拿地需要完成海南创新的土地出让模式，恒大项目的“宝角楼”。
近日，澄迈县自然资源和规划局在海南省公共资源交易平台上发布三宗土地出让公告，挂牌出让该县三宗国有建设用地使用权。据悉，这三宗地块用于建设市场化商品房项目的土地面积为79177平方米(合计约118.8亩)，初始出让价格约为3.74亿元。
中国房地产报记者了解到，这三宗土地出让都是恒大悦龙湾项目所在地块。早在2020年5月29日，澄迈县自然资源和规划局就发布了《恒大悦龙湾项目修建性详细规划公示》，公示显示，该项目总用地面积为121376.56平方米(共约182.5438+0亩)。目前，恒大在该地块上已经开发到第三期。
根据上述三宗土地挂牌出让公告，竞得人必须完成恒大悦龙湾“保底交楼”的任务。三个土地项目预计出资额分别不低于211.36万元、4285万元、31.42万元。如果是同一投标人，预计出资不低于28563万元。
有人给这三块地算了一笔账:如果以挂牌出让起始价作为成交价，楼面地价只有1889元/平方米。房地产业内专家表示，虽然地方政府通过土地出让捆绑“包角楼”是一种创新做法，但由于土地延伸出的复杂问题，如“包角楼”项目涉及的复杂债权债务关系，对于接手土地的房企来说，也存在一些顾虑。
记者也就土地挂牌出让公告联系了恒大和澄迈县有关方面，均无回应。
？出让土地，捆绑“保障房”
“卖地捆绑‘包角楼’，是一种创新的做法。”165438+10月18，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。
165438+10月9日，海南省公共资源交易平台发布三则公告，澄迈县自然资源和规划局挂牌出让三宗城镇住宅用地。记者了解到，即将出让的三块土地位于该县老经济开发区北一环附近。公告内容除了土地面积、起拍价等基本信息外，基本一致。
根据上述公告，三宗地块的土地面积分别为55997.88平方米、15102.4平方米、8076.8平方米，对应的初始出让价格分别为26981万元、6651万元、3728万元。三幅地块总面积为79177.08平方米(约118.8亩)，起拍价为3.736亿元。
原本有三个一般的出让信息公告，但在竞买人资格第三条、第四条中明确规定“与恒大悦龙湾项目存在债权债务关系的企业不得参与竞买”、“竞买人应承担社会责任，完成恒大悦龙湾“保底交楼”任务，竞买人以与恒大形成债权的形式出资完成“保底交楼”任务”，引起广泛关注。
此外，公告还明确告知竞买人，可在报名前与澄迈县房地产风险防范领导小组办公室对接，充分了解出让宗地的条件及中标后将承担的责任和风险，并出具已充分了解出让宗地的条件及中标后将承担的责任和风险的书面承诺。
公告还对相应地块“建保”任务的出资额进行了估算，要求上述三个项目的出资额分别不低于211.36万元、4285万元和31.42万元，最终出资额以实际发生额为准。同时，还要求投标人投资建设幼儿园。据媒体统计，按照三块地的底价、“保底交房”任务的最低出资额和建设幼儿园的总出资额，企业实际需要缴纳的资金超过6.69亿元。
该项目已提交建设和发展到第三阶段。
记者从有关方面了解到，恒大悦龙湾项目是恒大在澄迈县开发的又一个商品住宅项目，总用地面积1.82亩。除建设2300多个住宅小区外，还规划了建筑面积2200平方米的品牌幼儿园、建筑面积3700平方米的风情街等配套设施。
早在2020年5月29日，澄迈县自然资源和规划局在《恒大悦龙湾项目修建性详细规划公示》中称，由海南鑫威房地产开发有限公司和澄迈鑫威盛房地产开发有限公司(均为恒大项目开发公司——记者注)开发建设的恒大悦龙湾项目，由三个地块组成，总用地面积65438。其中地上建筑面积309856.89平方米，地下建筑面积1.21.737平方米。
截止到2021年3月底，“恒大悦龙湾项目”已分三期报建。2020年6月5日，“恒大悦龙湾项目一期”建设工程规划许可审批前公示显示，8栋住宅楼、1栋商业楼、幼儿园总建筑面积为113301平方米。同时还上报了项目“一、二期”，三栋住宅楼总建筑面积约为32510平方米。2021年3月，“恒大悦龙湾三期”项目报建多栋住宅楼。
公开资料显示，“恒大悦龙湾三期”项目于2020年10月165438+首次取得预售许可证。2021 65438+2月23日，澄迈县行政审批服务局收回恒大悦龙湾项目二期17号楼预售许可证。注销原因是2021 12 10澄迈县自然资源和规划局公告注销项目开发企业名下的一份不动产权证书，项目土地权属发生变更。
2022年6月4日，65438，澄迈县住建局下发通知，对“恒大悦龙湾项目”资金进行监管。
？专家:土地供应模式创新应考虑多方面
上述三宗土地挂牌出让，是海南首创的土地出让模式，与“保角楼”并列。
6月165438+10月18日下午，记者也分别就上述三份公告联系了恒大及澄迈县相关人士，但均未回应。
“地方政府主动通过土地出让来绑定‘保障房’，如果最终能完成土地出让，应该能完成保障房的任务。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者，除了土地转让捆绑“保底”的措施外，畅通开发商的融资渠道也至关重要，包括快速办理开发手续和税收减免措施。只有在各种配套措施的支持下，土地流转捆绑“保底”的措施才能真正落地。
开发商对这种土地出让方式感兴趣吗？谢逸枫说，关键要看融资渠道有没有优惠政策，比如开发贷款和委托贷款能不能顺利通过，贷款利息多少。他认为，要看地块是否“干净”，是否存在债权债务纠纷，这也是保证土地出让捆绑“宝角楼”能否落地的一个非常重要的因素。
严跃进还表示，澄迈县自然资源和规划局挂牌出让三宗住宅用地的政策意义在于，当地政府在供地方面推出了一些创新的做法和内容。
他认为，首先，这种做法属于购地模式和“保障房”模式的捆绑，至少这种捆绑体现了各地解决“保障房”的紧迫性。这样可以更好地把土地供应工作和“保证交房”工作结合起来；其次，这种供地方式是创新的，但对于房企来说会有一些顾虑。这是因为“保底楼”项目涉及复杂的债权债务关系。如果没有考虑清楚这样的关系，看似拿了一块性价比很高的地，但“保底楼”事件可能会拖累这类企业的投资能力。
严跃进建议，企业应对这类土地进行系统研究，尤其是盘活这类“宝角楼”项目的概率和时间，以及中间可能出现的新情况、新问题。只有这样，才能更好地理解这种土地购买制度的创新，更好地理解政府目前土地供应和“保证楼房交付”的工作思路。