公司如何选择办公地点？
什么能打动这种理性的结合？思科房地产部经理张培说:“企业对硬件的关注与10年前大不相同。作为开发商，开发写字楼要卖什么，你应该很清楚。也就是说，写字楼的开发商在购买或租赁写字楼时，一定要清楚自己在想什么。”
阈值1:位置
选址“4M”标准
“地域、位置、物业，据调研，企业在选择办公物业时往往会考虑三个因素。第一个层次是整个目标区域的发展状况(区域
开发)，第二个层面更多的是关于具体位置，即办公物业的选址(选址
选择)，第三个层次是具体的物业和物业管理(商业设施和。
管理).网络时代营销咨询公司的营销管理顾问刘朝晖说。
根据国外公司的研究，在区域上，很多公司在选择办公地点时会首先关注产业链、产业集群、工业区，这是企业在选择大区域时首先要考虑的因素，比如加州或俄勒冈州。在产业环境的诸多构成中，除了区域内受过教育的劳动力数量和资源外，还会考虑当地政府的支持。
在选址方面，很多欧美企业遵循一个“4M”的标准，即尽量减少一次性成本，包括房地产成本、搬迁成本和建设成本；最大限度地降低日常运营成本，包括劳动力成本、运输、公用事业和税收；将风险降到最低，考虑各种风险因素，如政府监管、恐怖袭击、电力供应等；机会最大化，即把公司的选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。在美国，尤其是新兴城市，城市边缘和郊区新城成为智力密集型企业选择的区域区位，因为这些地方成本最低，发展空间大。现在美国有200多个新的边缘城市，聚集了美国大约三分之二的写字楼，创造了美国70%的新工作岗位。在英国，数十座新城崛起，伦敦周边有10座新城，成为英国的经济增长点。
事实上，这些标准中有许多已被国内企业应用于选址过程。
交通堵塞会堵塞商业大道吗？
目前，交通拥堵一直是企业的一大头痛问题，许多企业都在深深抱怨交通拥堵导致的通勤成本增加、工作效率降低甚至失去一些商机。一些人认为，大量商业建筑的崛起将对核心商业区的交通造成沉重压力。这种观点认为，比如央视新大楼的落户会加剧交通拥堵，这是一些企业搬离CBD的原因。中原地产分析师认为，CBD的国茂桥已经成为CBD东三环、长安街、通州乃至亦庄地区的一大节点。目前，交通拥堵已经成为不争的事实。央视的入驻将带动上下游3000或4000名商务人员进出CBD，交通压力的增加是必然的。但是北京几大商圈的交通问题很严重，CBD企业不会因为交通问题就搬进中关村等一些交通不宽松的热点地区。
目前三大传统商圈中，中关村和CBD处于建设期。除去房地产开发的影响，路网本身的改造也会增加实际的交通压力，这个过程是不可避免的。随着新经济的快速发展，有很多因素在前期规划中发生了意想不到的变化，需要在实际建设中不断调整，包括路网、出入口、红绿灯、公交站点的整体完善。这是热点面临的同样问题。
白领服装公司老板苗在中国企业家沙龙上坦言，CBD的交通让他们很无奈，尤其是高峰期。选择亦庄的BDA国际企业大道的原因之一是其便利的交通。亦庄毗邻京津塘高速和五环路。规划中的地铁线直通腹地，公交线路四通八达，比不上CBD。
不过，首都创新经济课题组负责人、北京信息基础设施建设有限公司常务副总裁刘志硕认为，人们太害怕交通压力了。“没有解决不了的交通问题——经济利益驱动。”他以中关村西为例说，“交通不仅要看负面，也要看正面。”。比如中关村西，* * *办公面积654.38+0万平方米，加上相关配套面积70万平方米。在这样一个654.38+0.7万平米的区域里旅游真的很不容易，然后你就能发现这里面的商机大大增加了。1.7万平米是什么概念？1.7万平方米意味着至少有12到15万人在这里工作。几率有多大？所以要辩证。654.38+0.7万平方米，意味着一年至少要消耗654.38+00亿元。这是什么意思？从一个企业的盈亏平衡点计算，员工消费和企业收入的关系至少是1: 5以上，也就是说员工消费10亿元至少会产生500亿元的产值，500亿元的产值和10亿元的消费意味着至少30亿元的税收，这是海淀区财政收入的一半。这么大的经济效益，这么大的就业机会，我不相信有什么政府克服不了的所谓交通困难。"
