房产股权转让需要缴纳土地增值税吗？

1.房产股权转让需要缴纳土地增值税吗？国税函是国家税务总局对本系统下属单位工作要求的复函，属于税收规范性文件。根据有关行政法规和国税发[2004]132号文的规定，经过税收法律、行政法规和部门规章。《土地增值税暂行条例》由国务院颁布，属于行政法规，法律效力高于税收规范性文件。根据《土地增值税暂行条例》第二条明确规定，土地增值税的纳税人为转让不动产的单位和个人，征税范围为转让不动产的行为。以股权转让方式转让不动产，不动产的产权人在股权转让前后并未发生变化，故未发生不动产转让，纳税人不是转让不动产的单位或个人，而是转让股权的单位或个人。国税函[2000]687号将该行为纳入土地增值税征收范围，扩大了《土地增值税暂行条例》中关于土地增值税纳税人和范围的规定，明显超出了上位法的规定，其法律效力和合法性存疑。对以股权转让方式转让房地产征收土地增值税的法律依据。国家税务总局的函，因其法律位阶较低，扩大了上位法的规定范围，其合法性存疑。并且在实际操作中存在增值额难以确定、重复征税、容易被偷逃等问题。笔者认为，在现行法律框架下，对于以股权转让方式转让不动产的，不应征收土地增值税。2.房地产股权转让，缴纳土地增值税有哪些困难？1，附加值难以确定。土地增值税实行四级累进税率，确定税率的关键是确定增值额。根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人转让不动产取得的收入，扣除项目金额后，为应纳土地增值税的增值额。在以股权转让方式转让不动产的交易中，要确定增值额，首先要确定不动产转让收入，扣除项目金额。扣除项目金额后，转让企业有记录，容易获取。房产转让所得如何确定？转让方取得股权转让收入，包括不动产、股权和其他资产的价值。很难确定什么属于房地产价值。2.存在双重征税。适用国税函[2000]687号文对股权转让征收土地增值税，是对股权转让方征税，被转让企业的土地账面价值不会相应调整。股权收购方购买被转让企业股权并取得不动产后，只能以被转让企业账面记录的房地产开发成本作为计算土地增值税的扣除额，股权转让方已经缴纳的土地增值税不能计入扣除额。必然导致同一房地产销售行为重复缴纳土地增值税。可见，以房产转让形式转让股权，涉及营业税和所得税，争议不大。