为什么要开展房地产开发研究？

1，对经济和发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和社会发展密切相关。这些因素将对房地产市场和行业产生直接或间接的影响，尤其是对房价和销售的影响。要制定正确的开发项目策略，必须综合考虑这些因素。一些外商之所以投资发展中国的房地产业，很重要的原因是他们看到了中国改革开放后经济不断发展，政局和社会环境稳定，投资回报率高，广大人民群众有改善住房条件的迫切需要和能力，正是如此。

2.了解房地产市场的发展趋势。了解本地区、本省及周边城市(外销楼还必须了解港澳地区房地产市场动态)乃至全国的房地产开发建设整体情况。这样才能克服投资的盲目性，市场定位准确。前几年武汉有开发商看到写字楼有利可图，回报率高，就投资建了。由于缺乏对当时及未来几年写字楼市场需求的深入了解和预测，盲目投资导致了如今写字楼大量空置，投资难以收回的现实。这方面我们需要了解的包括近年来各类房地产开发项目的投资额、竣工面积、建筑面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，甚至未来几年各类物业的潜在有效需求分析。当然也包括银行的住房按揭贷款的实力和发展趋势。

3.了解房地产政策法规和相关政府措施。最近，关于房地产的投诉和纠纷越来越多。除了购房者的法律意识，更重要的是很多开发商没有严格按照规则办事，商品房交易中普遍存在一些问题，比如短重、错货、延期交房、不兑现承诺等。因此，开发企业的领导和专业人员必须熟悉相关政策法规，遵守法律。否则，稍有不慎，就会直接影响开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、房屋建设、销售、税收、物业管理等方面的法律法规，以及政府的重要讲话、新的政策措施、工作部署等。最近颁布的住房制度改革条例，蓝印户口制度，特别是商品房预售的规定，政府对“放心”销售的要求等等。，需要熟悉并严格执行。而且，掌握上述有关政策法规和政府调整政策的信息，可以及时调整房地产开发销售策略，有助于项目的成功。

4.对项目周围居民的调查和了解。无论是哪种物业，要做到准确的市场定位，都需要深入了解居民的住房状况、人员构成、受教育程度、收入、购买能力、住房需求、购买动机、对未来住房的预期、可接受的价格，以及付款方式、户型、装修标准、居民环境、配套设施等重要注意事项。然后根据这些数据，确定未来开发项目的市场定位。比如有些项目所处的居住环境比较复杂，各种各样的居民住在一起，还有很多外国人。如果市场定位为大户型中高档房，很可能会导致失败，因为中高收入人群一般不愿意在这样的地段买房。

5.对周围类似建筑的调查和了解。对周边地区同类建筑的调查和了解，有助于在制定项目营销策略时扬长避短，在未来的市场竞争中确定更有利的位置，制定正确的竞争对策。在这方面，主要内容有:选址、销售区域、销售价格、销售方式(包括口号、卖点和宣传媒体等。)、销售进度、付款方式、买家、物业的设计造型、装修标准、配套设施、园林绿化等。同时尽量了解楼盘的建设进度、资金到位情况、物业管理情况，然后逐一进行对比分析，以便确定自己的开发和营销策略。

第二，从市场调研中获取信息的途径和方法很多。为了获得准确透彻的第一手资料，开发商不仅要注重使用自己的专业人员，还要充分发挥他们的积极性；也可以聘请一些相关专业的社工和大学生作为兼职人员，交由他们承担一些调查工作；也可以委托相关机构进行调查和策划。无论是谁做这项工作，都需要深入细致的工作和持之以恒的毅力。

以下四种调查方法可以借鉴。

1，直接调查。直接与政府官员、房产中介、开发商、金融部门、行业协会、社会机构、市场活跃人士沟通，询问、咨询，以更快的速度获得所需的市场信息。用这种方法获得的信息往往更可靠。

2.间接调查。通过报纸、期刊等媒体收集房地产信息、发展趋势、市场分析等资料。当然，这些材料要进行对比分析，去伪存真。

3.直接问。这种方法难度相对较大，但获得的信息具有很强的参考性，对项目的定位和营销具有重要意义。要使用这种方法，首先要编制一份调查问卷，填写我们从咨询中了解到的问题。要注意对象的选择性，合理选择不同的年龄、文化、收入水平和采访对象，使调查具有代表性。这种方法也可以用于随机的街头采访或展销会上的问卷调查。

4.现场“踩点”调查。这是许多开发商和代理商进行市场调查的常用方法。调查员以购房者身份直接进入销售现场，通过询问楼盘信息、听取销售人员介绍、实地调查观察等方式获取信息。但要注意楼盘信息和销售人员的介绍是否存在夸大和不完整的地方，不要被其表象所迷惑。尽可能通过走访楼盘、施工现场等方式，从侧面、从其内部人员和部分已购房人进行深入调查，以增加调查结果的可靠性。