融创和云南城投如何在流动性危机中自救？

恒大宣布6543.8+000亿的销售目标全国7折，是迫于“三条红线”的压力。据北京商报今日报道，在“三条红线”的预期下，房企融资持续井喷。座谈会后的20天内，房企在境内外发行债券65只，融资规模折合人民币约554.9亿元，平均融资成本升至5.53%。有分析认为，部分房企试图在“三条红线”影响尚未完全体现的情况下，抓住最后一个融资窗口期。

云南城投私募债券信息

此前，据上交所消息，云南城投50亿元公司债券已于8月27日受理，为“云南城投集团2020年非公开发行公司债券”，债券类型为私募债。上个月，云南城投集团已发行多笔融资:8月12日，上交所透露，云南城投集团2020年向专业投资者公开发行公司债券获受理，计划发行金额12亿元；8月27日，公司2020年非公开发行公司债券获上海证券交易所受理，计划发行金额50亿元。

云南城投的困境源于2016的“大力收购”。激进的投资收购导致云南城投债务飙升。财报显示，2016年公司总负债增长44.49%至572.27亿元，三年时间价值达到833.25亿元！

在大理，云南城投通过两次股权收购，获得了一个名为“大理海东国际旅游休闲体验区”的高端旅游地产项目，总投资约5亿元，也就是后来云南城投的“海东”项目。2020年3月28日，该项目因违规建别墅问题，立即被大理海东开发管理委员会整改，其中海东体育公园(高尔夫项目)被取消，项目租赁土地需由企业出资建设成生态园。导致前期云南城投的投资总额和地租难以收回。云南城投2019年报显示，云南城投几大控股公司去年亏损，其中云南城投海东投资发展有限公司亏损4.72亿元！

“海东”的长期效应

“灾难始于一堵小墙”

去年5月，云南城投原董事长徐磊因涉嫌严重违纪违法，主动投案接受纪律审查和监察调查。就是从那时起，公司的融资额明显下降。公开资料显示，云南城投2019年度融资额较2018年度下降41%！

“祸不单行”

云南城投的表现也差强人意。2017年公司营业收入增长47.3%至143.91亿，而2019年营收减半至62.48亿，净利润暴跌86.59%至-34.82亿！

2020年云南上市公司半年报

正是因为连续亏损，云南城投今年以来已经陆续出售了几家子公司的股权。其中，云南城投转让昆明新疆何达城建60%股权，评估值为491.25万元，最终成交价为491.25万元；云南城投转让东莞云投地产90%股权，评估值955565438+万元，最终成交价955565438+万元；云南城投下属公司转让西双版纳航投地产80%股权，评估值19160600元，最终成交价1916500元。云南城投转让Xi安云城置业51%股权，评估值8280.76万元，最终成交价8280.76万元。此外，2020年，云南城投启动重大资产重组，拟将云南城投持有的天津银润等65，438+08家子公司股权转让给集团。目前，公司及各方正在积极推进重组，本次重组涉及的资产审计和评估工作正在积极推进中。

云南城投如何通过卖地转股自救？

今年9月29日，云南景洪市政府、西双版纳环球融创旅游公司、云南城投旗下景洪投资公司签署战略合作协议，主要涉及“澜沧国际生态文化旅游度假区橄榄坝傣族水村特色小镇”项目。7月31日发布的合作公告显示，云南城投子公司西双版纳沧江吕雯65438%，西双版纳云辰置业565438+。

早在17年4月，云南城投就披露了两份转让沧江吕雯和云辰地产股权的公告。上述合作项目是核心资产。在《华夏时报》对此事件的调查报道中，云南城投一位内部人士向记者证实，“我们(城投)的优势是土地资源多，手续全”。面对资金压力，云南城投必须先卖地转让股权。融创中国董事长孙宏斌最近对云南的文化旅游产业很感兴趣，多次到云南实地考察。由于云南城投集团持有的土地资源具有较高的开发价值，此次合作得以顺利达成。

签约仪式现场

当云南城投频频发债、卖地、转股的时候，对岸的融创还在攻城掠地。融创2020年中期业绩报告显示，融创中国实现营收773.4亿元，归属净利润654.38+00.96亿元，核心利润654.38+03.04亿元，同比增长0.7%、6.5%和3.0%。与此相比，实力更强的融创会显得更“淡定”，但与去年相比。

2019年，融创中国的净负债率为172%，剔除预付款后的资产负债率为84%，现金短负债率为0.93，严重越过“三条红线”。截至2020年6月末，融创中国资产负债率为86.56%，同比下降4.3个百分点；净负债率149%，同比下降23.3个百分点。

融创中国2020年中期业绩:盈利

融创中国2020年中期业绩:土地收购

由此看来，融创中国也在积极自救。

2020年上半年，融创中国物业管理及其他收入32.9亿元，占比4.2%；吕雯城市建设运营收入9.8亿元，占比65，438+0.3%；截至2020年6月底，融创已在中国布局12个文化旅游城市、4个旅游度假区、25个文化旅游小镇、8个会展中心，覆盖49个园区、48个商业、近150家高端酒店。但如此不平衡的营收比例，显然与其“协同赋能”的愿景相去甚远。

孙宏斌曾将文化旅游的投资比作“诗和远方”，大概也意识到持有物业的增加会减缓企业的现金回笼，但与其说是他对文化旅游产业的热爱，不如说是他对环保、低密度、低品质产品的看好。尽管融创管理丰富，资金充裕，但与传统的房地产开发模式相比，文化旅游产业仍然存在“周期慢”项目的先天劣势——内耗高，现金回笼慢。巨额债务要求融创中国保持高周转，加速结转，保证现金流平衡。

在“三条红线”的影响下，未来地产圈的趋势将是持续整合，无论是外部“回血”，自己“造血”，还是忍痛“卖血”，活下来才是重中之重。

截至2019年末，仅云南城投就在8个城市持有22个房地产储备项目，持有土地7389亩。除了买地或转让股权，云南城投集团如何培育持续盈利能力更值得关注。

至于融创中国，孙宏斌如何才能拿到“更多的钱，更便宜的钱，更长的钱，能过周期的钱”？需要看文化旅游项目和住宅商业如何平衡。