房地产代理建设项目的几种模式
一，房地产代建制的定义
拥有土地的委托人发起上诉，拥有项目开发建设运营的专业代理人承担。双方通过平等协商建立合作关系，最终实现同利的合作开发模式。代理商通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面的成熟经验，可以为委托方提供项目定位、规划设计、项目管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等整个开发过程的服务。
二、房地产代理建设的分类
从国内房地产代建的发展来看，我国代建从最初的政府代建开始，整个行业经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段的演进，现已发展到三种代建模式并存的状态。
(一)政府建设
代建方与政府相关部门合作，承担安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务的建设管理和服务，并按项目总投资、销售或利润收取佣金。政府建设项目利润低，但可以获得更多的社会资源。
(2)商务代理建设
受民间委托人委托，代理人同时负责开发建设或销售。具体可分为:纯服务收费的商事代理建设和股权型商事代理建设。
1.简单服务费的商业代理结构
代理人与已取得或计划取得目标地块土地所有权证的客户合作。委托人承担全部或部分资金，代理人无股权份额。根据双方签订的《代理委托协议》中的合同关系，负责项目开发和管理服务的全过程，通过管理和品牌输出，满足委托方在代理建设项目中的业务和效益目标，并按合同条款收取一定比例的服务费。
在项目建设过程中，委托方负责筹集项目开发所需的全部资金，在项目开发中享有投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目的风险。代理商主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程建设管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理的全过程管理。
2.基于股权的商业代理结构
又称“小股交易”，是指房地产企业在合作项目中只占有很小比例的股份。虽然根据房地产开发的相关规则，小股参与不能直接获得项目的实际交易权，但根据委托方和代理方的相关委托协议，项目仍由小股团队进行交易，利用公司的品牌、产品体系和管理，享受企业的信贷资源和采购资源，提高项目回报。
(3)资本代理建设
资本代建的运作模式与传统项目代建基本相同。主要区别在于，资本代理建设的委托方多为外部资本，没有实体经济实体，可能无法取得目标地块的土地使用权。因此，代建的管理范围也会相应增加投资咨询、项目公司组建、前期管理等方面。
其中，外部资本是指具有不动产投资能力的各类金融机构，包括信托公司、保险公司等。目前，行业内的资本建设也可以在房地产企业与资本“联姻”后成立。开发企业依靠多年的项目投资和管理经验，识别具有投资价值的房地产项目，为资金实力雄厚的金融机构寻找房地产投资项目，并为其项目提供全过程的房地产开发服务，从而实现“资本+代建”的双赢模式。
三、房地产代理建设项目的利弊
(一)优势
1.对于委托方
(1)实现品牌溢价。通过与大房企的合作，实现楼盘销售的溢价，相对周边楼盘价格有不同程度的提升。
(2)开发能力提高。
(3)提高融资能力。
2.对代理人来说。
(1)收益比较稳定，风险小。收入来源主要是管理费、代理建设费和销售溢价。除了销售保费，都比较稳定。在这个过程中，加强费用和成本管理，很少有损失。
(2)实现规模快速扩张。一般来说，项目通常是从投资开发也就是地段来计算的。代建项目可以大大缩短开发周期，快速实现项目的实现，保证公司的规模化发展。
不足
1，代理人性质和委托方式需要明确。代建人性质的确定将直接影响代建制总体规范的制定。在不同性质下，代建制的运行模式和相关控制机制会有所不同，代建制的时间、准入方式、委托授权内容、收费标准等也会有所差异。此外，对于哪种类型的组织更适合代建制，也存在不同的意见和争议。代建制管理费没有统一规定，给代建制的实施带来了服务竞争的无序。
2.在建筑市场方面，我国没有统一的规范文件指导代建制，代建单位履行职责的法律环境不完善，在国家基本建设程序中没有法律地位。代建制具体与现行投资计划、预算下达、资金拨付、财务管理等相关制度衔接，各地各部门做法不一致，混乱不清。因此，代建机构整体实力较弱，没有形成成熟、规范、有竞争力的代建市场。部分代建机构整体资质较低。很多代建机构都是由原来的建设单位、工程咨询机构、建设监理公司、工程承包公司等转型而来。、以及一些单位的经济实力、工作体制、人员队伍等方面还不能完全达到代建单位应有的水平。部分建筑代理数量不足，有效竞争的建筑市场要求每个行业都有合理数量的建筑代理。但是，我国符合资质要求的施工机构数量还非常有限，需要培育和发展。
3.代建制相关配套政策措施不完善，缺乏对代建项目的认真评估，监管制度不严格、不规范；代理保险制度尚未完全建立。根据代理合同，代理人应对突破投资承担赔偿责任，但如果赔偿金额过大，代理人可能无法承担，需要有相应的保险制度来转移赔偿风险。这方面国内很少探索，缺乏可操作的指导性文件。
(部分内容摘自互联网)