房地产项目融资中筹集民间资本的要点和技巧
找钱，找有钱的企业、机构、个人，成了很多房企老板每天最重要的工作。很多房地产企业也开始成立专门的融资机构或部门，也会招聘一些有成功融资经验、融资渠道成熟的融资经理或高级管理人员。这些老板或金融家大部分时间都在和“有钱的企业、机构或个人”谈项目、融资、签约。而这些有钱的企业、机构或个人被他们抵制成为“银主”，一个很戏谑的称呼，一个融资活动中永远不会存在的故事的主角，融资中介(经纪人)的工具，求财、求货、求食的借口。
房地产企业融资的首要前提是能够分析企业自身和项目的情况。为什么金融家爱这个项目？并根据市场价值对项目进行评估；其次，也是最重要的，融资过程中如何保证融资方的资金安全？即融资资金进出的交易结构设计要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。
事实上，在中国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例极为罕见。比如上市融资，让大部分房企等不及。目前比较适合我国房地产企业的融资方式有股权融资、收购融资和财务融资(具体概念描述请参考《房地产项目融资运作实务研究》一文)。
在房地产项目私募融资中，针对不同的融资渠道选择合适的方法，会促进融资效果，降低融资费用和成本，缩短周期。
一、股权融资
股权融资最根本的一个特点就是原股东或主要控股方不会退出新公司或项目公司的股东结构。股权融资类型的典型和著名案例有:
2004年4月，万通实业向天津TEDA增发3.08亿股，TEDA集团增资后将拥有万通地产27.8%的股权，成为万通第一大股东。这种股权融资方式是资金需求方万通实业有限公司以纯公司股权为媒介和融资工具。
2005年3月，万科企业股份有限公司宣布出资1，857.85亿元收购浙江杜南集团骨干公司上海中侨基础设施公司持有的上海杜南房地产公司70%股权、苏州杜南房地产公司49%股权、浙江杜南房地产公司20%股权。万科此次获得的土地价格远低于这些土地目前的市场价格。据测算，本次成交的这些土地均价在每平方米750-1050元之间，但市场价大多在2000元以上。综合来看，在对房地产开发企业至关重要的土地储备方面，万科在长三角的土地储备在收购后将达到654.38+00万平方米，占万科土地储备的40%。
浙江杜南旗下的三家公司——上海杜南房地产、苏州杜南房地产和浙江杜南房地产——累计债务达到约50亿元。上海中侨是上海杜南房地产的控股公司，成立于1994。1995年，IFC和美国国际集团(AIG)旗下的亚洲基础设施发展基金开始收购中侨30%的股份。此后，中侨的主要业务集中于投资城市基础设施项目。2000年，中侨将业务拓展到房地产领域，这是一件值得高兴的事情。不料，房地产业务的扩张与《国际金融公司章程》相冲突。作为世界银行下属的半官方公司，公司章程规定不能从事房地产业务。
2003年下半年，两个国际投资者决定撤资。此时，杜南急需资金，从而形成了资金缺口。浙江杜南本可以通过在杜南上市来填补这一空白，但2003年发行的a股在获得发审委批准时，遇到了同业竞争的问题，于是杜南在2004年7月撤回了上市申请。
a股发行失败，但宏观调控的影响开始显现。单一的融资渠道让整个浙南捉襟见肘。截至2004年6月65438+2月31，浙南资产负债率高达88.46%。后来，浙江杜南决定寻求海外私募股权，以解决迫在眉睫的资金问题。但万科与之接触时，表明不仅能解决资金问题，还能实现双赢。
这种股权融资是以原控股公司的项目资源和各项目公司拥有的土地资源为媒介和融资计算工具和平台。
股权融资最重要的环节是股权定价。
与股份制企业(如万通)相比，股权定价是一种相对简单的方法，基本上可以根据公司股份的净现值或参考市场的交易价格进行综合定价，这也与股份制企业的社会公共性特征及其财务和公司治理的相对透明性有关。
房地产企业大多会是家族企业、项目公司、关联公司，公司股权结构单一、集中；或者虽有多个股东，但实际控制人往往是一个人或一个企业，财务状况不清，公司治理结构简单、集权；或者股东与成员、资产关系复杂，公司致力于混乱的财务状况。因此，对融资的股权进行定价是比较困难的。并且由于各股东按比例持有项目公司的股权，也是各股东在谈判中达成共识和行动的一个非常重要和关键的前提。股东投入或项目公司实际到位的投资资金与项目资产行业可能存在较大差距。在这种情况下，也很难通过对项目公司资产的清算和财务审计，因为这些项目公司大多会负债经营，其财务报表的真实数据和指标基本都是零资产或负资产。
