泰禾北京院:“无证销售”阴影下的交房僵局

上周五晚，北京市住建委发布重罚通知，传闻已久的泰禾北京院子二期榜上有名，印证了此前市场的猜测。

通报称，北京泰禾锦绣置业有限公司(以下简称泰禾锦绣)在未取得预售许可证的情况下，销售泰禾丽景家园项目(泰禾北京院子二期)31 ~ 38号楼74套公寓，收取预付款1.286亿元。

根据《商品房销售管理办法》第三十八条规定，市住建委决定责令北京泰和锦绣置业有限公司于2020年6月5438+2月31日停止违法行为，并按上限处以1286万元罚款。

这一天，对于北京院子二期的业主来说，是悲喜交加。

官方最终对泰禾的无证售房进行了资格认定，但业主们更担心的是项目被罚代管，监管账户资金被挪用，大家陷入更被动的局面。

北京四合院二期差不多是泰禾2020年的发展历史。

别墅区限价土地

这场至今不成功的地产圈大戏，始于2065438+2007年7月的一场地方拍卖。

当时，泰禾(拿地单位为其子公司张家口鸿运地产)以59.6亿元的自持面积击败中海、金融街、金地、金茂等多家开发商，竞得朝阳区孙河乡北店西村、西店村R2地块二类居住用地，2902-17 A8地块综合服务设施用地。

重要的是，这是一块位于别墅聚集区的限价地块。商品房销售均价不超过68245元/平方米，最高销售单价不超过71.657元/平方米。用黄其森后来的话说，北京院子二期周边地价已经达到7万元/平方米。但因为北京院子的限价，只能卖到6.8万到6.9万元/平方米。他说:“买了就赚了。”

很多人不知道的是，拿地不到两个月，泰禾就把北京院子二期抵押给了华融，这就像一颗隐藏的定时炸弹。

一年后，2018年6月，北京四合院二期开盘。面对总价10多万元，200平米左右的小院，有一定经济基础的宁勋没有太多犹豫，很快付了定金。按照泰禾的计划，北京场二期将于2021年4月30日竣工，同年6月30日正式交付。

到目前为止，一切都很好，但平静条件下的暗流一刻也没有停止。

年度报告危机预测

2020年4月，泰禾宣布将年报发布日期延长至6月15日，引发众多猜测，“年报难产”、“资金链断裂”等传言悄然流传。

企业层面的困境迅速传导到具体项目，升级为业主的焦虑。

泰禾北京院子二期项目现场图片来源:受访者供图

几乎与此同时，一些租住在孙河附近的业主在群里发来消息，北京院子二期的塔吊好像不动了。这个让宁汛期很疯狂，再加上他已经交了一年多的首付，一直没有顺利网签，他突然有一种不好的预感。

宁勋告诉边梅，北京院子二期网签是2019年4月份的时候暂停的，网签只有100户。泰禾始终没有给出正式的延期交付通知，只是在之前的会议上预测，计划的工程进度没有如期完成。

2020年4月中旬，不堪忍受群里越来越多业主传达的噩耗，宁勋和几个业主再次来到北京院子二期工地，傻眼了，因为工地真的停工了。

业主们不得不动用自己各方面的社会资源，然后发现了一个又一个惊人的事实。

三封公开信

一年来，三封公开信将北京院子二期业主与泰禾的矛盾一次次推向高潮。

2020年5月7日，一封署名为“捍卫泰禾北京院子二期业主”的联名信突然出现在屏幕上。信中称泰禾财务状况堪忧，北京场二期工程已停工近半年，工期严重滞后。

业主的诉求是，第一，希望泰？5月65438+2020年5月前完整回复？，因为？有的业主不要？请签名。6月15前完成？签字？工作；第二，希望北京市政府建设？医院？建设时期？资本？监管账户，接手1200车位出售权，超4亿，下期房贷应不少于8亿，请取出？一半作为施工担保？。

