广州商业地产发展如何？

1，商业地产供需两旺。

近两年，广州大型商业广场、五星级酒店、酒店式公寓、写字楼、专业市场等商业地产项目建设不断，广州众多大型房地产开发商致力于开发商业地产项目。

根据广州市国土房管局2004年底公布的广州近7年商铺成交数据，从1.998到2004年上半年，广州旧八区商铺供应量为262.5万平方米，成交量为221.96万平方米，供需缺口为41.000平方米。从2001开始，广州商铺从“供大于求”变成了“供不应求”，这种现象在2004年上半年更加明显。

2.市场明显变热了。

2004年第一季度广州前八区商铺供应量为8.29万平方米，但成交量达到654.38+03.33万平方米。价格方面，从1998到2002年，商铺售价在13000元/平方米的水平上保持小幅波动，但在2003年大幅下跌。主要原因是2003年东山区大量商铺以批发形式出售，整体拉低了商铺成交均价。到2004年第一季度，老八区商铺整体价格已经上涨到16489元/平方米，商铺市场明显转热。

二、广州商业区的分布

三。各商圈商业项目介绍:

1，上下九商圈:

(1)荔湾广场:荔湾广场营业面积1.4万平方米，分为南中庭和北中庭。上下九步行街附近的C区(C、D区南中庭)是一个综合商场，价格约150元每平米。北区A区和B区的3楼租金相对高于南中庭，是珠宝水晶批发市场。连接南北中庭的E区也定位为专业的珠宝水晶市场。这一带的价格比较低，每平米38-40元不等。

(2)明辉商场:明辉商场是下九路商业步行街指定样板商场。已入驻明辉的品牌有:维文、江南布衣、月亮岛等。，而即将陆续入驻的品牌有:麦当劳、ampm、皮匠之家、莱尔森、佛罗伦萨、鳄鱼衬衫、Joy &；和平、东方眼镜、国鑫通信等。其一层临街商铺，每个售价654.38+0万元。

2.北京路商圈:

(1)白光新翼:白光新翼位于北京路广州百货大楼西侧，总占地面积约6500平方米，总面积45000平方米，总高度27层。这座塔是一座办公楼。此外，还有一个四层楼的停车场，约500个停车位。白光新翼“魅力之城”商场以时尚为主题，采用独立店铺设计，1-9层与白光平行，全开放式泊位布局，由白光统一管理，并设有特色中西餐厅、游戏室、网吧等。出租价格为55元/平方米。

(2)明升广场:明升广场位于广州市北京路广州百货大楼对面，总建筑面积654.38+0.4万平方米。是集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化于一体的商业建筑，9层商业面积7万平方米，20层写字楼4万平方米，3层停车场3万平方米。有600个停车位。出租价格约100元//平方米//月。

3.环市路商圈:

(1)友谊商店:友谊商店总店位于环市东路，自有营业面积20000平方米，经营80000多种商品。在正在进行的“升级提升品位，转型加速发展”升级工程中，友谊商城积极伸出“左手”——将“左手”接入世贸中心空中走廊，“右手”启动的“西扩工程”接入白云宾馆、自由广场等楼宇，打造以广州友谊环市东总店为中心的国际精品购物圈。

(2)自由广场(Liberty Plaza):位于环市东路白云宾馆旁的高端精品购物中心自由广场，与著名的五星级花园酒店、四星级白云宾馆、友谊商店、世贸中心商场共同构成广州高端品牌的顶级购物休闲商圈。自由广场(Liberty Plaza)是全球顶级品牌在广州数量最多的高端购物中心，包括:路易威登、爱马仕、普拉达、迪奥、芬迪、塞琳、博柏利、雨果博斯、浪凡、杰尼亚、纪梵希、Polo Ralph Lauren、范思哲、Charriol、汤米·席尔菲格、D & amp；g和vs，等等。在众多顶级品牌中，爱马仕、普拉达、席琳、雨果博斯、范思哲和D & ampg .此外，丽亭酒店还拥有许多具有新设计理念的形象店，包括路易威登、迪奥、普拉达、杰尼亚和纪梵希。因为与友谊商店的联系，两者形成了广州高档服装精品专卖市场。因此，自由广场租金价格一路飙升，一楼达到1.800元/月，比同区域商铺平均租金1.654，38+0.200元/月高出近一半。

4.天河商圈:

(1)天河城:天河城广场总投资654.38+0.2亿元，建筑面积654.38+0.6万平方米，营业面积654.38+0万平方米。地上7层，地下3层，北面的露天广场占地3000多平方米。天河城广场项目是三位一体的建筑——由天河城(购物中心)、写字楼(东塔楼)、公寓酒店(西塔楼)组成。

天河城2月9日建成开业，1996。它是广州第一家集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代化大型购物中心，取得了迄今为止经营上的最大成功。出租率100%，成为市民购物休闲的新热点和游客游览的新景点。自2001以来，其商场的年租金一直稳定在2-3亿元左右。

经过十年的经营，集购物、观光、美食、娱乐、休闲、商业、广告、资讯、会展、休闲娱乐等功能于一体的天河城被誉为“中国第一购物中心”。目前天河城日均客流量已达30万，最高日达81万。天河城年营业额约40亿元。不仅促进了周边地区的繁荣，也造就了一大批成功的企业主。天河城的成功所带来的“天河城效应”影响了全省乃至全国，使其成为广州现代商业的标志，成为市民和游客购物、游览、休闲的首选之地，成为有关部门和新闻媒体学习的对象，成为赶超同行的目标。

(2)贾政广场

被誉为中国最大、亚洲最大的购物中心，贾政广场位于广州，总用地面积54，654，38+0平方米，总建筑面积39.6万平方米。在建商业面积28万平方米；远期规划建设48层写字楼和30层酒店式公寓，建筑面积116000平方米。从建设之日起，贾政就对项目周边的土地起到了良好的带动作用。2005年6月5438+10月65438+5月开业后，虽然首日开店数不足10%，但依然引起了业界和社会各界的广泛关注。

位于广州城市中轴线贾政广场7楼，已有1000多家商业巨头加盟，其中包括广州最大的CEPA零关税贸易区和一些首次进入国内市场的旗舰国际品牌。广场东、西塔楼有甲级写字楼和五星级国际酒店公寓。

此外，还有65，438+0，000平方米的室内迪士尼式游乐园、威尼斯水上餐厅、音乐喷泉展、水族馆、儿童游乐城、岭南风情街等休闲餐饮场所。贾政广场以体验式购物为主题，采用剧场式商业空间布局，设计日客流量80万人。是集购物、休闲、娱乐、餐饮、娱乐、商务为一体的超大型购物中心。

四、广州商业地产的发展趋势

2004年6月5438+2月11，中国商业零售业全面对外开放，越来越多的国际商家开始进入中国市场。作为中国南方的一个大都市，广州将成为国际和本地商家争夺市场的首选。因此，在2005年，广州的商业地产面临着巨大的机遇。综合来看，我们认为将有以下发展趋势:

1，商业地产开发公司越强，这个过程越加剧。

2005年，随着国内各项商业地产调控政策的逐步落实，特别是房地产信贷门槛的提高和《城市商业网点规划条例》的即将颁布，商业地产的盲目开发将受到一定程度的限制。

商业地产门槛提高后，很多没有开发实力或开发实力弱的小公司会被淘汰。同时，实力强的大公司发展集中度会大大提高。如R&F集团近十个商业项目的开发，将迅速确立广州商业地产的强势地位，改善商业地产投资开发的盲目局面，进一步提升商业地产开发水平。

2.广州商业房地产市场将迎来更多的外国客户。

随着2004年6月5438日+2月11日中国商业零售业的全面开放，中国的商业市场正吸引着越来越多国际商家的目光，寻找适合商家发展的商业地产项目已成为许多国内外商家扩大规模、占领市场的基础。

广州作为华南的门户，在这方面有着无可比拟的吸引力:2005年，广州将成为国外商业零售进一步向中国拓展的重要阵地，商业地产需求将进一步扩大。由于这些商业多为国际知名商业，商业物业的选择标准会更加严格，适用性好、位置优越的项目会受到追捧，这也从另一方面推动广州商业地产向更高层次发展。

3.社区商业正在蓬勃发展。

2005年及未来，广州的社区商业将显示出巨大的发展潜力:以社区商业和相对集中的街区商业为主导的社区商业，不仅将促进城市商业的繁荣和昌盛，而且更加注重建设满足普通百姓日常生活需求的商业和生活服务设施。

如景俊花园、星河湾、祈福新村、漓江花园等街区商业都成为社区商业的成功典范，获得业内一致好评。可以预见，在广州，一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区购物中心、邻里中心、现代生活广场等，将会快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。