区位选择中的看不见的手
一些写字楼的火爆也和一些无形的因素有关，比如国际商圈效应。与各行业龙头企业比肩，能给企业带来意想不到的拉动和升级效果。以东方经贸城为例，这里有很多世界500强企业和各行业龙头企业，包括思科、朗讯、陶氏化学、默克、耐克、资生堂、港交所、摩根士丹利、保诚人寿等。各界精英共同发展，营造了良好的商圈氛围。
搜狐公司董事局主席张朝阳也表示，搜狐从CBD搬到中关村，主要是基于公司竞争力的考虑和对未来发展的判断。张朝阳表示，中关村的租金并不比CBD便宜，但对于搜狐来说，除了租金之外，最重要的因素是公司发展到今天的规模，需要高素质的科技人才和创新管理人才，国际标准的软硬件开发平台的大力支持，同时希望有一个兼顾人文需求的办公环境。作为一家高科技企业，搜狐认为，要发展成为“百年老店”，应该选择中国的“硅谷”。张朝阳透露，搜狐回归中关村后，将在这里长期发展，利用区位优势形成“搜狐效应”。
许多办公室租户也表示，优美的环境是每个人，尤其是商务人士缓解工作压力和保持良好心情的重要因素，这使得一些企业倾向于向郊区化发展。即使必须在商业核心区，很多写字楼都采用了水景设计，不仅可以调节人的身心健康，还被很多企业家视为财源的象征，而水的繁荣意味着财源滚滚而来；再加上众多世界500强和各行业龙头企业，很多商界人士都愿意选择一块财富、智慧和机遇相互流动的“风水宝地”。
企业非常重视配套完善程度。
其实选址也意味着对配套设施的考察。优越的地理位置也意味着周边配套齐全，包括商场、公寓、酒店、商务中心、培训中心、票务、旅行社、邮局，甚至干洗店、诊所等商业和生活配套。
对于北京的高档写字楼来说，设施需要更加符合企业的实际需求，只有提供一体化的设施和服务，才能上一层楼。由于跨国公司在北京投资的扩大，跨国公司越来越重视办公环境的国际化。大公司的国际业务频繁，外籍员工逐渐增多。写字楼能否提供完善的五星级酒店、高档公寓、大型商场、国际学校等国际化配套，也将成为这类企业选址的重点。另外，硬件设施和服务也要与时俱进，才能长期留住租客。周边业务设施是否齐全，影响公司运营效率；方便代表利益和财富。写字楼的功能不仅仅是提供办公场所，更是企业发展的重要平台。
交通成为热点地区的普遍问题。
1.道路平滑度
与办公楼相邻的道路的畅通程度是交通状况中最容易判断的因素，企业可以体验到高峰时段是否拥堵。通常写字楼如果位于红绿灯路口或者公交站点密集的地方，容易堵车，相邻道路的机动车道和非机动车道不分流，左转标志设置过多，辅道设计不合理，也会造成道路畅通性差。
根据我们的调研，临城主要交通要道的写字楼交通程度相对较好，在对办公用户的抽样调查中发现，这类写字楼的交通满意度相对较高。这是因为城市交通干道连接不同的城区，方便用户从不同的居住地来到办公室。
2.公共交通系统的选择
一个企业不得不考虑员工的通勤问题。在调查中，靠近地铁的写字楼受到的用户好评远多于远离地铁的写字楼。我们发现，依靠公交系统上下班的员工对步行距离的容忍度要高于去公交车站的员工。问卷中，员工上班的写字楼距离地铁站500米的评价普遍高于距离公交站步行300米的，有27人。换句话说，如果一个员工可以选择走300米坐公交或者走500米坐地铁，他宁愿选择后者，后者的心理体验可能比前者更容易。
