在美国卖房子需要多长时间？
根据美国房地产经纪人协会(NAR)的统计，这一出手速度创下了30年来的最快纪录。五年前，美国房地产市场还没有从金融危机中完全恢复的时候，中位数是11周。
巴菲特旗下伯克希尔哈撒韦房地产服务公司(以下简称“博哈地产”)在西雅图的经纪人邹告诉第一财经记者，近一两年来，基本上654.38+0万美元以下的房子都被以较高的价格抢购一空。
“一个客户看中了一套70万美元的房子，他加价65438美元+0万。最终，他是最后一个出价者，有65，438+02名买家出价超过75万美元。”邹子杰说。
美国商务部10月27日公布的最新数据165438，美国6月新房销售季调后年化值为68.5万套，大幅高于市场预期的62.5万套，环比增长6.2%，为2007年6月以来的最高水平。
中信证券研究部发布的报告显示，美国国债销售比处于4-5个月的良性区间，30年期抵押贷款利率已从65438+去年2月末的高点缓慢降至4.2%左右。预计美国房地产市场仍能保持适度扩张，但高速增长的时期已经过去。
有意思的是，由于房市供不应求，现金全款成了抢房的一大优势。因此，当地市场出现了逆转:越来越多的美国人开始全款买房，以增加自己在竞标中的优势；由于外汇管制和投资考虑，主要来自中国的外国买家越来越多地选择贷款买房。
库存紧张，房价上涨。
综合来看，美国房产之所以如此火爆，是因为库存紧张，经济表现相对较好。
NAR数据显示，美国库存较去年10月减少3.3%，已连续29个月下滑。NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示，房地产供应短缺和不断增长的经济和就业数据是购房意愿高涨的主要原因。据他介绍，过去几年，美国每年大约有654.38+0.2万套新房投放市场，但今年到目前为止，只建成了80万套新房，比过去少了很多。
美国龙福斯特公司首席执行官Jeffrey S. Detwiler也表示，公司主要覆盖的东海岸房地产市场供不应求，供应量比去年减少65，438+03% ~ 35%。“即使目前供应量增加10%，市场也能很快消化。”
全球中文国际房地产平台juwai.com的首席执行官Carrie Law表示，美国最近火热的房市也受到了哈维飓风的影响，尤其是在休斯顿。飓风摧毁了当地大量房屋，进一步加剧了供需失衡。
由于美国房地产市场的短缺，在一些热门地区，三周的销售时间甚至可以被称为“异常漫长”。“如果我们在三周内卖掉一套房子，那一定是出了问题。”美国波士顿的房地产经纪人达琳·尤米娜说，“最近，你经常可以在第一周知道卖家提供的价格是否合适。”
今年9月，John Kasprzyk在不到1周的时间里卖掉了他在马萨诸塞州沃尔瑟姆的房子。在不到四天的时间里，他收到了11份购房意向书，其中包括一份全款购房意向书，价格比他最初的报价高出465438美元+0万美元。
根据juwai.com的统计，中国买家最感兴趣的五大投资地区是西雅图、洛杉机、纽约、休斯顿和波斯顿。就买房目的而言，自住占比62.4%，投资占比51.1%，教育占比14.7%，买房移民占比仅占3.2%。
虽然整体趋势向上，但美国各地房市冷热不均的现象依然显著。热门的地方长期呈现卖方市场，而其他大部分州市的市场按照卖方市场和买方市场交替的趋势发展，演绎出美国房地产的通常周期。
NAR数据显示，今年美国房价中值在10期间比去年上涨了5.5%。juwai.com中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光辉对第一财经记者表示:“4%~6%的价格涨幅是一个稳定的上涨区间，已经连续上涨68个月了。”
美国傅蓉地产亚太业务总监陈子鸿对第一财经记者表示，在西雅图和三藩市，市场上的库存比较紧张，买房时加价是常有的事。这些地方一直是中国人热衷买房的地方。根据他的经验，在北卡罗来纳州，一套房子通常会收到7-8个买家的报价，并在24小时内支付定金。
