近年来，中国房地产金融政策的变化对房地产市场的影响。
金融政策对房地产市场的影响
2001以来中国房地产金融政策的几次调整
从2001开始，国家每年都会出台新的房地产金融政策，基本经历了规范、发展、加强管理、适度调控四个阶段。
规格。
2001年6月9日，中国人民银行以特快专递方式发布《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2006 54 38+0]195号，以下简称“195号文件”)。本文档针对195。二是适当提高了个人住房贷款门槛，要求多层住宅达到项目主体结构封顶，高层住宅达到总投资的三分之二，否则不能提供贷款支持；三是从贷款比例、期限、工程进度等方面明确了过去没有规定的个人商业用房贷款。客观来说，195号文件主要是重申过去的政策，其目的是规范商业银行的行为。
发展。
2002年2月21日，中国人民银行下调贷款利率0.54个百分点，这是自1997以来的第六次下调，促进了房地产业的快速发展。
加强管理。贷款利率下调后，中国房地产业发展迅速，部分地区出现过热。为防止房地产泡沫，中国人民银行于2003年6月5日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号，以下简称“121号文件”)，加强了对商业银行房地产金融业务的管理。
适度控制。
2004年，国家有关部门运用直接调控手段，对房地产金融业务进行适度控制。直接调控的手段有:今年4月，国务院将房地产开发项目资本金比例从20%上调至35%，并上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率由目前的1.98%上调0.27个百分点至2.25%，一年期贷款基准利率由目前的5.31%上调0.27个百分点至5.58%。
对房地产开发企业的影响
房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业的资金实力提出了更高的要求。过去，商业银行向房地产开发企业发放的贷款包括流动资金贷款、房地产开发贷款和公积金委托贷款。由于流动资金贷款不按项目管理，房地产开发企业只能靠自身信用获得贷款。很多房地产开发企业用这部分贷款支付地价款(有些地方称之为“过桥贷款”)，等“四证”齐全后再申请房地产开发贷款，投入较少。此外，受住房公积金管理中心的委托，商业银行用住房公积金发放了许多房地产开发贷款。121号文件颁布后，不再允许商业银行向房地产开发企业发放流动资金贷款，公积金委托贷款只能用于发放个人住房贷款。房地产开发企业可以申请的贷款种类减少，只能依靠房地产开发贷款。121号文件对房地产开发贷款设置了两个准入门槛:一是自有资金(所有者权益)不低于项目总投资的30%；二是“四证”齐全。第一道门槛宣告了房地产开发企业将自筹资金与自有资金混为一谈、蒙混过关的传统做法的终结。随着国务院将房地产开发项目资本金比例提高至35%，商业银行相应提高了房地产贷款的自有资金比例，客观上对房地产开发企业的资金实力提出了更高的要求。在部分商业银行因央行窗口指导、提高存款准备金率而收紧贷款规模后，房地产开发贷款的审核将更加严格，房地产开发企业尤其是部分中小企业获得贷款的难度越来越大。
开发资金来源减少，烂尾项目风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进程加快。过去，房地产开发项目的资金主要来源于四个方面:房地产开发企业自筹资金、房地产贷款、施工企业预付款和预售房款。宏观金融调控实施后，由于房地产贷款门槛的提高，许多房地产开发企业无法获得贷款；虽然建筑企业的预付款早已被《建筑法》禁止，但事实上仍然十分普遍，而且相当一部分预付款来自于建筑企业向银行申请的流动资金贷款。121号文件下发后，建筑企业将很难获得预付款贷款，预付款现象和数量将明显减少。预售住房资金由两部分组成:一部分是借款人支付的首付款，另一部分是借款人申请的个人住房贷款。随着我国购房者提前消费意识的增强，个人住房贷款占比很高(高达80%)。此轮宏观金融调控延缓了部分借款人的购房行为，抑制了部分购房需求(详细原因稍后分析)，导致预售房款减少。四项资金来源中的三项趋于减少，项目开发不得不依靠房地产开发企业自筹资金，部分资金实力较强的房地产开发企业勉强应付，而部分中小企业可能面临资金链断裂的风险，导致项目资金缺口较大，导致已开工项目形成烂尾项目。可以预见，房地产开发企业将面临重新洗牌的格局，一些资金实力有限的房地产开发企业将被淘汰，实力雄厚的房地产开发企业将逐渐占据市场主导地位。
