徐汇现在安全吗？

中秋节前夕，福建房地产企业旭辉控股的消息不断。

先是9月7日，标普发布评级报告，将旭辉控股的信用评级由BB下调至BB-，将未偿优先无担保票据由BB-下调至BB+，展望为负面。

紧接着，9月9日，旭辉公告称，其间接全资子公司与联系人林忠、林伟、LAM Raymond订立销售协议，拟以65，438+65，438+07万元转让其南京项目公司。标的公司主要从事酒店式公寓的开发和管理。

此前，9月5日，旭辉发布公告，透露出售香港英皇道物业的最新进展。其中，旭辉控股(集团)有限公司及其非全资子公司旭辉置业有限公司与新买方王华有限公司订立了新的销售协议

新卖方旭辉地产有条件同意出售，新买方有条件同意购买新出售的股份及新出售贷款的利益，总代价为654.38+0.338亿港元。

在一系列动作的背后，旭辉控股依然安然无恙。

标准普尔对旭辉降级的报告预计，2022年旭辉控股的物业销售将下降35%-40%，这将损害公司的现金流，并在未来一到两年内提高其杠杆率。

当市场低迷的时候。2022年9月7日，标准普尔全球评级将其长期发行人CIFI的信用评级从BB下调至BB-。它还降低了长期利率，并将该公司发行的未偿优先无担保票据从B B-降级至B+。

负面评级展望反映了旭辉控股的风险。由于经济疲软，未来12个月流动性可能进一步收紧，潜在销售额将更多流向合资企业。

标普预估了2022年旭辉的合约销售额，约为1500-1600亿元，2021年的数字为2470亿元。考虑到这个部门的销售情况，这个降幅是S & amp；是之前年度预测的两倍多。

就在几天前的9月6日，旭辉控股公布了前8月份的销售额。数据显示，前8个月，合同销售金额943.0亿元，销售面积629.35万平方米，销售均价1.59万元/平方米。

2021同期，上述三个数据分别为17705亿元、10107800平方米、17900元/平方米；下降率分别为46.7%、37.74%和11.18%。当然，这是大多数房企的常态。

8月徐汇的销售量、销售面积、销售均价分别为654.38+05.06亿元、654.38+001.23万平方米、654.38+0.58万元/平方米。

同期2021，这三个数字分别为200.2亿元，1128400平方米，18800元/平方米。

8月，徐汇月销售均价较前一个8月略有下降。同时，在咪咕提到的三个数据上，旭辉控股分别下跌了24.78%、10.29%、15.96%。8月份，销售额和销售面积降幅放缓。看来降价起到了作用？

此外，S & amp；p还指出了旭辉控股在流动性、负债率、大量使用合资公司等方面的风险。

从8月底旭辉控股发布的中期业绩中，米谷看到旭辉控股的核心指标确实不容乐观。

营收297.2亿元，比2021同期的363.73亿元下滑65.438+08.3%。

归属于股东的核心净利润654.38+0.82亿元，同比下降45.6%。去年同期为33亿多元；

归母净利润73.65438亿元，同比下降79.7%。这些指标很惨，但至少是盈利的。这并不容易。

降本增效几乎是所有房企的共同操作，旭辉控股也不例外。

2022年上半年，旭辉的销售及营销费用由2021同期的约165438+6800万元下降31.3%至8.02亿元。

管理费用由2021同期的约6543.8+0.74亿元下降29.0%至6543.8+0.235亿元。

在负债方面，旭辉控股相比同行其实是优秀的。截至2022年6月末，资产负债率、净负债率、无预付款短期现金负债率分别为67.7%、78.5%、65，438+0.62倍，“三条红线”保持绿色。短债至少无忧。

但是，与过去相比，旭辉控股确实压力很大。一年内要还的总额不小，如下图所示:

由于持续打折吸引销售，旭辉控股的利润将持续承压，推高杠杆率。2022年上半年，旭辉控股的核心净利率为6.1%，2026年上半年为9.2%，2026年全年为6.8%。标准普尔将金融风险评估从激进调整为高杠杆。

现金流，就像S&一样；p表示:流动性风险增加。到2022年6月末，其现金和银行余额为31.245亿元，到2026年6月末，这一数字为4671亿元，减少了1多亿元。