研究表明，行人影响区域在车站约1220米范围内，距离车站每30.48米，公交分担率下降约0.65%。
这就是公交系统对企业员工的重要性，靠近地铁站的写字楼优势很大。特别是在北京交通拥堵无法在短时间内缓解的情况下，北京将大力发展公交系统和轨道交通。一些有车的员工把车停在地铁里，然后坐地铁上班，这是未来的趋势。
对公交系统的考察还包括各种交通方式之间的联运和换乘是否顺畅，公交车是否按频率出现且不易造成拥堵。
3.商业中心和商住混合的选择。
所谓混合使用，我们指的不是一个建筑的用途，而是一个地区的土地是否是混合多用途的。很多人认为纯商圈可以避免混杂，办公氛围浓厚，但实际上，单一用途的分区人为地、生硬地将有机的人类活动分割开来，比如将居住区、商务区、办公区分割开来，会造成区与区之间的车流量大、车辆行驶里程多，以及随之而来的严重交通拥堵。因此，写字楼云集、百万平米商业市场所在区域的交通状况不容乐观。
4.易接近
写字楼的可达性更多的是指建筑是否容易被接近。
从距离上来说，是不是近在咫尺，却要在很远的地方掉头？还是有一个禁止通行的标志，使它成为一个很长的路要走？
在安全方面，路标是否非常醒目清晰，人坐在驾驶座上是否会因为树篱挡住视线而有发生危险的可能？车辆停放或者用户走过一些不在公众视野的黑暗角落？
从心理体验上来说，垃圾是不是不能放在围栏的隐蔽处，路过时会变得难闻？楼附近的道路有没有良好的排水，以免雨雪天气污水溅到车上？如果每天都要经过建筑工地、商贩或给人高犯罪率心理暗示的地方去上班，最容易引起不愉快。
也许，很多企业并没有考虑这些因素，或者把它们当作均衡条件，但在国际上，这是一个普遍需要考虑的问题。
——《写字楼俱乐部》第6期，《北京优质写字楼竞争力报告》
调查显示，目前造成客户对写字楼客流量评价较低的因素(根据2004年6月北京写字楼俱乐部优质写字楼竞争力CRBO客流量调查行动)。
1.机动车和非机动车没有分开。
在统计中发现，同等级道路的车流量要高于没有分流的道路，也就是说这类道路附近的办公交通更加顺畅。不过这种流畅度还是比较有限的。据测量，在高峰时间，三环路内主要道路的车速不到20公里/小时..发达国家解决这个问题有个有趣的例子:旧金山大桥是双向六车道的桥。1937大桥建成后，经常堵得一塌糊涂，管理部门花了几千万收集解决方案。结果胜出的方案出乎意料的简单:把桥中间的围栏变成了可移动的，高峰时段进城方向临时调整为4-5车道，高峰时段反其道而行之。
2.这条路需要掉头
在评价体系中，需要掉头或有平面立交的写字楼失分比较大，体现在对办公用户的随机抽样中，不满意需要掉头的占问卷总数的13.4%。
3.道路狭窄，给车辆停车带来不便。
在这个数据的调查中，我们获得了唯一的100%的数据——虽然能进入读者视线、涉及道路狭窄的写字楼不多，但100%的用户都表示会造成车辆停放困难。
4.拥挤
道路拥堵的原因有很多。以上三个原因都会造成不同程度的堵车。另外，左转太多，红绿灯太长。
5.公共汽车系统不方便
用户满意度最高的楼盘几乎都在地铁附近，受访者都表示出站后到楼方便。但超过70%的人表示，如果公交站需要步行500米以上，他们会非常不愿意选择这种通勤方式(地铁除外)。
6.写字楼密集，入住率高。
对比数据显示，在相同数据下，写字楼密集、出租率高的写字楼，高峰车流量更小。这提醒企业，繁华的商圈固然好，但选址时也要考虑到未来写字楼的大型化、集群化带来的交通压力，尤其是在道路无法再扩建或者轨道交通疏散受限的情况下。