4.长期利益将成为开发商最关心的问题。

广州天河城的成功就是租赁业务的成功，这一点在业内得到了广泛的认可。随着商业地产运营模式的理性回归，以租赁为主的运营模式会越来越多，占比也会越来越高。开发商会越来越意识到，追求短期利润是不现实的，获得合理的收益和长期的利益，会让市场发展更加有序。

比如2004年底正式开业的广州天河贾政广场，商业面积40万平方米，大部分是租赁的，方便开发商统一管理，同时开发商可以通过租赁获得长期收益。另一个例子是凌俊运营的白光新翼。除了一层和二层，三层和一至九层全部用于出租运营，给开发商带来了长期稳定的收入。

5.开发量越来越大，类型多样化。

随着广州商业地产的繁荣，更多的广州房地产开发商，尤其是大型品牌房企，从单纯的住宅开发“转型”为商业地产经营，加紧开发商业地产。因此，2005年广州商业地产的开发量将大幅增加，同时开发类型将从单纯的写字楼、商铺、专业市场向多元化发展，出现酒店、产权公寓、商业广场等多个项目。

据悉，和盛位于月华路的一个高档商业地产项目正在加紧建设；保利集团位于琶洲会展中心旁作为超甲级写字楼的保利国际广场也已奠基，将于2006年投入使用。太古集团在广州天河有一个投资40亿，20多万平米的商业项目。位于东圃的大型综合购物中心花花世界，总建筑面积27万平方米，目前正在建设中。和盛创展也将于2005年推出面积超过10万平方米的店铺。珠江新城也有不少商业用地被各大地产商征用。仅R&F集团就在珠江新城拿下了7块商业用地。此外，还有城建集团、时代发展集团、中海集团、李勋实业有限公司等商铺正在或即将推出市场。可以看出，2005年将会推出很多商业项目，产品类型将会多样化。

6.联体商城将成为广州商业地产的发展趋势。

广州已经拥有连接友谊商场和世贸中心的空中走廊，其“西扩”与白云酒店集团大厦和自由广场相连，开创了以广州友谊环市东总店为中心的国际精品购物圈“商业合并模式”，取得了良好的商业效果。

目前，相关商务部门已提出将广州新城市中轴线上的两大购物中心——天河城广场和贾政广场“牵手”形成国内最大的连体商城的战略构想。虽然目前仍处于审批阶段，尚未正式实施，但从市场前景和商圈建设的角度来看，这一思路无疑透露出连体商城将成为广州商业地产发展的新趋势。

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东莞写字楼空置超过65438+万平方米，中心区租金集体走低。

早在去年，随着袁枚广场、华凯广场、第一国际二期等中央CBD区域写字楼的增多，人们普遍关注写字楼过多是否会造成东莞写字楼市场的泡沫。2006年第一年，中心区写字楼租金价格呈现集体下跌趋势。这是写字楼市场后劲不足还是租赁遇到瓶颈？

中心区的办公楼数量是全市最高的。

在谈到东莞中心区写字楼的未来趋势时，负责鸿禧中心项目的合富黄辉负责人陈敏强表示，十几年前，广深都没有想到天河、华强的写字楼市场会有今天这么繁荣。同样，东莞的行政中心五年前还是一片荒地。很多人不相信写字楼升值，原因是这个城市的未来发展存在一些不确定因素。买家之所以要买写字楼，很大一部分原因是他们会比较写字楼的位置，买家在形成之前会持观望态度。目前中心区的办公用地资源非常有限。从位置上看，这个区域未来的走向应该是相当清晰的。

的确如陈敏强所说，2005年，中心区写字楼并没有因为同质化产品更多而放缓销售节奏。相反，由于升值潜力的巨大吸引力，它仍然成为东莞房地产市场的热点产品。

根据东莞市统计局去年上半年的统计，截至去年上半年，东莞写字楼建筑面积达到193022平方米，其中今年新开工面积为63912平方米；去年市建设局批准预售的写字楼分布在莞城区和程楠区，樟木头、寮步、大岭山、虎门等地也有少量放出。中心区的办公楼数量达到了全市之最。

从这一点来看，中心区的写字楼市场形势似乎一片大好，但从近期写字楼市场的租赁情况来看，这一片光明的市场似乎夹杂着一些乌云。第一国际，一个位于东莞中心区写字楼核心区域的楼盘，目前市场租价在每平方米25元-35元之间，最低为每平方米18元。这个价格是个别现象，还是东莞写字楼市场的普遍水平？

