我们本周练习资产评估。我们集团从事房地产评估。不知道怎么开始。也用幻灯片，，

那就赶紧准备好！加油！房地产估价报告报告项目名称:白银区红星路85号1楼。委托方:白银通城商厦(集团)股份有限公司评估人:郭评估日期:2010 1.8评估运作日期:2010 1.8评估报告编号:干红平保字(2010)。203-3号甘肃洪欣房地产资产评估有限公司0甘肃洪欣房地产资产评估有限公司房地产评估报告、房地产评估价格报告、致委托方函内容、评估师关于评估假设和限制条件的声明、评估结果报告、评估技术报告附件:03页。1甘肃洪欣房地产资产评估有限公司房地产评估报告函我们对其在评估基准日2010 1.8的市场价值进行了评估，现将评估结果报告如下:根据评估目的，遵循评估原则，我公司采用了科学合理的评估方法，在分析现有资料的基础上，结合评估经验和对房地产市场各种影响因素的分析，经计算，我们确定市场上有足够的买方和卖方供估价对象使用。且不存在进入市场的障碍，评估基准日可实现的市场价值为6，547，997元(大写:陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整)。单价3209元/平方米。甘肃洪欣房地产评估有限公司2010年1月8日2甘肃洪欣房地产评估有限公司评估师声明我们郑重声明:65，438+0。本估价报告所陈述的事实是真实和准确的。2.本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本评估报告中解释的假设和限制的约束。3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，与相关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们根据中国人民* *和国家标准《房地产估价规范》进行了分析，形成了意见和结论，撰写了本估价报告。5.我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性和公正性负责，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和用途，对有遮盖、未暴露和无法接触的部分，我们是根据委托方提供的资料进行估价的。除非另有约定，我们不负责调查估价对象的结构质量。3甘肃洪欣房地产资产评估有限责任公司评估报告的假设和限制条件为1，本报告中评估项目的评估结果为公允市场价值，即评估时可预期成交的可能价格。是基于以下假设:(1)市场上存在自愿卖出和自愿买入的卖家。(2)财产可以在公开市场上自由转让；(3)在评估基准日之前，相对于该物业的特点和房地产市场有一个合理的谈判期；(4)在此期间，市场状态和价值水平是静态的；(5)不考虑特殊买家的追加出价；(6)不考虑不可抗力或未来市场变化风险、短期强制处罚等因素；2.本估价报告所依据的建筑面积以委托方提供的房产证为准。3.本报告的评估价值为评估时的市场价值，需要随着时间和市场条件的变化进行相应的调整。4.本报告的评估价值是在估价对象没有其他权利限制的情况下计算的。5.本报告只能用于评估目的，不能用于其他目的。未经本公司同意，本报告的全部或部分内容不得在任何公共媒体上发表。4、《甘肃洪欣房地产资产评估有限公司评估报告》报第一家，委托方:白银通城商业大厦(集团)有限公司二。接受方:甘肃洪欣房地产资产评估有限公司办公地址:白银区万盛路1号电话:(0943) 8253165438三、委托方:估价对象概况:1。房产权属状况:根据委托方提供的(白)第005655号(白银区)产权证。估价对象为白银桐城商业大厦(集团)有限公司，权属清晰。2.地理位置:白银区红星路85号1号楼，位于城市建设的东南角，东临白银市地税局，南临尹光住宅区，西临公园路，北靠红星路，交通便利。3.房屋概况:估价对象为* * *四层(局部五层)，混合结构，竣工于1986，L型建筑，总建筑面积为2040.51平方米。外墙一般装修，水、暖、电、通讯、消防设施齐全。由于本次估价不考虑室内装修价值，故不描述装修情况。评估日期:2065 438+00 65438+10月8日。5甘肃洪欣房地产资产评估有限公司房地产评估报告五、评估时间:2010 65438+10月8日。不及物动词评估目的:提供市场价值。七。评估报告有效期:本评估报告评估结果的有效期为六个月。即2010年10月8日至2010年7月7日期间有效。八。估价方法:根据估价对象为盈利性房地产、估价目的和收集的资料，与估价对象相似但与估价对象位置相同、用途相同的房地产的市场租赁价格较高。没有最近交易过的相同结构的房地产，故决定采用收益还原法确定估价对象的价值。九。评估原则:本报告的评估过程遵循合法原则、评估时间原则、公平公正原则和替代原则。十、评估依据:1、建设部、国土资源部、白银市人民政府颁布的相关政策法规。2.* * *中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。3.委托方提供的房屋所有权证。4.评估人员通过现场调查获得的资料和信息。5.公司持有的白银市区同结构商品房租赁价格。11.价值定义:评估项目采用公开市场价值标准。12.评估结果:根据评估目的，遵循评估原则，遵循规范的评估程序。选择科学合理的估价方法，在分析现有资料的基础上，结合估价经验，分析房地产市场的各种影响因素，经过计算，确定估价对象在市场上有足够的买卖双方，市场可及。评估基准日可能实现的市场价值为人民币6，547，997元(大写:陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整)。单价:3，209.6甘肃房地产资产评估有限公司房地产评估报告为人民币/m2.13，评估人:作者:郭审稿:杨银满批准人:王力评估技术报告第一部分评估方法的选择根据估价对象为盈利性房地产、估价目的和收集的资料，市场上与估价对象用途相似的房地产的租赁价格较高，但市场上没有最近交易过的位置、用途、结构相同的房地产。因此，确定估价对象的房地产价值，采用收益还原法。收益还原法的定义是计算估价对象未来的正常净收益，选择一个合适的资本化率，将其折现到估价时点并累计。估价对象客观合理价格或价值的估算方法。第二部分是评估过程中收益还原法的思路:根据评估对象在未来使用寿命(经济收益寿命)内获得使用期间净收益的能力，以适当的资本化率对评估对象在未来使用寿命(经济收益寿命)内各年的净收益进行资本化。确定甘肃洪欣房地产资产评估有限公司《房地产评估》评估报告在评估时点的价值。公式:v = a/r[1-1/(1+r)n]a，确定净收入为1，年总收入:评估人员对该区域房产租金水平调查后，年总收入为。并且属于同类物业的社会平均客观水平，近几年一直维持在这个水平。根据估价对象目前的使用情况，确定租赁价格为45元/m2 .月，空置率为65，438+00%，则一年总收入为45× 65，438+02× (65，438+0-65，438+00%) =总支出:(65，438+0)租赁管理费为年租金的0.75%。486× 0.75% = 3.65(元/平方米)。(2)房屋维护费为年租金的2%。(3)房产税65432(元/平方米)。营业税按年租金的5%计算，城市维护建设税、教育费附加分别按营业税的7%和3%计算。486×(5%+5%×7%+5%×3%)=26.73(元/m3) (5)其他费用按年租金的10%计算。486× 10% =各项之和:3.65+9.72+58.32+26.73+48.6 = 147.02(元/平方米)3。年净收入:8。甘肃洪欣房地产资产评估有限公司年净收入=年总收入-年总支出= 486-147。资本化率的确定:采用安全利率加风险调整价值法，一年期定期存款利率为2.25%，加上低风险下的房地产还原利率7.54% R = 2.25%+7.54% = 9.79% C，收益价格按混合结构房屋使用年限50年，已使用22年，故估价对象收益年限为28年。则:v = a/r[1-1/(1+r)n]= 338.98/9.79%×[1-1/(1+9.79)