没有装修过的二手楼可以改装成一手楼出售吗？如何办理手续？

随着一手楼和二手楼的平均市场份额越来越大，很多仍然持有预售商品房买卖合同的业主，也会因为各种原因，把自己的房子放到市场上进行二手销售。那么，当买卖双方的交易条件满足时，如何办理房屋交易手续呢？这些房产在进行二手交易时需要注意哪些问题？无论是交易交割还是房屋抵押，双方都应该注意什么？这里面有各种各样的问题，记者通过走访相关专业人士为您解答。二手预售房出售贷款只凭预售商品房买卖合同购买二手房可以申请公积金贷款吗？案例:上个月，一对情侣在海珠区买了一个单位，和业主签了合同。他们还向公积金中心申请了50万元的贷款。最近得知后，他们和一家房贷机构的工作人员一起去公积金中心办理公积金房贷。然而，当公积金中心得知夫妻俩买的二手房没有房产证，只有预售商品房买卖合同时，却要求他们出具该房产开发商愿意反担保的证明，否则无法办理公积金按揭。由于夫妻俩最终未能取得开发商的反担保证明，无法办理公积金贷款。这到底是为什么？回答:为此，记者采访了公积金中心相关人士。他们表示，鉴于风险，要为所有持预售商品房买卖合同购买二手房的人办理公积金按揭，必须取得该楼盘开发商的反担保，否则无法发放公积金贷款，而且他们也一直这么做，但很多消费者可能不是很清楚。韩晖咨询公司相关人士也表示，在实际操作过程中，绝大多数的房地产开发商是不可能对二手购房者进行反担保的，所以仅凭预售商品房买卖合同购买二手房的消费者，基本上是无法申请公积金贷款的。房贷期间的月供由谁来负责？案例:姚小姐半年前在白云区买了一套花园小区的单位。当时她选择了按揭付款方式，付了首付，半年前开始供款。姚小姐突然接到公司通知，安排她出国培训两年。于是姚小姐通过中介公司把花园小区的单位卖了。在交易过程中，由于买家郑小姐也是选择按揭付款方式购买该单位，需要在银行办理相关按揭手续，需要较长时间等待审批。但业主有一个疑问:这笔交易期间，每月的房贷费用仍需业主姚小姐支付。交易会无限期延迟吗？会持续多久？买家是否应该负责支付这笔费用？答:何复地产相关人士表示，办理相关抵押过户手续往往需要三个月的时间，所以很多消费者对这三个月由谁出资有疑问。其实银行通常的做法是让业主提前三个月还房贷，然后购房者改名后再正式还房贷。而且业主也不要认为自己亏了，因为银行在退房的时候会列一个明细清单，会把这三个月的房贷支付的本金返还给业主，最多也就是损失一些利息。房屋征收费和占用费应该由谁支付？案例:两个月前，陈骁通过一家中介公司在新港路的一个楼盘找到了一套两居室。由于该房产尚未正式交房，业主张先生仅持有该房产的《认购书》进行交易。因担心造假，对该楼盘开发商背景及该楼盘相关情况进行了专项调查，并在中介公司和张先生的陪同下，参观了该单位样板房，确认两个月后交房，才签订三方合同达成交易。然而，当陈骁本月收到收楼通知时，他被告知需要支付65438万余元的收楼费，包括燃气管道安装费，这超出了陈骁的预算。陈骁不理解为什么中介公司和张先生在交易过程中没有将这笔费用入账。发生了什么事？答:何复地产相关人士认为，由于这些预售的房屋往往在交易时并未交付，收楼和占用费由谁来支付成为很多人关心的问题，毕竟涉及到1万到2万元的金额。其实一般情况下两人应该是协商好的，但是由于新业主会晚一点入住，所以一般都是买家出费用。退一步说，业主已经收回了房产，并支付了所有相关款项，但他们在出售房屋时会相应地将其添加到房产价格中，所以作为购房者，他们应该在自己的购房预算中考虑这笔费用。房屋更名费应该由谁支付？案例:李先生通过中介公司出售名下一套三居室。因为单位没有正式交接，他没有办理房产证。李先生出具了与开发商签订的认购书，办理了交易手续。李先生去开发商办理物业更名手续时，被告知办理更名手续需缴纳相关更名费。李先生认为，自己已经出售房产，更名费应该由新业主支付。但购房者何先生认为，在交易手续未办完之前，他还没有正式拥有该房产，这笔更名费应该由老业主支付。答:对于只持有认购书和商品房预售合同的房屋，在交易中有其特殊性，即很可能会产生一笔费用支付给开发商。何复地产的专业人士提醒，持有认购书交易的人，只要通过开发商就可以更名，但很可能在这个更名的过程中，需要向开发商缴纳相关的更名费用。有的开发商不收费，有的更名收费1，000元或3000元或5000元甚至1，000元。所以在交易中，业主要问清楚，告知买家，然后双方再就费用进行协商。已验房的《预售商品房买卖合同》，需到房管局办理更名手续，同时需提供《开发商同意转让证明》。所以在契税、印花税、交易管理费等正常二手交易更名费用的基础上，很可能还要向开发商支付相关费用，所以业主也要问清楚这个费用是多少并告知买家，双方再协商。房产正在确认中怎么办？案例:王先生按揭买了一套二手楼。因为是用预售合同交易，所以在办理抵押登记的时候发现房产正在确权。他该怎么办？答:亿达按揭公司专业人士提醒消费者，交易过户后需尽快将过户通知书和契税完税证明(开发联)交给开发商办理房屋所有权证。涉及到以《预售商品房买卖合同》进行过户时，交易过户一般都比较顺利，但房产正在确权，不能办理抵押登记。同时，确权前一定要办理更名手续，否则等房产证出来后再办理更名手续。另外，业主持预售商品房拍卖裁定登记证时，也可以交易，交易方式与预售商品房买卖合同相同。购房者如何知道自己买的房子是否已经确认？案例:购房者陈小姐在确认阶段就知道不能改名，也不能办理抵押登记，所以很担心。她想问:怎么才能知道她买的房产是否已经确认？答:亿达房贷专业人士表示，最简单的方法是登录房管局网站，点击进入“窗口查询案件”栏目。有四种情况可以查询，其中一两种是针对一手房的。进入“商品房买卖合同登记查询”，输入合同号(合同封面右上方)，马上就知道合同是否“监制”，页面可以显示合同对应的“预售证号”和预售证是否已经“确认”！已经确认的预售证可以不办理抵押登记，但如果需要过户，只要开发商愿意出具“同意过户证明”，还是可以办理的。是否抵押可以看合同封面有没有写着“抵押已登记备案”的方形印章，有就有抵押。交接后有面积差怎么办？案例:林小姐一年前通过朋友介绍，在业主李先生的一个花园里购买了一套花卉，面积约95平方米。开发商在办理房产证时，称该房产面积为98平方米，比当时图纸标注的面积多了3平方米左右。也就是说，林小姐要缴纳超出面积相应的楼面费，才能办理房产证。林小姐认为原车主李先生应该补差价。答:由于施工原因，总会有面积误差。合肥房产专业人士表示，房子改名后，一般应该由新的主人，也就是买家来承担费用。如果在某些情况下，两个人可以预测面积的差异，并将其量化为一定的数量，那么他们就可以协商如何分摊成本。