每年光利息就要还5000亿！这80家房企有息负债超过7万亿元。
根据杜南大数据研究院上市房企课题组对房企的调查，除了去年刚上市的一家房企外，80家被调查房企中有82%的有息负债较去年同期有所增加。
其中，7家房企有息负债同比增长超50%，6家企业同比增长30%-50%，20家企业同比增长15%-30%。此外，有息负债负增长的房企有14家。
综合来看，80家房企有息负债规模达7.2万亿元。按照平均7%的融资成本计算，每年需要偿还的利息可能超过5000亿元。
即便是龙头房企，外界仍能从有息负债规模的扩大中感受到偿债的“压力”。
7家房企有息负债均超过2000亿。
房企的有息负债，即企业负债中需要支付利息的债务，更能反映房企的真实负债水平。具体来看，截至今年上半年，有息负债超过2000亿元的房企有7家。
高喊“减债”的恒大，有息负债仍超过同阵营龙头房企，达到8355亿元。碧桂园和绿地控股紧随其后，有息负债分别高达3420.4亿元和3298.44亿元。此外，这个区间还有融创、保利、万科、华夏幸福。
这7家房企的有息负债合计***2.6万亿，约占80家房企有息负债总额的36%。
恒大集团董事局主席许家印3月宣布，“从2020年开始，恒大将开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、减负债’的发展战略。我们必须用最大的决心和力量来减少债务。”今年上半年，得益于“高增长”和“规模控制”，恒大的有息负债较3月底提出的新战略减少了约400亿元。
根据恒大的“减债”计划，未来三年将减债4500亿，到2022年总负债将降至4000亿以内。为此，下半年恒大将进一步加大销售回款，继续实施土地储备负增长，逐步分拆优质资产陆续上市。“我们有信心，到今年年底，有息负债和净负债率将大幅下降。”恒大总裁夏海钧说。
碧桂园的龙头公司在回收资金和减少债务方面也比较明显。上半年股权偿还率达到94%，已经连续五年高于90%，自身造血功能较强。同时，截至6月30日，有息负债余额由去年末的3696亿元减少至3420.4亿元，降幅为7.5%。截至6月30日，公司账面可用现金余额为2055.2亿元，手头现金充裕。
绿地控股上半年销售业绩下滑，通过收回款项补充现金流，同时加大贷款融资，保证资金周转。然而，外部借款的增加导致了有息负债的同步增加。截至2020年6月30日，企业货币资金872.5亿元，较2065.438+09年末减少654.38+0.65亿元，但有息负债增加36.50至3298.4亿元。整体来看，有息负债的增加导致净负债率再次上升。
最低的有息负债也有近60亿。
一直以来，房企都是通过举债来扩大业务规模，把握负债和规模来考验企业的财务控制能力。杜南大数据监测80家上市房企，有息负债100亿-2000亿(不含)，代表龙头房企R&F、龙湖、华润、招商、世茂、中海等。
华润置地的有息负债总额再创新高，达到6543.8+0645亿元，净负债率也增至45.9%。据披露，疫情一方面增加了短期现金流紧张，另一方面是一种前期债券置换动作，利用上半年宽松的融资环境为即将到期的债务提前做铺垫。
对于凯撒实现规模、现金流和利润的平衡，管理层承认确实感到压力很大。上半年有息负债1，21.7亿元，其中境内43%，境外57%。未来到期的债务中，一年内到期的债务占26%，五年内到期的长期债务约占765，438+0%，五年以上到期的债务占3%。根据管理层的中期业绩会议，下一步不仅要确保及时交货，还要缩短销售回款的时间。同时，要提高投资扩张的质量，赚取合理的利润和强劲的现金流，加强回款，用可用资金扩大投资，实现规模、利润和现金流的平衡。
500亿-100亿(不含)有息负债21，代表雅居乐、金茂、新城、远洋、合景泰富、中南等房企。
此外，有息负债低于500亿元的房企有35家，分别代表城建、钟君、郑融、建发、绿地港等房企。
最大值的两倍！这六家房企的债务增速惊人。
适度的杠杆可以有效利用社会资金和资源，为长期发展提供弹药。但在众多不确定性下，未来高负债、高杠杆的规模之路能否实现稳健经营并不乐观。
杜南大数据研究院监测80家上市房企。除去年刚上市的一家房企外，65家房企有息负债同比增加，占比82%。
其中，三生和中国交通的同比增速分别高达207.08%、1.61.04%。奥园、建发、德信、中粮同比增速均超过50%。
面对行业洗牌的加速，三生控股在母公司的战略驱动下，加快了全国范围的扩张。上半年先后拿下江苏海门、浙江温州、江苏无锡四幅地块，总地价约27.54亿元，是2019年长三角地区土地购置总价的4倍多。与此同时，三盛的债务也不可避免地在上升。截至中报，银行贷款及金融机构贷款约654.38+0.01.39亿元，应付债券654.38+0.236亿元。贷款中，一年内到期的贷款约为7291亿元，一年后到期的贷款约为40.84亿元，现金及现金等价物(包括定期存款和限制存款)仅约为654.38+0.946亿元，不足以偿还。但由于三生控股资产注入不完全，其核心财务指标表现不能完全反映其母公司三生集团的实际情况。
上半年CCCC房地产投资强度达到222%，同比增长121%。伴随着土地储备的持续增长，CCCC房地产债务水平不断攀升，有息负债同比增速位居行业前列，三条红线均被踩在脚下。但从CCCC地产业务的诸多整合中不难看出，集团对地产业务板块的高度重视和央企背景给融资带来了诸多便利，具有高杠杆、低融资成本扩张的先天优势。