第一国际的销售经理贝海滨说，出租和出售的写字楼价格大多取决于租户。目前，中心区尤其是第一国际存在大量写字楼是业内公认的事实，这也是短期内无法实现写字楼繁荣的原因。因此，许多租户不得不降低租赁价格，以增加出租概率。

办公室销售不受影响。

目前中心区写字楼还在紧锣密鼓的建设中，第一国际三期将于今年面向市场。不仅是第一国际，在中心区规划的很多商业地产也将在今明两年推出。这种情况是否对中心区的写字楼销售造成较大压力？

东莞市商业中心发展有限公司R&D部经理雷菲菲表示，东莞的商业升级有一个过程。程楠是一个新区，创造一个新的商业环境需要一些时间。随着中心区住宅和商业配套的完善，商圈繁荣后，东莞写字楼市场的租金自然会上涨。“目前我们百安中心卖的很好，快结束了。我们可以用和房子一样的价格买到写字楼，这在广州和深圳是不可想象的。写字楼的低价门槛对投资者来说还是很有吸引力的，加上中心区写字楼不可复制的资源，目前写字楼的低价租金不会对整体销售产生影响。

自去年出售中环广场以来，销售一直稳定。据世联地产负责人蓝尊介绍，今年年初，中环广场只剩下几个高层和大户型，也属于同期产品中价格最高的部分。让开发商没想到的是，这些产品三天卖出了12套。“从这里不难看出，东莞的投资者并不是普遍青睐中心区的写字楼，中心区写字楼的环境优势仍然是其最大的卖点。

此外，去年商铺的持续热销，使得商铺的供求关系逐渐稳定，商铺的投资回报率一直保持在5%-6%之间。目前写字楼均价3800-4300元/平米，租金35-45元/平米，回报率一般在6%-12%左右，高于商铺。而且相对于住宅，写字楼的租户相对稳定，租金按时支付。无论从租金还是售价来看，东莞的写字楼都处于比较低的价位，还有相当大的提升空间。

空缺是个大问题。

写字楼市场的繁荣得益于东莞大规模的城市建设和不断加快的城市化进程，也与东莞的产业结构调整密切相关。但连续两年的爆发式增长，对于东莞这个刚刚成长起来，还需要培育的市场来说，无疑是一次严峻的考验。

据了解，根据2005年东莞市房协房地产市场监测预警系统公布的数据，东莞写字楼空置面积为654.38+00.26万平方米，比2004年底的654.38+07.08万平方米多出8.48万平方米，增长了近5倍。但是这个统计数据中的空置面积只是预售系统中的数据，还有很多已经售出但未租出的面积。而且写字楼的集中布局非常明显。新开发的写字楼多集中在中心区，多在莞太大道、鸿福路沿线。

广东商学院副院长许银洲在接受记者采访时表示，从对东莞的几次深入考察来看，东莞从制造业向商贸流通业重点发展并不容易，而乡镇经济的差异化发展也对其整体的中心化营商环境产生了一定的影响。

经过两年左右的发展周期，众多写字楼如雨后春笋般拔地而起，外观靓丽的写字楼成为东莞的一道风景。对于这些写字楼来说，大部分都有不错的销售业绩，尤其是早期。对于东莞市场来说，写字楼在批量销售之初就取得了令人羡慕的成功。现在发展周期到了节点，消化这些投资品的租房市场并没有人们预期的那么火爆。于是，写字楼市场陷入了冷静期，投资者也在观望。

突出差异化或许是解决空缺的好办法。

也许降低租金是解决空置问题的办法，但从区域角度来看，增加中心区的商圈氛围才是目前最必要的措施。采访中，加强政府规划，解决区域间的功能分化，成为开发商最普遍的心声。

中心区的成长不能靠一两个开发商，还需要政府的整体布局和协调。如果只规划建设而忽略后续事宜，没有一定的科学指导，区域的增长也会放缓，所以中心区的核心优势无从谈起。

当然，在这样的情况下，开发商要保持清醒的头脑，不要在某个区域多做同类型的办公产品，这样必然会导致恶性竞争。但是，保持清醒的头脑才是开发者最应该做的事情。开发新产品，突出差异化，是对东莞整个写字楼市场投资环境的负责，也是东莞房地产行业健康发展急需的。