第一封公开信之后，业主们有了一些进展——北京场二期复工，网签终于重新开通。

随后在6月5日，业主们发出了第二封公开信，矛头直指黄其森。业主们表示，目前工程只是部分复工，还有一半工程还未离地，施工进度严重滞后。施工方因为拖欠工程款，很快就会停工走人。业主的诉求是网签，如期入住。

第二封公开信后，北京市住建委协调泰禾锦绣、债权人华融德、施工方中铁建工召开五方会议，形成了《泰禾丽景嘉园项目恢复网签工作会议纪要》，内容为“北京院子二期恢复网签资格”， “购房人将剩余购房款或贷款全部存入监管账户”，“监管账户内的资金专门用于重叠产品的建设，不得用于其他项目”。

业主们很快盼来了第一笔工程款，监理账户贷了2560万。2020年7月初，宁勋和业主们终于走上了期待已久的网签流程，约180业主开始办理按揭贷款手续。

然而，6月165438+10月12日，业主第三次发表公开信，称工程停工的直接原因是泰禾与总承包商中铁建工的债务纠纷。业主们说，泰禾声称工程完成产值2.8亿，向总包支付2亿多，实际欠款约7000万。然而，中国铁建声称该项目已完成产值4亿多元，泰禾拖欠工程款2.25亿元。

泰禾北京院子二期售楼处记者陈梦愉摄。

“停工绝不是因为业主不付尾款。”宁勋说。

边梅获得的一份调查报告显示，第一，泰禾官方监管账号名称为“北京泰禾锦绣置业有限公司泰禾丽景嘉园”，尾号为081，但他们还建立了一个名为“北京泰禾锦绣置业有限公司”的账户，账号与官方监管账号仅后三位不同，尾号为099。开户行是大连银行北京分行营业部，业主。第二，北京四合院二期的四合院部分没有预售证。

“无论如何，住建委对重叠部分的签字确认，对我们来说已经是很大的成功了。”几千万的房子前途未卜就在这一点上，宁勋和业主们都把心磨平了。尤其是央视曝光了10年底北京场二期现状，重叠部分完成网签后，大家都很看好。

当一切回到起点

但是2020年10月27日来自泰禾的抵押贷款建议书165438+彻底让大家失去了信心。

从镁光拿到的建议书来看，泰禾已经承认了几个事实:一是项目建设基本“停滞”，5 ~ 21号楼部分建筑不在地面以上，总包配合项目建设的意愿极低，不排除引入新的总包单位的可能；二是监管账户目前余额为22576.05万元，可提取用于建设的资金只有440.37万元。

泰禾否认了此前业主额外划转资金的说法，称已分别于2020年9月27日和2020年10月23日提取890万元和11万元监管资金，全部用于支付工程款，后续监管资金的提取仍将在多部门审批后执行。

受访者供图

业主认为，泰禾提出的“减少自己损失的方法在自己手里”是绝对不能接受的。“现在哪个业主还敢贷款？”宁勋义愤填膺。

之后，165438+6月30日，业主开始向房管局、住建委等一系列监管部门投诉。“工人正在拆架子，不封顶的也拆了。”与刚刚实施网签后的兴奋不同，宁勋在与边梅沟通时又回到了之前的失落。

65438+去年2月初，边梅去了朝阳区中央别墅区孙河京院二期所在地，这里聚集了田瑞张晨、林静原著、席瑞春秋等一批改善型项目。除了泰禾，龙湖、远洋、旭辉、中粮等开发商都在此布局。

镁编辑在现场看到，北京场二期工程已经完全封闭，崭新的围挡已经将项目围了起来。“中国铁建工程”的招牌已经脱落，只剩下“中国”、“施工”的字样和不远处有些褪色的“泰和”标识。

项目北侧建筑仍为框架结构级别，随处可见整齐摆放的建筑材料。几处只挖过地基的地方杂草丛生，附着的铁架早已锈迹斑斑，斑驳不堪。北京场二期售楼处已经关门，门口贴着合同到期的告知书。现场工作人员表示，内部正在装修。