这类房地产企业或项目公司股权融资的重点是对开发项目或土地资源的现值和市场价值进行评估和定价，然后计算原股东的股权价值和融资方投资资金的股权比例。项目现值是指项目的财务净现值(即项目的净资产减去负债)；项目的市场价值是指经双方评估确认的项目的市场价值，主要通过土地和项目的增值反映项目的资金成本、预期价值和未来收益。
股权融资有两条路径。一是融资方的投资资金用于增加项目公司的注册资本，调整增资后项目公司的股权比例结构；一是原股东成员分别按比例或全部部分股东向融资方转让相应比例的股权份额，对项目公司股权进行再分配和登记。
在房地产项目融资活动中，项目方(原股东)与融资方(新股东)关于项目公司股权比例绝对控制份额的角力，将是影响和决定股权融资成败的关键环节。此时，项目方必须在融资规划和计划中慎重考虑，设计新公司不同的股权结构和公司治理安排作为融资操作和谈判方案。
对于概念阶段的项目，项目方在新项目公司中的股权比例不超过5-8%；
对于属于规划阶段且规划基本完成，但未缴纳土地出让金的项目，项目方可在新项目公司获得10-15%的股权份额；
规划完成且土地出让金尚未缴纳后，项目方可在新项目公司获得的股权份额可扩大至20%以上；
对于已经全部付清(很少)但尚未开工的项目，项目方在新项目公司中可以获得的股权份额，可以按照土地的市场价值进行计算和分配。
对于在建项目，项目公司的股权比例应根据项目市值和融资资金之和进行计算和分配。
房地产项目股权融资的公司治理安排，如董事会成员、重大事项决议、资金管理、财务管理、人事等。，应根据项目融资合作、建设和运营管理的需要，严格按照融资合作协议等谈判文件执行，并应符合《公司法》和《公司章程》的有关规定，确保项目的顺利建设和运营。
第二，收购融资
收购融资的特点是原项目公司的股东或项目资产的所有者在被收购后全部退出并放弃其权利。典型案例有:
2005年5月，上海复地集团完成了对北京百宏房地产公司全部股权的收购，涉及总金额超过9.2亿元。此次收购是以上海复地在北京的两家子公司的名义进行的，即北京复地方化和北京西单嘉汇。北京百弘的股权转让金额为3000万元，加上北京百弘原股东新疆新天集团的三笔债务担保责任，共计89443万元，涉及金额共计92443万元，由上海复地以内部资金支付。
北京百宏房地产公司目前的主要业务是开发位于北京朝阳区的两个房地产开发项目。其中一地块占地面积为91937平方米，规划建筑面积约为165123平方米。预计2006年7月30日竣工，预售日期为2005年5月。另一项目地块面积4097.89平方米，规划建筑面积约25380平方米。目前该项目已全面竣工，其中2004年销售3502平方米。以上两个项目均位于北京中央商务区，属于稀缺资源。
本案属于对项目公司的整体收购，但项目资源和土地资源仍给公司，收购价款也是根据资源价值确定并折算为公司股权转让价款支付。
SOHO中国将以参股项目公司的形式收购华远地产尚都国际中心项目二期、三期。尚都“华远尚都”一期由华远开发，尚都“SOHO尚都”二期、三期由SOHO中国开发。“华远商都”和“SOHO商都”将成为商都国际中心项目的两个组成部分。SOHO中国向华远地产* *支付约6543.8+0亿元。
本案属于房地产开发融资活动中的项目收购类型。“SOHO尚都”的名称表明项目所有权仍为华远地产，投资和经营主体已转变为SOHO中国。“SOHO尚都”应该不是属于SOHO中国的独立项目公司。SOHO中国实施的“SOHO尚都”的建设管理行为，应得到华远地产的协助，且《建设销售合同》也应以华远地产的名义签订。
收购房地产项目。收购方带来的绝对不止是资金。对房地产项目的投资管理和运营有着自己独特的见解，可以通过运营管理提升原有项目地位的市场价值。收购方看的不是项目现值便宜还是价格低，而是项目未来是否会有较高的收益，现金流是否能保证投资需求。
在房地产项目的收购和融资活动中，项目和融资双方都应准确合理地对项目进行评估和定价，以确定一个融资交易双方都能接受的价格。事实上，价格通常不是影响和阻碍谈判的重要因素。核心要素是项目公司和项目的资产质量及其相关费用和债务，以及交易程序、资金汇付(含监管)和项目移交。(该部分操作建议见后续文章及相关案例分析。)