调控升级地产股走势乏力，房企管理要有成效
为了稳定股价，许多房地产企业开始大规模回购股票。统计显示，2021以来，超过20家房企，包括华侨城A、美好地产、杜松股份、中国金茂、中国奥园等，相继发布股份回购或拟回购计划。与此同时，部分房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购预案。仅5月份就有九龙仓集团、红星美凯龙、建业地产、时代邻里等数家房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购预案。
利润下降，拿地意愿降低
从房地产行业整体来看，平均毛利率从高点35%下降到目前的23%，平均归母净利率从高点10%下降到目前的4%。而且从近期拿地来看，部分房企甚至做好了1%-2%的净利率准备。
资金链紧张加剧了盈利能力的下降，房企在拿地方面变得更加谨慎。5-5月房地产企业土地购置面积同比下降7.5%，同比减少31.6%。获得的土地数量也大幅下降。2021 1-5月累计取得土地金额同比减少20.5%，同比减少0.3%。
另一方面，销售端依然火爆。国家统计局数据显示，6-5月，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%。较2019同期增长19.6%。商品房销售额70534亿元，增长52.4%；较2019同期增长36.2%。销售端的火爆与拿地乏力形成鲜明对比，说明房企销售增长高，资金来源充足，但仍不愿意加大力度拿地。
规范升级行业发展迎来变革
2021上半年，地方政府落实城市主体责任，因城施策、综合治理，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、Xi安、合富、嘉兴、绍兴等24个城市相继升级调控，主要涉及升级“四限”、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、摇号新房等。上海是上半年房地产调控的风向标，上半年连续七次加码调控。
更重要的是，房地产贷款集中管理制度已经出台，效果越来越明显。银监会数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创八年新低，六大国有银行集中度全部下降。核心一二线城市，以及热点三四线城市，都出现了房贷额度紧张，放款周期长的现象。
信贷资金使用的合规性审查变得更加严格，以防范资金非法流入房地产市场。截至6月，北京、上海、厦门自查发现房地产非法流入金额超过25亿元。重庆、内蒙古、广州、深圳等地监管部门已就“过桥贷”、“止赎贷”约谈相关部门，监管对象扩大至非银行金融机构。
受信贷收紧影响，2月份以来，全国房贷利率止跌回升，走势上移。5月份，全国首套房平均房贷利率为5.33%，较2020年末上升11BP，二套房平均房贷利率为5.61%，较2020年末上升8BP。
房企应向管理要效益
房企告别了土地红利和财务红利时代，进入了管理红利时代。市场的变化迫使企业向管理要效益。
据不完全统计，从1到2020年7月，50强中仅有10家房企进行了组织架构改革，但自8月三条红线发布以来，已有17家房企对组织架构进行了调整和优化。
整体来看，房企的组织变革主要围绕三个主题:总部精简、区域优化、多元化业务线调整；简化、聚焦、降低成本是房企改革的目标。
在总部层面，万科地产、郑融地产、新城控股都按照精简架构、扁平化管理的思路进行了组织架构调整。
比如，万科最近将集团的职能部门，即“研发专业工会”部门搬出了深圳总部，同时总部员工减少了30人，接近集团总部员工的五分之一；郑融地产将营销中心从总部分离出来，单独成立营销公司；麦德龙控股合并了总部类似的职能部门，合并后新成立了四个职能中心。
区域公司方面，平行添加、裂变合并、动态调整是当前行业改革的主题。2020年8月，中粮控股宣布将原中粮地产南方区域集团升级为中粮粤港澳发展集团。2020年底，中粮控股先后成立长三角发展集团和京津冀发展集团。
5438年6月+2020年10月，碧桂园开始新一轮组织人事调整，将73个区域公司拆分为约100，祥生控股将苏宁-安徽大区调整为联塑、苏南、宣城、合肥四大事业部。华润置地将华南拆分为深圳和华南。
整体来看，随着土地、金融、人口红利的逐渐消失，房地产行业进入了较长的低增长、低利润时期。行业销售利润下滑，人均效率提升，向管理要效益，成为房企新的突破口，不少房企开始从“粗放管理”走向“精细化管理”。司马燕