什么是理财？

财务管理是组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。以下是我对理财的总结，希望你认真阅读！

1.物业财务管理的内容

财务管理的内容可以分为三个部分:长期投资、长期融资和营运资金管理。

(1)长期投资

从现金流出(投资)到现金流入(投资回收或归还)的时间超过一年的，属于长期投资。短期投资是指从现金流出到现金流入的时间不超过一年的投资。短期投资通常在财务管理和营运资金管理中讨论。

长期投资的种类主要包括:

1.经营性资产的直接投资

财务管理中提到的经营性资产包括建筑物、厂房、机器设备、存货等。

直接投资，即以现金直接投资经营性资产，取得对经营性资产的直接控制权，并利用其开展经营活动，获取现金回报。经营性资产直接投资的主要目标是获得经营所需的各种实物资源，而不是获得资产转售的收益。

2.对金融资产的直接投资

金融资产一般指股票、债券和各种衍生金融工具。

3.对其他公司的直接投资

这里所说的直接投资其他公司，主要目的是为了控制被投资公司的资产和经营权，以增加企业价值，而不是单纯为了获得分红。

(2)长期融资

长期融资是指企业生产经营所需的长期资金，即可以长期使用的资金。长期资金的筹集量要根据长期资金的需求来确定，两者要匹配。

长期资金包括股票基金和长期债务基金。发行股份和增资扩股是典型的股权融资方式；向银行借款和发行债权是筹集债务资金的典型方式。

长期融资决策中的主要问题是资本结构决策、债务结构决策和股利分配决策。

(3)营运资本管理

营运资本是企业日常经营活动中投入的资本。营运资本管理处理一年或一年以下的短期财务问题。

营运资本=流动资产-流动负债

因此，营运资金管理的内容可以分为两个方面:一是营运资金对流动资产的投资管理，二是营运资金对流动负债的融资管理。

1.营运资本投资管理

流动资产是指企业在一年或一年以上的营业周期内能够变现或使用的资产，主要包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款和存货。

营运资金投资管理的主要内容是现金管理、存货管理和应收账款管理。

企业的现金管理不仅要满足日常业务的交易性需求，还要兼顾预防性需求和投机性需求。

存货是企业在生产经营过程中储备的物资，包括材料、燃料、低值易耗品等。

应收账款是企业应向购买产品或接受服务但尚未收到的客户收取的款项。

2.营运资本融资管理

流动负债是企业将在一年或一年以上的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、一年内到期的长期负债和其他流动负债。物业服务企业预收的服务费是一种流动负债。

营运资本融资政策是指如何为流动资产筹集资金，是使用短期资金还是长期资金，或者两者兼而有之。

二，物业财务管理的目标

作为运营机构，盈利是企业最基本也是最重要的目标。

(一)衡量利润的财务管理目标

从衡量利润的角度来看，财务管理目标可以从三个方面来衡量:

1.利润极大化

利润是企业在一定时期内总收入与总支出的差额。利润不仅反映了企业的经济效益，也表明企业的竞争力在一定程度上决定了企业的生存状态。

但是，以利润最大化为财务管理目标有一些缺点:

(1)不考虑利润的获取时间。

(2)没有考虑赚取的利润和投入的资本量之间的关系。

(3)没有考虑收益与风险的关系。

在投入资本相同、利润获取时间相同、相关风险相同的情况下，利润最大化是可以接受的短期目标。但是，我们仍然需要注意的是，如果我们只以利润最大化为目标，可能会导致企业短期的财务决策，从而影响其长期的良好形象或可持续增长能力。

2.最大化每股收益

每股收益(或权益资本净利率)是净利润与净资产(或所有者权益)的比率，反映了企业运用自有资本盈利的能力。

这一目标的优点是将企业实现的利润与投入的资本或股本的多少进行比较，可以说明企业的利润率，可以在不同资本规模的企业之间进行比较，揭示和评价其利润水平的差异和不同的发展前景。对于股份制公司，很多投资者把每股收益作为评价公司业绩最重要的指标。但是这个目标还是有以下缺点:(1)还是没有考虑每股收益的时间；(2)仍然不考虑每股收益的风险。