对集团公司传统的资金管理模式提出了挑战。为了控制成本，很多地产集团公司都采用了统一的资金管理模式，实行“统贷统还”，即母公司统一向银行申请贷款，然后贷给全国各地的子公司，子公司销售后将资金返还给母公司，再由母公司统一还贷。121号文件禁止房地产开发贷款跨区域使用，挑战了房地产集团公司传统的资金管理模式。母公司申请的房地产开发贷款只能用于注册地的房地产开发，国外开发只能由当地子公司承担。由于子公司的财务指标通常不如母公司，降低了子公司获得贷款的可能性，从而抑制了大型房地产开发公司“遍地开花”的现象，一定程度上减缓了开发速度。
对个人买家的影响
延迟购房。在195号文件的基础上，121号文件进一步提高了发放个人住房贷款的进度要求，将高层建筑从总投资的三分之二提高到主体结构封顶，这对于一次性付款的购房者基本没有影响，但对于大部分依靠贷款作为购房款的购房者来说，意味着只有主体结构封顶后才能买房。由于此时大部分工程工作已经完成，未完成业务的风险大大降低，一定程度上降低了借款人购买期房所面临的风险。
在一些地区，贷款的门槛提高了，借款人更难获得贷款。受贷款总规模偏紧影响，部分地区商业银行提高了个人住房贷款门槛。比如，有的地区首付比例从20%提高到30%，有的地区停止二手房贷款，有的地区对借款人的资质审查更加严格。这些都增加了借款人获得贷款的难度，一些借款人将被拒之门外，从而无法实现他们的安居梦。
投资需求和高端住房需求受到抑制。文件编号121对借款人购买第二套以上(含第二套)的投资需求和购买高档商品房、别墅等高档住房的需求采取了利率歧视政策，规定执行同期同档次贷款利率，不执行个人住房贷款优惠利率。银行通常通过控制还款收入比例(即每月还款额占借款人家庭收入的比例)来控制贷款风险。在借款人还款来源没有变化的情况下，其所能承受的月还款额没有变化，随着贷款利率的提高，其可贷余额会减少。121号文件提高了投资需求的首付比例，对借款人自身实力提出了更高的要求。以前能买三套房的，现在可能只能买两套房了。这两个方面会导致借款人的购房需求减少。
对房价的影响
根据市场供求规律，商品价格是由市场供求关系决定的，房地产也不例外。从宏观金融调控对住房供求的影响来判断未来房价的走势吧。
对供应的影响。从前面的分析可以看出，此轮宏观金融调控将导致房地产开发企业数量减少，开发进度放缓，最终导致房地产市场供应量减少。
对需求的影响。购房者的需求有两个方面:一是投资需求；二是自住需求，分为普通住房和高档住房。毫无疑问，受利率政策变化和首付比例提高的影响，此轮宏观金融调控将抑制投资和高档住房需求，但对自住型普通住房需求影响较小。总的来说，会削弱住房需求。
对价格的影响。宏观金融调控对房价的影响取决于供求强度的对比。如果对供给的影响大于对需求的影响，市场就会供不应求，导致房价上涨。另一方面，如果对需求的影响大于对供给的影响，市场就会出现供过于求，房价就会下跌。具体到一个地区，关键要看投资占住房需求的比重。对于国内大部分地区来说，由于投资需求比重较小，宏观金融调控对需求的影响小于对供给的影响，房价会上涨；对于投资需求高的地区，房价无疑会下跌。
此轮金融调整对房地产市场的影响
短期来看，加息会抑制市场需求，但这种抑制力度会有多大值得商榷。我们的观点是，这次加息对市场需求的抑制不会太大，但它的作用可能是让需求回归到一个更真实、更理性的水平。
因为消费者对这次加息有心理准备，市场需求不会因为央行加息而大幅下降。但同时我们也清醒地认识到，消费者的承受能力是有限的，所以如果利率提高超过一定范围，对需求的抑制作用就会增强。今年前三季度，中国城镇居民可支配收入同比增长7%。如果央行加息100个基点，20年房贷月供增加8.5%(按等额还款法计算)，与收入增长比例基本一致。但如果利率上升200个基点，20年的房贷还款将增加17.4%(以等额还款方式计算)。