“虽然美国整体房地产市场呈上升趋势，但中部一些地方并没有出现抢房现象。随着中国人对美国市场的了解，未来这些价格更低的城市可能会逐渐进入中国人的视野。”陈洪铭说，美国总统川普上任后，很多人觉得房地产行业不会走下坡路，因为总统本人拥有大量房地产，目前对房市的乐观态度更为普遍。
现金为王
除了支付更高的房价，为了顺利获得想要的房子，购房者还必须提前准备好贷款预审批函等材料，做好牺牲周末和晚上的准备，做好随时争取房子的准备。但是，再好的材料准备，也比不过全款现金支付的竞争力。
在过去的半年里，Meagan Freeman和她的男朋友一直在西雅图寻找一套价格合适的房子，但她喜欢的房子几次被现金买家抢走。她说，最近两周，这种“被抢”的情况发生了三次。这对27岁的年轻夫妇说，他们特意在6月份当地房市不太热的时候，165438+10月份和不太热门的郊区选了一套房子，但被全价买家打了。
埃利奥特·恩戈克(化名)今年做出了选择，带着孩子从北京移民到休斯敦。她告诉第一财经记者，在看房阶段，她的出价并不是最高的，但她最终还是以全现金的优势，成功从十几个家庭手中买到了心仪的房子。
今年早些时候，波士顿地区的房地产经纪人尤米娜在出售房子时，不得不站在房子外面接待感兴趣的买家，因为房子里挤满了看房的人。为了那套房子，她总是收到18份意向书，其中三份已经全款付清。
美国房地产数据提供商Attom Data Solutions的数据显示，2017年，美国人用现金买房的比例达到28.8%，高于去年的28.6%，也高于2000年以来约20%的水平。但从2011到2012，现金买房的比例更高，达到40%的峰值。
现金买房的情况不仅发生在热门区域，也弥漫在那些相对冷清的市场。在美国西北部爱达荷州首府博伊西，根据当地中介的数据，今年6月5438+10月，超过20%总价低于25万美元的房屋以现金交易，明显高于去年的15%。博伊西的房地产经纪人迈克·布朗(Mike Brown)说，他今年看到了大量来自其他地方的买家:“很多人卖掉了加州、华盛顿、犹他州等地的高价房子，然后用现金买了价格较低的房子。”
外地人增加了贷款买房。
桑吉夫·维尔马是加州中北部的一名房地产经纪人。像大多数中国经纪人一样，维尔马的客户90%是外国买家。
在最近的上海国际高端房地产展上，维尔马告诉第一财经记者，他的外国客户有印度人、俄罗斯人和西班牙人，但很少有来自中国的，所以他也想通过在中国的展会寻找中国买家。他所在的萨克拉门托并不是中国买家最喜欢的热门地方，市场相对冷清。基本上是卖方市场和买方市场交替，不涨价，不排队。但他表示，自己的业绩每年都在以20%以上的速度增长，近两年的年收入已经达到了六位数(约几百万人民币)，是之前软件工程师的两倍。秘密是他为外国买家提供申请贷款的服务。
Keith Chen是洛杉矶的一名加州房地产经纪人，他的客户95%来自中国。他告诉第一财经记者，这两年业务增速比2015年还低，因为外汇管制“拿不出钱来”。由于限贷等原因，95%的中国购房者只能全款买房。
佛罗里达州的房地产经纪人Lena Tan也是以中国买家为主，大部分买家都是全款买房，但她的生意并没有受到外汇管制的影响，反而有了显著的增长。她告诉第一财经记者，主要有两个原因。第一，当地房价比加州、纽约等热门地方低，但租金回报率更高，对投资者来说意味着有机会。第二，她有办法帮买家解决外汇问题。
保和-哈尔滨房地产国际事业部高级副总裁Peter Turtzo在上述展会上对第一财经记者表示，由于外汇管制，越来越多的中国人在美国买房时开始申请贷款。目前从国外购房者的整体数据来看，几乎一半是贷款买房，一半是现金全款。为了帮助他们获得贷款，哈勃房地产公司从今年开始与其姐妹公司Homeservice Landing合作，为外国人提供贷款服务。
根据特朗普政府目前推出的税改计划，未来住房贷款利率的税收减免将受到限制。目前，利息贷款低于654.38+0万美元的个人可以享受税收减免，但新法案可能会将可以享受税收优惠的贷款金额上限调整为50万美元。因此，有人担心一旦税改通过，会对美国高端房地产市场产生负面影响。不过，记者接触的上述券商均表示，现在谈税改影响还为时尚早。毕竟税改的细节还没有最终确定，从确认到实施还需要给市场一段时间反应。