房地产“三箭”开闸一个月后，房地产债量价齐涨。
房地产“三支箭”射出后，房地产债券的发行端和资金端都迎来了巨大的窗口期。目前，该政策已实施一个多月。现在房地产债券市场怎么样？
房企发债1个月，达到221亿。
165438+10月8日，中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)继续推广和拓展民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
随着政策窗口的打开，各房企纷纷将发债提上日程，地产债发行正在加速。6月5438+065438+10月，房地产债券发行规模为221.2亿元，同比大幅增长。民营房企中龙湖集团和滨江集团发行债券总额为28亿元，占比65，438+02.66%。
上架申请是房企发债的“先手棋”。在过去的1个月中，大量房企向交易所提交了货架式发债申请。据统计，目前约有950亿元资金“存放”在“货架”上。交易商协会已受理龙湖、美的地产、新城控股、万科、金地、惠今的货架债券发行申请，金额分别为200亿元、6543.8+05亿元、6543.8+05亿元、280亿元、6543.8+05亿元、20亿元，合计950亿元。此外，中债促进公司已收到近百家房地产企业的增信业务意向。旭辉集团近日向中国银行间市场交易商协会表达了注册发行6543.8+05亿元的意向，目前相关注册工作正在筹备过程中。绿城中国拟提交65，438+065，438+0亿元货架中期票据登记发行方案，用于到期债券置换和项目开发建设。
其实落地速度也比预想的要快。在短短1个月的时间里，中债已经全额保障了4张中签票的发行，输血67亿元。
165438+10月29日，龙湖集团率先完成20亿元中期票据簿记建档。该债券由中债增信投资有限公司(以下简称“中债增信”)提供全额无条件不可撤销连带责任担保，期限为三年，票面利率为3%。
麦德龙控股、美的地产、惠今集团紧随其后，分别发债20亿元、6543.8+0.5亿元、6543.8+0.2亿元。
第一财经记者注意到，相比今年8-6月示范房企增债担保发行中3.2%-3.5%的票面利率区间，扩容后的“第二支箭”发行中的票面利率在3%-4.3%区间，进一步拉大了房企的利率差异。中证鹏元在研究报告中指出，不同房企发行的债券票面利率差异较大，或与市场波动剧烈、不同房企资质不同有关。
此外，“中央-地方合作”的增信模式也为民营房企发债注入了一剂“强心针”。2月9日，65438、新希望、美的地产在上交所发行24.3亿元公司债券，碧桂园在深交所发行65438亿元公司债券，证金公司与市场机构共同打造三家民营房企债券发行信用保护工具。值得注意的是，试点成功实施后，政策导向更加明确。65438+2月21，证监会会议指出，要继续实施民营企业债券融资专项支持计划和支持工具，更好地推动中央和地方合作增信* * *和支持民营房企发债。
房地产债券价格上涨。
房地产债券市场动作不断，房地产债券迎来上涨窗口。在债市整体下行的情况下，10月以来地产债11逆势震荡。
截至65438+2月19，中证地产债券指数近一个月涨幅高达3.4%。从165438+10月11，1319债券中有985只债券价格上涨，占比超3%。
11 10月中下旬涨势最猛，“20世茂G1”、“20世茂03”、“21金科01”、“20旭辉01”、“20碧迪01”。
美元债券市场也出现一定程度的反弹。从165438+10月16到165438+10月30日，iBoxx亚洲中国美元房地产债券指数上涨12.36，到期收益率下跌2.87%。
很多业内人士认为，房地产债券投资已经从左向右交易了。随着房地产行业信用的逐步恢复，有大量的投资机会。
某基金机构相关人士指出，在目前的政策下，未来地产债价格回到前期低点的概率并不大。具体来说，短期地产债确定性更强，长期地产债可能会有一些波动。
房地产市场还能走多远？天风证券分析师孙彬彬在研报中指出，与2014~2015相比，国内房地产债发行规模率先改善，从2014二季度开始大幅增长，发行规模维持至2016年末。930之后，地产股、地产债、美元债都走出了过剩行情。每个市场的表现都不一样。国内房地产债券市场的表现持续了近1年，中国美元债券市场持续了两年多。
很多人也对后市持谨慎态度。国泰君安证券固定收益分析师LAM认为，房地产政策的拐点与房地产债务的拐点并不完全对应。原因是债券的偿还顺序在房地产所有利益相关者中较低，仅排在权益之前。
大房企债务在到期压力下能否软着陆？
多位业内人士表示，该政策大力支持民营房企发债或与债务到期潮临近有关。
中证彭元数据显示，2022年2月中旬65438+2月至2023年10月中旬65438+10月，房地产债券还款总额为298.7亿元，涉及回售行权的债券余额为135.65亿元。金地、石榴置业、珠江投资可能面临一定的还款/回售压力。
事实上，明年一季度，房企在偿债端将继续承压。鹏元国际董事国盈22日在中证鹏元信用风险年会上指出，2023年国内房地产债券还款金额为3585亿元，3月份将迎来偿债高峰。中国美元房地产债券到期600亿，预计偿债高峰为65438+10月、4月。
偿债压力持续升温。除了发行新债，许多房企最近开始与债权人谈判，试图获得延期。
165438+10月10日，R&F地产发布公告称，“H16R&F 4”、“16R&F 05”、“16R&F 06”共8只债券展期，展期金额为138。
65438年2月6日，龙光集团境内债券整体展期获得债券投资者通过。展期债券和ABS展期期限为36个月，未到期债券和ABS展期期限为48个月，总展期规模为223.6亿元。超过200亿元的到期债务展期，将有效改善龙光集团的现金流压力。
在海外债务方面，内保外贷也可能成为化解房企海外债务存量的“利器”。龙湖集团获得中国银行7亿元“内保外贷”首单支持，释放出积极信号。目前，中信银行、光大银行近期已与多家房企签署战略合作协议，为房企提供综合金融服务，包括“内保外贷”等业务领域。