超20城推出二手房“带抵押过户”是怎么回事？
超20城市推出二手房转让带抵押
65438+10月5日，深圳住建局等六部门发布《深圳市推进二手房带收费转让模式工作方案》的通知。《通知》称，二手房抵押转让模式是指在不提前还清贷款的情况下，将抵押房产进行转让、再抵押、发放新贷款，以实现用购房款偿还旧贷款(用买方购房款偿还卖方银行贷款)。在有抵押二手房过户过程中，实行顺序抵押、二手房过户、抵押双预告登记等多种模式，优化业务流程，实现更高效便捷的二手房交易。二手房交易过程中，买卖双方可以选择适用二手房有抵押的转让方式，交易房产必须满足除原银行贷款抵押外无其他抵押的条件。
通知指出，稳步推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，首先试点推进买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一银行办理二手房按揭过户业务，然后逐步扩展到买卖双方贷款银行办理不同银行的按揭过户业务。同时，鼓励银行尝试办理买卖双方不是同一家银行的贷款银行的按揭过户业务。在模式实践上，除顺序抵押的双通知登记模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推进二手房转让有抵押积累经验。
除了深圳，2022年6月5438+2月底，东莞市住房和城乡建设局也发布了《关于实行商品住房有偿转让模式的通知》(以下简称《通知》)，对有偿转让模式进行说明。
通知称，实施现有商品房抵押转让模式，可以有效降低住房交易风险和成本，缩短住房交易周期，激发现有商品房市场交易活力，有利于促进新建商品房市场与现有商品房市场相互促进，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
据不完全统计，自2022年8月以来，已有超过20个城市相继宣布推出二手房转让带抵押交易模式，其中既有深、广、莞、Xi、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。
二手房抵押转让的利与弊
有抵押转让是指抵押财产可以在不提前还贷的情况下转让，可以申请新的抵押，发放新的贷款。以前的传统模式是，抵押房产要过户，必须要筹集到足够的资金来还清剩余的贷款本金，比如用买家的首付来支付，不够的话再到处借钱。拿回房产证后，原抵押登记注销，然后交易过户给新的买家。这种方式限制较多，风险较大，使用起来也比较复杂，所以很少有银行会同意。但现在据了解，二手房带抵押转让已经在济南、青岛等城市推出，并在工商银行、建设银行、北京银行等多家银行试点成功。它是一种新模式，是为了提高二手房交易的便利性而推出的。
好处:
业内人士表示，带抵押转让优化了二手房交易流程，对提振市场有一定的积极作用，有助于更好地满足刚性和改善型住房需求。
对于卖家来说，一方面可以节约成本。以前的二手房交易模式下，卖方需要筹集资金还清银行贷款后才能过户。有抵押转让省去了卖方提前还贷衍生的过桥费用，以及过桥费用带来的利息和担保费，有利于卖方尽快回笼资金。另一方面，节省时间。在过去，一旦卖方未能在约定时间内收回未偿还的银行贷款，就有可能对买方违约。带抵押过户减少了工作环节，缩短了交易时间，避免了因时间延误导致的违约情况。
缺点:
对于买方来说，购买抵押房产就是用自己的贷款偿还卖方的贷款。只要权利在过户完成前处于不确定状态，如果房屋被司法机关查封，就无法顺利过户。所以要了解房子的具体贷款信息。原抵押、按揭合同约定不可转让或者有其他禁止、限制转让条款的，不一定可以抵押转让房屋，或者需要修改原抵押、按揭合同，才能抵押转让房屋。
同时，有抵押的转让涉及买卖双方、银行、公证处或担保机构等多方，交易环节复杂。只有保证各个环节的顺畅，才能顺利完成转账交易。此外，买方应时刻关注房屋的司法查封情况，一旦有司法查封，应立即终止资金的支付和交易。
有抵押的过户怎么操作？
根据目前各地的做法，大致可以分为三步走。
第一步，银行先贷款给买家，钱由公证处存起来。担保公司为买方向银行出具保函，贷款银行收到保函后向买方发放抵押贷款。
第二步，买卖双方办理房产过户登记，贷款人为买方办理抵押。
第三步，公证处将贷款退还给卖方，进行抵押注销。
附:深圳有抵押二手房过户具体流程
(一)抵押处理流程的顺序
1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。
2.买卖双方在选定的资金监管机构(如银行、公证处)办理资金监管手续，对买方购房款(包括首付、银行贷款)进行监管。同时，买方向银行申请贷款。