3.股东财富最大化

股东财富最大化也可以表述为企业价值最大化。增加财富是股东创办企业的重要目标。如果企业不能为股东创造价值，股东就不会为企业提供资本，企业就不会存在。

股东的财富可以用股东权益的市值来衡量。权益的市场附加值是企业为股东创造的价值。。

股东财富最大化也可以称为股价最大化。

综合以上三个指标的优缺点，在财务管理中，通常把股东财富最大化作为财务管理的目标。

(二)财务管理目标和利益相关者

1.财务管理目标

财务管理目标，或者说企业目标的一个重要影响因素是如何看待利益相关者的需求。如股东权益、纳税、为员工提供薪酬福利、为客户提供满意的产品和服务等。

2.利益相关者

(1)资本市场的利益相关者主要是股东和债权人；

(2)产品市场的利益相关者主要是顾客和供应商；

(3)企业内部的利益相关者主要是管理者和普通员工；

(4)与企业不受契约约束的利益相关者包括企业所在的社区、政府、媒体和自然环境。

3.利益相关者对企业目标的影响

物业管理，至少要注意几个方面:

(1)确保建筑物、设施设备管理使用安全是物业管理最基本的社会责任。

(2)物业管理，尤其是小区物业管理，与政府的社区管理和社区服务有着千丝万缕的联系。物业服务企业除了协助相关部门外，还可以在社区文化活动中主动出击，通过社区文化活动创造更加和谐的客户关系，发现更多潜在的客户需求。这样一来，既解除了政府的后顾之忧，又有利于企业目标的长远实现。

(3)物业服务企业的员工，尤其是基层员工，来自五湖四海，文化程度不一。帮助企业基层员工融入城市，以积极的心态对待自己与客户的关系，了解企业的管理模式和方法，健康乐观地生活在城市，甚至进一步促进家乡的发展，这不仅有利于提高服务质量，实现企业目标，也是企业为这些员工承担的一种社会责任。

(4)做好环境保护工作。比如通过技术改造，达到节能减排的目的。

三。财产财务会计报告

(一)财务会计报告

财务管理离不开财务会计报告。财务会计报告是指企业提供的反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量等会计信息的文件。

财务会计报告由会计报表、会计报表附注和财务报表组成。

会计报表至少应包括资产负债表、利润表、现金流量表和其他报表；小企业编制的会计报表可以不包括现金流量表。

(二)会计报表

企业会计报表有多种形式，其中三种基本的财务报表是:资产负债表、利润表和现金流量表。

1.资产负债表

资产负债表是指反映企业在某一特定日期财务状况的会计报表。

资产=负债+所有者权益

资产负债表中披露的财务信息主要包括三个方面:

(1)企业拥有和可利用的经济资源，包括资产总额、结构和分布；

(2)揭示公司负债的水平和构成；

(3)说明企业所有者权益的金额和构成；

(4)有助于揭示企业财务状况的变化信息。

2.损益表

利润表又称收益表，是指反映企业在一定会计期间经营成果的会计报表。

利润表反映了企业在一定时期内的收入、相应的费用、成本和最终损益。通过对利润表的分析，我们可以了解以下内容:

(1)企业一定时期的损益。

(2)企业损益的原因和构成。

(3)有助于评价企业的盈利能力。

3.现金流量表

现金流量表是指反映一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的会计报表。

通过对现金流量表的分析，我们可以了解以下内容:

(1)企业现金的来源和去向，企业现金的变动情况。

(2)企业现金流量的构成。

(3)企业的净现金流量是多少。

(C)财务报表分析

在财务管理中，财务报表数据往往会转化为有用的信息，帮助用户进行决策，这就是财务报表分析。

1.企业财务报表用户

公司财务报表的使用者一般包括股权投资者、债权人、经理、供应商、客户、政府、注册会计师等。

2.财务报表分析的内容

现代财务报表分析一般包括四个部分:战略分析、会计分析、财务分析和前景分析。

战略分析的目的是确定企业的主要利润来源、经营风险和定性评价企业的盈利能力，包括宏观分析、行业分析和企业竞争战略分析。

会计分析的目的是评价企业会计反映基本经济现实的程度，包括评价企业会计核算的灵活性和适当性，修正会计数据。

财务分析的目的是利用财务数据评价企业当前和过去的业绩，评价其可持续性，包括比率分析、现金流量分析等。

前景分析的目的是预测企业的未来，包括财务报表预测和企业估值。

3.财务分析方法

财务分析中常用的方法是比较分析法。对比分析可以与本企业的历史进行对比，与同类企业进行对比，与计划预算进行对比。

比较分析的对象主要有三个:(1)比较会计要素总额，如总资产、净资产、净利润的变动总额；(2)比较结构百分比，如利润表中各项目的构成比例；(3)比较各种财务比率，如资产负债率、应收账款周转率等。

注:同行业平均水平对这个企业不一定有参考价值，利润增加不一定代表管理水平先进，收入减少不一定代表决策错误。

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