调查中三个数据的“最多”。
1.最常见的词——“高峰时段拥堵”在用户抽样中出现频率最高。
2.最纯粹的比例——1，000%的用户都表示路面狭窄会造成停车不便。
3.最有趣的争吵——有车的用户会把道路拥堵归咎于公交车太多，而同一栋楼没有车的用户只是说坐公交车方便，却抱怨私家车太多增加了道路的负荷，影响了公交系统的质量。
门槛2:成本
企业地产的位置和五年前、十年前有了很大的不同。以前选址首先看的是是否在市中心，其次才是硬件设施。10年前城市发展没有现在好，经济也比较落后。地理位置决定了企业的成败。在好的地理位置，可以展示企业的实力，提升企业的形象。特别是外资企业刚刚进入中国，包括一些新兴的国内企业，企业口碑并不好。首先他们关注的是写字楼是否能符合企业形象，最后他们看的是运营成本。同时，企业还关注大楼的空调、电力、交通等配套设施。但是现在，运营成本已经被所有企业放在了首位。
“相反，一个公司在选楼的时候，首先考虑的是运营成本或者办公成本。离开成本，就不要谈你的楼有多好。这也是公司对股东、对财务报表、对现金流的责任。”一家跨国公司的部门负责人说。
微软(中国)公司房地产与采购经理鲁治华说:“企业决策者在做决策时应该关注关键因素。所以房地产开发商要知道什么情况下企业会买写字楼，什么情况下不会买。最关键的一点是找到企业关注的关键点，掌握了这个关键，推广营销就会事半功倍。”作为企业办公地点的关键点，办公成本包括很多方面，租金只是其中一个方面，还包括折旧费、运营成本、人力资本等等。数据显示，对于京城几大热门写字楼的分布区域，国茂地区的平均入住成本最高，中关村地区略低于国茂，其次是金融街和望京。与上述主要区域相比，亦庄、丰台、上地等开发区的入驻成本最低，比国贸CBD低20%-30%左右。
北京华夏信达软件有限公司行政策划部经理李说，上地是吸引企业的法宝:“我们选择上地最看重的是它的成本诱惑。对于一个创业型企业来说，如果没有雄厚的资本，成本将是最关键的因素。比如在中关村核心区花500万，只能租3年，但在上海可以租10年。差别这么大，企业当然会选择上地。”想必李经理的话也说出了很多偏爱上地的企业，尤其是小规模创新型科技企业的心声。
据了解，知名科技公司离开CBD的一个主要原因是CBD的高租金。思科房地产部经理张培说，企业房地产的位置与五年前和十年前有很大不同。以前首先看的是位置是否在市中心，最后才看运营成本。但是现在，运营成本已经被所有企业放在了首位。所以，在条件允许的情况下，搬到亦庄、望京这些楼盘价格更便宜但条件成熟的区域，是必然的选择。
第三道门槛:管理
办公楼是冷的，但要提供给人使用，只有人才能让它充满活力和温暖。而这个角色就是物业管理。
办公楼的硬件设施都是看得见摸得着的东西，很直观。但试想一下，如果一部电梯关闭，空调机组无法全开，楼梯间的摄像头永远不开，这些设施就失去了高配置的意义。更重要的是，由未经培训的人员和不负责任的团队来使用和维护一座建筑，可能存在非常严重的安全风险。这就是为什么高档写字楼不仅要聘请知名物业公司做顾问，还要聘请他们做现场管理，坚持这样做的高档写字楼的长期物业价值得到了提升。许多企业搬进办公楼后的一大感受是:为什么忘了检查物业管理？
硬件是一眼就能看出来的，而软服务只有通过亲身体验才能感受到。一些大公司在选择写字楼的时候，对大楼的物业管理水平进行评估是非常重要的。他们首先通过市场调研、耳闻目睹获得初步印象，然后委托专业的房地产中介机构对该楼盘的功能设施进行考察。以上是一些有效且直接的评价方法。