3.买方贷款获批后，买卖双方和买方贷款银行共同网上申请办理过户登记+抵押变更登记+抵押设立登记，按顺序设定新的抵押。
4.不动产登记部门根据买受人和出卖人贷款银行的申请，同时完成三项登记事项，记载不动产登记簿，并将抵押登记电子凭证推送给买受人贷款银行。
5.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款。涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认，按照操作流程进行贷款。资金监管机构以监管账户内的购房款偿还卖方银行贷款本息并结清贷款。
6.卖方贷款银行结清贷款后，在网上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权随之前移，即从第二处到第一处抵押。
7.资金监管机构将资金监管账户的余额划拨给卖方。
(二)双重预告登记程序
1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。
2.买方贷款获批后，买方贷款银行将与买卖双方共同在线申请二手房过户预登记和抵押预登记。
3.不动产登记部门根据买方贷款银行和买卖双方的申请，完成双预告登记业务的审核，记载不动产登记簿，并将抵押预告登记电子凭证推送给买方贷款银行。
4.买方贷款银行根据抵押预告登记结果全额放款。涉及公积金贷款的，由公积金管理部门进行确认，按照操作流程进行贷款。买受人的首付款和银行贷款直接存入买卖双方在《存款协议》中约定的资金存款账户进行监管。公证机构出具相关材料，送达买方贷款银行、买卖双方。
5.购房款存入代管账户后，买卖双方及买方贷款银行应向不动产登记部门申请双预告登记。
6.房地产转移登记完成后，托管机构以托管账户内的购房款偿还卖方银行贷款本息，结清贷款。卖方贷款银行网上提交抵押注销申请，不动产登记部门网上审核。也可以由卖家本人提交，银行网上确认申请。无法完成产权转移登记的，存管机构将把托管账户内的购房款分别返还给买方贷款银行和买方本人。
二手房交易详细流程
1，选择外壳
买二手房的第一步是找房子。其实购房者可以通过很多渠道获得一套二手房，去房产中介找房子信息，或者通过亲戚朋友熟人介绍。此外，他们还可以关注当地一些房地产网站或报纸上发布的信息。
2、实地检查核实产权
购房者可以根据自己的需求来选房，可以观察二手房的周边环境、配套设施、质量等。另外，要了解房屋的整体情况和产权情况，要求卖方提供合法证件，包括房屋所有权证、身份证明等证件。也可以看看买房时的相关证据，如购房发票、契税发票等，作为确认房产权属的辅助证据。
3.签合同
当买卖双方确定了购房意向后，就可以开始签订房屋买卖合同了。当购房者核对了卖家的证件，合法后，就可以支付购房定金，然后双方就可以签订房屋买卖合同了。
房地产交易双方当事人经协商就房屋坐落、产权状况、交易价格、交付时间、房屋交付、产权处理等达成协议后，双方签订房屋买卖合同至少三份。
4.银行贷款
如果买家没有一次性付清房款，那么就需要办理按揭贷款的手续。房屋买卖合同签订后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行会审核买方的资信，对双方准备交易的房屋进行评估，然后批准买方贷款。双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行一次性发放贷款。
5.申请转学
买卖双方需要一起去房地产交易管理部门申请，然后管理部门会核对相关证件，审核产权。对符合上市条件的房屋给予过户手续；拒绝申请无产权或部分产权未经其他产权人书面同意，禁止上市交易。
6.缴纳税费
按照相关规定，二手房过户需要缴纳房屋买卖的税费。一是根据拟交易房屋和拟购买对象的产权状况，按照交易部门事先设定的审批权限，由相关部门逐级上报审批，然后交易双方才能办理签契手续。
之后再办理税费缴纳。税费的构成比较复杂，取决于交易房屋的性质。比如房改、危改拆迁、经济适用房和其他商品房的税费构成是有区别的。
7、产权转让过户手续。
买卖双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，买受人持《取得房屋所有权证通知书》到发证部门申请新的产权证。
8.房屋交接
二手房买卖合同手续办理完毕后，按照合同约定的时间交房。有些房主是不会按照合同中的约定交房的，所以在签合同的时候一定要写清楚交房时间和违约责任。交房后还要注意物业的交接，因为涉及到物业费，所以这一步不能错过。