雇佣项目所在地当地人，可根据当地收入水平适当调整)；
2.佣金百分比
商业公司总经理:仆人-负责招商项目及内容，计提当月招商业绩总额的20%；
企管部经理:仆人-根据所负责的投资项目和内容，计提当月总投资业绩的8%；
策划主管:仆人-当月项目总投资业绩的2%；
招商文员:根据公司文职人员相应的工资标准，你没有资格享受招商业务的提成奖励方案。
四、招商人员佣金规定
招商工作按照顺序大致可以分为两个阶段:一是总店和二总店的招商阶段；二是全面现场招商阶段。根据行业标准和三门峡项目的实际情况，委托方案如下:
1，综合现场招商阶段佣金提成标准
招商主管/招商专员:将招商任务进行分解，根据项目总量和难度设定标准考核基数。
(1)招商总监:
仆——当月项目总投资业绩的3%；
私仆——按当月个人总投资业绩计算，基数为每月xxxx元；
A.当月成交额不足xxxx元，提成比例为10%；
b、月成交额xxxx元，提成比例15%；
c、月营业额达到xxxx元以上，提成比例20%；
(2)招商专员:
公务员-当月项目总投资业绩的2%÷投资专员人数；
私人佣金-与招商总监私人佣金的佣金率相同；
2、主力店和主力店招商阶段佣金提成标准:
总店和副总店佣金标准:
1)总店合同订立(合同签订、盖章、支付定金后，实际招商工作已经完成)，但由于尚未正式开业，合同条款的执行需要跟进，所以佣金提成可以在收到定金后的当月执行，但只支付应提取的总佣金的80%，另20%在开业后一个月内支付给商家；
2)公务人员佣金计提标准按照上述《综合现场招商阶段佣金提成标准》规定的个人应享有的相应比例计提；
3)个人佣金(即合同首席谈判代表、招商负责人、业务管理部经理的个人佣金)计提方法如下:
私仆-按当月个人总投资业绩计算，基数为每月xxxxx元。
a、月成交额不足xxxxx元，佣金比例为10%；
b、月成交额xxxxx元，提成比例15%；
c、月营业额xxxxx元，提成比例20%；
(备注:由于总店和副总店招商的特点，月任务考核基数与现场综合招商阶段不同，平均月任务基数要小很多。Xxxxx元为参考基数，可根据项目实际情况进行调整。)
动词 （verb的缩写）佣金支付时间
招商人员当月的经营业绩由招商主管在当月月底统计，项目业务管理部经理审核，财务核实，报商业公司总经理审批，与当月工资一并发放。
不及物动词补充说明
1.对于所有商户的佣人的计算，如果有新员工加入，当月入职不满30天或当月离职的，该员工所属的佣人不计算在内。
2.如果有任何招商人员离开该部门，其产生的佣金(公仆和私仆)将以公仆的形式支付给招商部门进行合理分配。
支持附件一:佣金计算比例说明
1.提取一般佣金目标的描述:
根据目前业内对签约商户支付租金的管理办法，普通商户支付的租金是一次性的三个月租金。根据目前投资佣金提取比例一般为1.5-2个月的投资项目租金，因此总目标提取为合同交易租金的50%。
2.商业公司总经理/企管部经理/策划主管:
三个岗位的工作职能决定了推广项目的整体招商进度，所以佣金只从合同租金总额中提取。考虑工作职责和贡献，总经理提取20%，经营管理经理提取8%，计划主管提取2%。
3.投资推广署署长/专员:
合同租金总额的3%和2%分别支付给主管和专员作为奖励，另15%作为考核系数，激励招商人员。
附件二:散铺租金业绩基数计算方法说明
部门每月要完成的面积=总建筑面积的70÷招商期的月数。
每人每月竣工面积=每月竣工面积÷投资人数(主管+专员)
每人每月完成量=每人每月完成面积㎡×平均租金xx元/㎡。
每人每月需要完成的量是每月xxxxx元绩效考核的基数。
附件三:主要门店业绩基数计算方法说明
部门每月要完成的面积=总店总建筑面积的70÷招商期的月数。
每人每月竣工面积=每月竣工面积÷投资人数(主管+专员)
每人每月完成量=每人每月完成面积㎡×主力店平均租金xx元/㎡。
每个人每个月需要完成的量就是每月xxxxx元的总店业绩考核基数。
商业地产招商的方式有哪些？商业地产投资如下:
1.商务项目部进行市场调研和目标客户分析；
2、确定投资对象；
3.确定商业模式:投资管理；委托经营；租赁经营；直接操作；虚拟管理；
4.制定优惠投资策略；
5.商务项目部执行客户招商月度计划；
6.招商主管应制定客户招商周计划；
7.客户管理员将客户资料存档，投资资料准备好；
8.招商主管开发、拜访和联系目标客户；
9.商业项目部对客户进行分类，确定重点；
10.商业项目部安排客户与开发商协商填写商户登记表。
11.商业项目部负责客户与开发商的沟通和谈判；
12.开发商与客户双方确定合作对象，签订招商意向书，缴纳保证金；
13.商务项目部、开发商和客户之间的沟通、谈判、方案修改和批准；
14，开发商与客户正式签订投资协议；