加息对不同房企的影响是不一样的。对于优秀的企业来说，加息从长远来看弊大于利。
目前房地产市场确实存在一些过度投机的现象，这些现象的存在一定程度上阻碍了理性企业的发展。加息一方面会提高房地产开发商的准入门槛和经营成本，另一方面会抑制需求，使房地产市场竞争更加激烈。最终的结果会让那些以投机为目的、经营不善的房地产企业感受到更大的经营压力，推动行业新一轮的结构优化调整，进一步提高行业集中度。低质量企业的退出将为优秀企业的发展提供更大的发展空间。
前一阶段，我们已经看到了宏观调控给房地产市场带来的一些变化。房地产开发投资增速放缓，房地产开发热情降温。通过加息，政府将通过市场的力量巩固这一调控结果，促使开发商采取更加理性的投资态度，防止房地产市场大起大落。这种倾向对于稳健经营、追求可持续发展的开发商大有裨益。
企业对策
房地产开发商的自律
因为目前房地产商的自律性很差，往往把自己的经营风险转移到银行的金融风险上，这是一个值得关注的问题。所以我觉得要考虑和研究房地产商的自律问题，也就是房地产商必须自律的问题。从这个角度来看，我认为中国房地产泡沫的产生及其对金融活动的影响的一个重要原因是，一些房地产开发商不能正确地按照市场规则行事，如危及银行和消费者的利益，最终将导致中国房地产泡沫的出现，并将泡沫转化为金融风险。从房地产商自律的内容来看，恐怕有几个问题需要考虑。
房地产开发商必须尊重市场。我们现在的房地产市场非常好，人们对住房的需求越来越大。这种住房需求的增加必然导致房地产行业的快速发展，所以我们应该尊重这个市场。但也有人不尊重这个市场，其主要表现就是欺骗购房者，比如在面积上做假，不保证质量，不能按时交房等等，使得各种欺诈购房者的事情不断发生。房地产领域的各种消费者投诉已经成为我国投诉最多的行业。这说明我们的房地产商不能正确对待不断增长的市场。如果继续欺骗购房者，危害消费者主权，必然会降低购房者的需求，最终受损的还是房产本身。所以我觉得我们房地产开发商应该不断提高自身这方面的素质，正确对待市场，积极培育和引导我们不断成长的房地产市场。不然房地产行业恐怕会有大起大落。目前，我国有很多房地产开发项目。如果忽视消费者应有的权益，最终会限制消费者的需求，结果导致大量的房子卖不出去，最终导致房地产泡沫及其金融风险。因此，我认为我们房地产开发商是否应该自律，重要的问题是我们必须能够正确认识和对待市场。
房地产开发商要正确对待风险。也就是说，房地产商本身也要考虑承担风险的问题。如果你勇于承担风险，你应该考虑提高自己的资本比例。如果房地产商只是靠银行的钱去做房地产，最终的经营风险都是银行的金融风险，而不是自己的经营风险，也就是自己的经营风险会转化为金融风险。所以房地产要提高资本比例。在房地产商提高资本金比例的条件下，用银行资金搞房地产，会让银行和房地产商共担风险。否则，所有的经营风险都会转移到银行身上，这是错误的。但现在的问题是，一些地产商拿到一个项目后就成立子公司，而这种子公司的直接来源主要是银行贷款。结果是必然的:一旦出现泡沫，就会成为银行的金融风险。需要指出的是，有的地产商做房地产已经十几年了，应该说自有资金积累不少。然而，每次在开发新项目时，它往往主要依赖银行，而不是筹集自有资本。这种行为是错误的。也就是说，他没有承担这种风险的诚意，结果他会把自己的经营风险转嫁给银行。所以我觉得房地产商自律的一个重要内容就是要勇于承担风险，想办法提高自己的资本比例。尤其是那些有能力提高资本金比例的房地产开发商，更应该考虑这个问题。否则，恐怕我们整个房地产的经营风险都会转嫁到我们的银行身上，这是一个极其严重的问题。所以我觉得房地产商自律的一个重要问题就是提高自己的资本金比例。