2020年上半年，奥园有息负债、净负债率、短期有息负债均同比大幅上升，其中有息负债从去年上半年的536.7亿元大幅上升至654.38+003.05亿元。但奥园管理层表示，下半年到期债务约200亿元，截至6月底公司现金余额约694亿元。同时，其未使用的信贷余额约为943亿元，短期负债压力不大。
建发国际业绩高速发展，销售金额同比增长约52.87%。到2020年底，建发国际的目标是达到700亿元。随着规模的扩大，国开国际负债总额增加，长短期负债比率为65，438+09.2，比年初增加3365，438+0.5%。但建发国际的销售回款为266.3亿元，现金流可以覆盖短期债务。得益于母公司的国企背景，建发国际的融资成本在业内处于较低水平。
增长率15%的有33家，占比超四成。
加上上述6家公司，同比增速超过15%的公司有33家。其中，同比增速在30%-50%(不含)的有7家，代表房企包括中州、建业、和盛、奥园；同比增速在15%-30%(不含)的有20家，代表了绿城、保利地产、世茂、金地、万科、龙湖、时代等房企。
从2019开始，绿城中国集中布局一二线城市，投资力度逐渐加大。上半年新增土储施工面积同比增长241%，新增货值同比增长1，81%。但绿城管理层表示，绿城这两年取得了比较好的增长速度。它之所以取得这么好的发展，是靠融资杠杆，而不是靠融资。上半年短期贷款168.06亿元，长期贷款572.93亿元，均同比增加。年内到期债务占比较2019年末下降5.5个百分点，占总债务的比例为31.1%。
另一方面，行业龙头企业万科的负债总额也不容小觑，但基本保持良好的负债结构。以世茂为例，为应对经济金融环境的复杂变化和后续的可持续发展打下了坚实的基础。上半年贷款总额1429.8亿元，长期贷款占比72.3%，短期贷款占比27.7%。长短期贷款结构长期处于安全健康水平。现金短期负债率为1.8，流动性好，短期偿债能力强。
还有万科，一直保持稳健的财务状况和良好的抗风险能力。截至6月底，万科有息负债以中长期为主，一年期占比超过60%。持有的货币资金为6543.8+0942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总额968.2亿元。
此外，龙湖短期债务达到17214亿元，长期债务达到15134亿元。总负债规模较上年同期增长20.35%，其中短期负债占比仅为101%。在上半年业绩发布会上，CFO赵毅表示，龙湖上半年保持财务结构安全，以自律换取自由。但今年上半年总债务规模增速快于去年同期，仍需合理控制。
此外，还有32家房企同比增速在15%以下，代表房企有越秀、金融街、招商、融创、雅居乐、凯撒、美的地产、恒大、新城等。
负增长！这14房企减债。
与此同时，有息负债负增长的房企有14家，其中金鹿有息负债同比下降63.58%。泰禾、北大资源、名城同比均出现两位数负增长。
泰禾今年上半年营收24.63亿元，同比下滑83.02%；净利润-654.38+0.582亿元，同比下降2065.438+0.33%，仅未付利息就达43.32亿元。最终融资余额960亿元，平均融资成本10.03%，一年内到期71372万元。在其融资结构中，信托等非标融资为578.16亿元，占比60.20%。为了解决公司的困难，泰禾集团有意引入万科，但万科尚未做出最终决定。在万科中期业绩说明会上，万科CEO朱久生认为泰禾的产品力和基础能力不错，但他也反复强调:“万科的介入是有条件的。”
虽然净利率和毛利率双双下降，但从现金流、偿付能力等数据来看，中海地产实现了逆市上涨。中海地产的银行及其他贷款和应付票据分别为1292.9亿元和793.2亿元，有息负债为20881亿元，其中一年内到期的有息负债为334.4亿元，现金短期负债率超过3倍。中海地产董事长严建国说，中海经历了1997的金融风暴。当时由于负债率比较高，面临倒闭的风险，教训极其深刻。那段时间以来，中海的经营一直很稳健，特别是对于负债率和现金杠杆，内部设置了严格的红线。
一直以来，沉重的酒店资产让R&F面临不小的债务压力，但在今年上半年，减债略有成效。今年2月，R&F发行了4亿美元优先票据，以赎回2021到期的美元优先票据，并延长了到期期限。上半年办理境内债券108亿元，减少了有息负债规模。根据计划，该集团将在未来9个月内处理250-350亿元的债务，其中一半以上将进行重组，其余部分将通过资金或销售来抵消，并将出售投资物业和开发项目的股权，以加快减债速度。R&F地产董事长李思廉也表示，未来将继续减债，公司的土地储备仍将以旧改为主。
行业观察:减债将成为新常态，不排除降价促销。
研究人员发现，在市场监管和融资渠道收紧的背景下，上半年有息负债增速较高的房企。一方面是增速高但规模小的房企，如三盛、德信等；一方面是中型房企，比如奥园，这几年扩张导致负债增速过高。
为控制房地产企业有息负债规模，防范房地产风险，监管层提出融资新规，设置“三条红线”，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个等级，控制有息负债增速。这也意味着，下半年，减债将成为行业的“新常态”。
在此背景下，不少房企也一致认为，要提高负债率，改善融资结构，还要冲年度业绩，还款能力将是持续经营的关键。所以城市布局、拿地机会、产品打造、资源聚合也将面临更多考研。下半年对于部分负债压力较大的企业，未来需要不断尝试减债，不排除主动降价促销回笼资金的可能。
规划:广林
领导:王彦岭
研究员:易、、邱永芬、
出品:杜南大数据研究院上市房企课题组。