二手房，担保公司垫付

1.卖方违约拒绝过户。

卖方收到买方资金后，可能将资金挪作他用，不及时申请放行。此外，在房价快速上涨的情况下，卖家往往会毁约，以更高的价格出售。

2.卖家卖的是一室两厅。

解除抵押后，贷款房屋具备转让资格。不遵守交易规则的卖家，可能会把房子卖给别人，办理过户手续。第三人以合理的价格购买并办理了过户手续的，第三人取得房屋所有权。出卖人只能依据房屋买卖合同向出卖人主张违约责任。

3.诉讼风险

因为按正常程序从贷款发放到房屋过户还有一个过程，如果卖方名下有较多债务，在买方预付款发放后的房屋过户前，已交易的房屋可能因卖方其他债务纠纷被法院裁定保全或查封，因此房屋买卖合同无法继续履行。

二、买方对卖方预付款的风险防范

1，认真审核住房情况。

买卖双方可持卖方的房屋所有权证到不动产登记中心查询房屋档案，以明确房屋产权是否清晰，房屋抵押担保金额是否超过房屋评估价，是否被法院、公安等机关查封、冻结。买受人可以在支付预付款前，要求出卖人在不动产登记中心协助查询，最大限度降低交易风险。

2.监控整个交易过程，保留证据。

为了保证预付款能尽快还清银行债务，要求卖方和银行在还款日期确定后一起到贷款银行还款，并出具结算证明。买受人保留过户凭证和银行贷款结清证明，用于办理产权过户手续。买方在垫付房款前，可以将卖方的房产证和身份证明留在中介公司，防止卖方一房两厅出售。

3.先签网签合同，防止一房二卖。

按照目前的网签制度，只要买卖双方都办理了网签备案手续，在取消网签之前，卖方是不能与第三方签订网签合同的。所以也是防止卖家在支付资金前，先卖一房两房的有效方法。

4.专业律师会审核合同条款，整体控制风险。

目前二手房市场整体不规范。如果每个交易环节都没有严格的合同保护，出现纠纷后将无据可循，这显然对先履行义务的买家不利。买受人代为垫付的，需在买卖合同中明确约定出卖人向贷款银行申请解除抵押、房屋抵押注销、房产过户等关键环节的时间节点，买卖双方的履约顺序；约定买受人行使单方解除权的条件和出卖人违约责任的条款；明确约定中介服务人员在交易过程中的协助义务和违约责任。

从房屋档案搜索到交易过程监控再到具体的合同条款审核，涉及大量的精力，需要很强的专业判断能力。建议选择专业律师参与整个交易过程，有效防范交易风险，及时处理交易纠纷。

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