房地产开发商要正确对待财富。因为房地产行业是一个快速增长的行业，财富积累也比较迅速。在这种条件下，我们房地产开发商必须正确对待财富问题。如果不正确对待财富，最终可能会无视法律，无视社会道德，无视社会责任。现在一些房地产商，因为积累了一定的财富，往往很嚣张，没有法律观念。他们不仅没有考虑到他们的社会道德和社会责任，还违反了规则和法律，比如欺骗消费者，比如逃税等等。所以我认为房地产自律的重要内容之一就是正确对待财富。我们应该看到，拥有财富是我们国家改革开放提供的机遇。拥有这个机会是拥有财富的结果，也就是说拥有财富不仅是房地产商自身能力的结果，也是整个社会提供机会的结果。所以，拥有财富的人要正确对待财富。在拥有财富的条件下，要有法律意识，不能因为拥有财富而无视法律、道德或社会责任。因为一旦没有了法律意识、社会责任感和社会公德，就会出现各种违反社会法律甚至社会道德的行为。这是我们房地产自律的重要内容之一。如果没有这方面的自律，最后的结果可能是房地产泡沫，也可能给整个社会带来金融风险。所以我觉得自律的第三个方面就是要正确对待财富。
要不断提高自己的竞争力，提高企业的竞争力，尤其是核心竞争力。提升核心竞争力，需要我们房地产开发商在自身的企业制度、企业管理乃至企业文化上不断完善自己。我们应该看到，我国房地产行业的一些企业竞争力很差。因为房地产行业在我们国家是一个新兴的行业，很容易赚钱，有些企业可能赚钱，但实际上核心竞争力不是很强。所以这就需要很多企业进一步提升自己的核心竞争力，解决自己的问题。否则会出现很多不利于自身发展的问题。我在想，房地产开发商是否应该把提高核心竞争力作为自律的内容。不要因为你的生意好就认为你赚了钱。其实很多企业的竞争力都很差。我们应该从提升这种核心竞争力出发，进一步加快房地产企业的改革，包括企业制度的改革，包括管理体制的改革，还有企业文化的塑造，形成一个新的房地产企业。我们有一些房地产企业，刚成立不久，可能因为各种机遇做了一些不错的项目，但是做好这些项目并不等于提高了竞争力。随着经济的发展，房地产行业的竞争力必须进一步提高。我觉得这个问题应该认真考虑。所以我觉得房地产自律的一个重要内容就是提升自己企业的核心竞争力，全方位推进自己企业的改革，保证自己的稳健发展。
有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道。
十六届三中全会首次提出“大力发展资本市场，扩大直接融资比重”。有条件、有实力的房地产企业探索银行贷款之外的其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业应抓住机会，在现有渠道的基础上进行多元化经营，这不仅有利于筹集资金，也有利于分散风险。
在多元化融资渠道的建设上，许多知名大企业都探索了路径，比如第一条经验就值得借鉴。除了传统的方式:自有资金、银行贷款、客户资金(预售回款)外，第一次融资有六个渠道:一是发行债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，重组公司在海外资本市场融资；四是吸收境外资金；五是施工企业垫付资金；第六，房地产基金。
房地产行业是一个资金高度密集的行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。没有各种融资手段的帮助，开发企业将寸步难行。虽然创业经验不错，但并不是所有的房地产企业都可以借鉴，中小房地产企业的融资方式也不一样。
中小房地产企业的融资方式
“121号”文件的发布，无疑让中小房企的融资雪上加霜。中小型房地产开发企业面临的最现实、最迫切的问题是如何筹集资金来解决或缓解所遇到的资金压力。与大型房地产开发企业相比，中小房地产企业融资渠道单一，可采用的方法也不同。目前，中小房地产开发企业除银行贷款外，主要有两种容易变现的方式:
第一，寻求与大公司合作。这种方式一方面可以得到大企业的一些资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好口碑吸引买家。只要合作能成功，就是中小企业的融资捷径。
第二，寻求民间资金。目前一些民营企业持有的资金较多，这些资金找不到好的投资渠道和产品。由于房地产行业的投资回报率相对较高，民营企业家希望涉足房地产领域，但由于缺乏专业知识和经验而止步不前。这是中小房地产企业吸收民间资金的好时机。
这是我对房地产金融对房地产市场影响的看法。