了解写字楼是什么样的，物业管理水平如何，非常重要。你只要去打听一下，问问已经入住的公司，就知道了。这是一种非常简单但有效的理解方式。其次，感知感。刚进写字楼的时候，无论是建筑方面的专家，还是物业行业的同行，都可以根据自己的喜好和公司的需要，得到一些基本的感受。比如，有些公司希望办公楼里的一切都熙熙攘攘，但有些客户喜欢大楼安静而简单。不可避免的是，物业服务的质量需要进驻到楼里，才能有真正的体验。
①交通和停车位管理
检查办公楼的每个出口是否方便、人性化。我们都知道，所有有车的人都关心停车位。如果你去一个没有停车位的地方，那一定很惨。当然，市中心的写字楼肯定面临停车位不足的问题，但物业要尽可能给客户留下便利，比如是否设置VIP停车、紧急卸货停车等。有些客户要求增加停车位，但停车位是固定的。我该怎么办？那么物管公司就要想办法，比如和邻居搞好关系，所以就利用自己的关系帮客户解决一些问题，虽然这是物管公司多出来的一件事。
②注重细节。
进入写字楼考察物业，最直接的方法就是看它的外观和内部装修是否够得上你的理想档次，大厦公共区域的采光和室内温度怎么样，客货电梯数量是否合理，通讯和电力设施是否能满足你的要求。当然，一般写字楼提供的场地装修内容是不一样的，所以你要关注你选择的场地的后期装修费用，仔细评估。对于其他方面的服务评价，可以通过与物业销售人员和管理人员的交流，获得个人感受。这些不需要太多的专业经验，但是你完全可以了解物业管理公司的实力。通常一个好的物业管理公司，能够有条不紊的处理好每一件事，每一个客户提出的要求，即使不能满足你的要求，也会给你一个合理的解释和建议。对于硬件管理，他们会精确地管理每个角落。比如不允许因设备维修或维护而影响客户的正常办公。任何损坏的设施和设备将在最短的时间内得到处理。两个灯管有一个坏了，不允许及时更换。是另一个开着的原因吗？这个理由我们不能接受。这不是一件大事，但它反映了一个管理公司的质量。如果租一个写字楼，有五部电梯，有的一直开着，有的不开，或者一直停在那里作为备用，肯定不是一个好的管理。
人性化管理方面。一方面严格管理，另一方面也要想办法解决。比如建筑物内部的公共区域禁止吸烟，就要在广场等地方设置足够的座位和烟灰缸。
③物业管理公司的责任
我们经常通过电子邮件、电话和讨论与客户进行有效沟通。有时候我们也在主动收集一些反馈信息。我们每天都会接到很多客户的电话，非常广泛，但是我们首先要做的是希望他们联系我们，因为懂得沟通是非常重要的。比如我的姓名、职务、手机号都是向所有客户公布的，任何人只要有需要都可以随时联系我。
(4)设备是否齐全。
安全最大的特点就是需要投入，不可能靠人海战术解决问题。人要困，要舒服，要有情绪，要有管理，要通过一些机械设施来解决问题。机房必须要到位，这需要很大的投入。没有足够的机房手段，不方便解决突发事件和后续调查。机房的一个突出特点就是管理严格。
⑤人员的安全素质
物业管理人员的安全素质非常重要。保安或者其他工作人员是否一定要有安全意识，物业管理公司的员工是否懂安全，保安的责任有多大，能在日常工作中投入多少，对安全隐患的认识有多高，是否有居安思危的意识，这些都很重要。比如停车场一定要保持100%的光照，这个一定要形成体系。不能说停车场不停车，就不能少开一盏灯。照明的作用不仅仅是照明，更是一种安全保障。再比如，我们发现很多电器刚开始有怪味，有的是头发和指甲烧焦的味道，时间长了会着火。所以，我在培训所有保安的时候，都要求他们用嗅觉去感受。如果不知道电器的气味是什么，会很危险。对于物业管理公司的管理，要随时对员工进行教育。这些日常的小安全问题，很多都是不能忘记的。一旦发生，我们会扩大处理，召集大家进行现场教育，让大家充分有安全意识，居安思危。
6.走一走，对比一下。