北京四合院二期由记者陈梦愉拍摄。

转向变量

其实泰禾并没有回应业主的诉求，只是公司资本层面的承诺不足以安抚业主的焦虑。

2020年5月13日深夜，泰禾连续五次公告，官方公告引入战投。黄其森也表现出了足够的诚意——放弃第一大股东的地位。

但在内部，业主们并没有等到实质性的进展。一周后，业主代表发布了关于泰禾的十个问题。问题内容主要包括预售证过期、无证销售、首付款未打入监管账户、违规放贷、施工方案等。，并要求泰禾做出肯定答复。

泰禾稍后给出的回复是，预计2020年6月15前具备重叠房源网签条件，部分房源因自身问题会稍有延迟。目前泰禾在住建委的监管账户资金约为2.2亿元，将全部用于项目建设，监管方也会根据公司的项目进度进行专款专用。工程已全面复工，现场工人已达300人。后续分包商已陆续进场，7月份施工人员将达到800人左右。目前医院已经封顶，还有一个月左右一些小书库就要封顶了。

这是昙花一现，财务数据才是更理性的证据。

泰禾2019财报延期整整一个月，营收下滑23.77%，归母净利润下滑81.74%...和往常一样，泰禾并没有公布实际销量。根据柯睿的数据，泰禾2019年销售额为808.7亿元，同比下降37.95%。2020年7月6日，泰禾第一笔债务违约，曾经的千亿房企更加岌岌可危。

第一次转折发生在去年7月31。泰禾公告向万科转让19.9%股份，总对价约24.3亿元。但万科入股的前提条件是，泰禾需要制定债务重组方案并与债权人达成协议，能够支持泰禾恢复正常生产和持续经营。万科不承担债务，不提供财务资助。给泰和的期限是9月30日。

现在很明显泰禾重组方案延期已经成为事实，万科最终能否成为战争投资方也充满变数。24.3亿元对于泰禾的大洞来说只是杯水车薪。

去年，第二次转折发生在10年2月22日，多家媒体用“泰禾拿到长城资产”四个字评价泰禾获得的债务展期机会。据镁编了解，本次债务重组本金为654.38+02.003亿元，债务将于2023年2月展期至654.38+08，而原期限为2065.438+07至2020年4月265.438+0。

“暂时没法给个说法。”

北京市住建委对北京院子二期因资金缺口过大，官方推动新总承包商北京城建接手及控贷方案而引发系统预警的监管账户给予回复，称暂不回应。但此后，北京市住建委发布了上述处罚通知。

一些业主向边梅反馈了意见。目前泰禾锦绣的项目公章在华融，这样大家都拿不到盖章的合同。泰禾也表示对此无法给出说法，以及“泰禾挪用50亿元用于项目”和与华融的还款计划，包括战投的最新进展。

至于有可能成为新的总承包商的说法，边梅也向北京城建求证，得到的回复是“不清楚”。

北京四合院二期由记者陈梦愉拍摄。

兜兜转转，一切似乎又回到了起点。项目北侧未完工的薄楼在冬日暖阳下格外耀眼。

记者发稿前，北京院子二期部分业主盘点了自己在2020年这一事件中的喜怒哀乐，拿到来之不易的网签，开发商复产复工，最近项目总承包商离职，彻底停滞。幸运的是，我们遇到了一群友好团结的业主，他们不离不弃，不离不弃。大家一起努力，相信美好还是可以期待的。

"我将敦促在三月份重返工作岗位。"宁勋很淡定。经过过去的一年，他有点疲惫。

用时间换空间没问题，但是凯旋时期埋下的炸弹总是需要有人安排的。

2021的一年已经开始，两笔共计6543.8+03.8亿元的债务展期，以及前几天官方公告交割的上海货场和太仓货场，可能是泰禾现阶段能给出的最好回应。