房地产金融有哪些发展趋势？

大业信托有限公司总经理王毅:

2015我们感觉整个房地产市场正在发生明显的变化。

主要表现在几个方面。第一，从总量上看，房地产的总供求关系发生了变化，结构正在发生重大变化。突出体现在一个去化学化的模式上，无论是领域还是类型都发生了一些变化。

第二，2014以来整个地产供给的资金链越来越谨慎。

第三，随着城市化的要求，经济的发展，整个居民居住要求的变化，也有一些特定的需求来补充房地产业务，包括老龄化和健康的问题。但是，这个结构性问题并没有找到一个主导性的、战略性的、真正的需求。

第四，由于缺乏现金流，房地产的估值也在变化，这是我们金融机构最担心的问题。在过去的十年里，随着房地产的快速发展，房地产汇率的设定和资产的变现都非常好。然而，一旦资产的价格和折旧达到一定的边界，其流动性、估值和现金流就会引起极大的关注。作为一个融资投资机构，这种估值很有可能会造成金融风险的积累。

我们的金融机构是搞规模战的，不适合打游击战。但是，要打大规模的战争，必须有大规模产业的引入来连接。接下来的一年，2015，基于十几年发展经验积累的可复制性，对我们来说可能是一个试探和探索阶段。

该股关注两个方面。一个是房屋存量控制着房源供应，要看转化率，是否能带来现金流。当然，这只股票肯定存在一定的不确定性，而这种不确定性正是我们进行并购、介入企业重组、重组债权资产的机会。其次，判断存货中已出售资产的盈利能力，可以带来稳定的现金流，以支持产品的设计和分销。

银行:打造全产业链金融服务

中国民生银行房地产金融事业部总裁叶:

现在从商业银行的收益来看，单纯的贷款产品，增量是有效的，价格也上不去，能贷的企业价格也不会太高。到现在为止，我们确实感受到了房地产行业的风险，其症结的根源是资产不能流动。

因为房地产市场风险是可控的，所以会有一个相对的分类。比如，服务客户不在于数量，而在于深化客户服务；原本只是资金的提供者，现在正在向产业链渗透，帮助企业变得更健康。未来，民生银行将继续在某个细分领域与更多的专业和商业客户合作，做更多的战略合作。从贷款到它的战略层面，投资，并购，产业链，结构，上市等等。

证券化也是民生银行考虑的一部分，资产管理方面我们也在做。今年给我们安排的资产证券化的步伐有很大的想象空间，商业物业的好资产可以通过资产管理变现。

但是，也有几个问题我们解决不了。第一，不能解决继续负债的问题。二是解决不了公募市场投资者对相对受益人要求低的问题。

基金:继续打造REITs等主题明确的产品。

中信金石基金管理有限公司总经理周倩:

从2015开始，房地产金融进入了越来越产品化的时代。在房地产与金融结合的过程中，房地产的因素和重要性进入了越来越重要的时代。

通过近7年的探索，中信金石将整个房地产业务模块划分为五大板块。

第一个板块是简单的民间融资，途径很多，也和金融机构合作。第二项业务是私募股权基金。我们已经建立了两个私募股权基金。一个是我们开发的。它的模型比较简单。卖掉房子后，我们将分享利润。我们目前的投资规模超过13万元，是市场上最大的发展基金。另一个是持有型基金，现在在运作，可能成交量更大。

第三个业务是REITs。我们有两个业务，一个是交易所的REITs，一个是银行间的REITs。2012在天津推出了银行间保障房REITs，吸收了台湾省的经验，使之成为全业务REITs。这是REITs入市的第一步。未来可能会有更多的公共产品和不同的交易结构。

第四个业务是出口业务。目前主要和一些大型央企和金融机构合作。如何提供各方面的房产服务也是需要考虑的因素。

第五个业务，未来十年，鸡犬升天的日子一去不复返了，产品将成为市场最重要的资本。而且主题明确，产品有竞争力，适合市场需求，是我们的主攻方向。