先封顶后放款的政策。
上海银保监局近日发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理的通知》涵盖首付资金来源、偿付能力等八项内容，其中颇为严厉的一项引起外界关注:“要求重点支持借款人购买首套中小套型自住住房的贷款需求，且仅限用于购买主体结构封顶的住房贷款”。
该规定早在2003年就颁布了，其方向非常明确。事实上，新房只有封顶才能放贷，但由于种种原因，执行力度不够。如果严格执行这一政策，将来对购房者和开发商都有影响。
同时，安徽银保监管局2021工作会议明确提到与上海上述内容相同的内容，“严禁消费贷款、经营性贷款(住房贷款)等资金违规流入房地产市场”。
凤凰周刊房产了解到，由于2020年底出台的房地产贷款集中管理制度，2021以来，广州、深圳等城市个人房贷额度明显偏紧，贷款期限延长，利率上升，购房者尤其是购买首套房的购房者焦虑增加，部分城市二手房市场甚至出现“刚需歧视”现象。
一时间，深圳银行门口排队的小视频和照片在朋友圈和微博流传，引发热议。为了在央行系统关闭前打印征信报告，新军不惜在银行门口排队。
更有甚者，上海将根据银行房地产政策执行情况和自查情况，开展房地产贷款业务专项检查，对发现的问题依法采取监管措施。而且山西被处罚是因为某银行违规给“上不封顶的房产”发放贷款。
事实上，早在2003年，央行发布的“121号”文件就明确提出:“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能向购买主体结构封顶住房的个人发放个人住房贷款。”
但在实际操作过程中并没有真正落实。业内人士表示，主要是因为银行之间的利润之争。“虽然放贷的利率比较低，但是形成规模后风险小，利润可观。”一家商业银行的部门负责人告诉《凤凰周刊地产》。
以施工行为为例。2065438+2009年，个人住房贷款金额为52557.24亿元，占个人贷款81.9%，占贷款总额的35%。庞大的个人住房贷款对银行来说是巨大的利润诱惑，严格执行规定意味着在抢客户时可能会比竞争对手落后一步。
近年来，随着楼市调控力度的加大，加上楼市烂尾楼逐渐增多，甚至出现了业主搬去毛坯房居住的极端事件。而且银行为了控制风险，又开始发酵这个政策。
去年初，山西银保监局下发了《关于进一步规范个人住房抵押贷款管理的通知》。银行业金融机构只能向购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。银行业金融机构办理新建商品房、二手房销售等形式的住房抵押贷款时，应当将在房地产管理部门备案的抵押合同作为放贷依据之一。
同时，将加强购房贷款资格审核，加强个人综合消费贷款流向监管，严禁挪用购房资金。
2019年太原新房价格稳定，这一政策的出台让很多本地人不解。某网友2020年3月底购买万科翡翠金阳湖楼盘，4月13网签合同。买房时得知已经开始执行贷款封顶政策。该购房者称，他曾不间断接到建设银行电话，改变方向同意放款，后又接到开发商电话催贷，威胁如果银行不放款，之前给开发商的类似贷款保证金的钱可能不退。
买家2020年7月给太原领导留言。
太原市政府办的回复是:经市房管局核实，根据相关文件，房企与银行签订了预售资金监管协议，由监管银行负责预售资金监管。按隶属关系，请向省银监会或省长信箱举报。
巧合的是，这一新规定正在传播。据不完全统计，目前全国已有北京、杭州、福州、温州等城市实施了“限贷”政策。这些城市多为热点城市，楼市相对活跃，房价之前涨幅明显。
在同样出台“住房贷款只能发放给购买主体结构封顶住房的个人”政策的安徽，部分银行已经开始执行这一政策。一位在合肥某银行工作的网友爆料，交通银行已经开始执行，尚辉银行3月份开始执行，工行可能是下一个。
贵阳二手房价格连续两年下跌，新盘不断“花式降价”。但年前业内盛传，大楼封顶后银行放贷新规已经实施。据报道，贵阳已有三家银行决定在项目封顶后执行银行放贷新规，分别是贵阳银行、中国银行和中国农业银行。
中国建设银行贵阳分行工作人员表示，房子封顶后按揭的政策还在讨论中，可以咨询银行或房产处；中国工商银行也对这一政策表示理解，但目前尚未实施；交通银行表示，贷款流程取决于具体的合作项目。
贵州农信社一位基层员工告诉凤凰周刊房产，“目前有的物业落实，有的不落实，完全由具体经办人掌控”。
“由于我行个人房贷占比不到1%，且大头是消费贷款，所以一直严格执行房产封底后才放贷的政策。即使监管部门不在下面，很多银行也是按照这个来执行的，这和重点无关。”宁波银行一位工作人员告诉凤凰周刊地产，“未来的大趋势是不断严格，原本额度就很紧张”。
业内人士表示，在以往的房产销售中，只要开发商拿到预售证，与购房者签订买卖合同，收入证明、户口本等个人证件齐全，银行最快一个月就能放款。此时它只是将购房合同抵押给银行，以后房产证出了再用房产证将购房合同变更给银行。如果贷款封顶，“期房”就变成了“现房”。
对于购房者来说，这种操作有效规避了未完成业务和跑路的风险。比如购房者在买房时已经付了首付，在等待银行贷款的过程中，如果在建工程烂尾，也可以让购房者避免更大的损失。
但对于开发商和相关部门来说，房屋主体结构封顶后发放贷款是不可避免的，会对开发商的资金链产生影响。据悉，从开工到封顶的建设周期约为一年半，“封顶放款”的政策会导致企业的回款周期延长。
贵州某开发商负责人告诉凤凰周刊房产，贵州此前规定，多层建筑完成投资25%以上就可以办理预售证，但可以内部经营。一是有的申报资料涉嫌造假，有的直接通过PS照片或其他被盗用的照片私下与相关部门沟通。如果你想找茬，即使你符合所有要求，也可能拿不到预售证，申请不到贷款。
不断加强的宏观调控，使开发商的资金链变得日益脆弱。如果开发商在房屋主体封顶后才能拿到银行贷款，以一栋20层的高层建筑为例，有实力的开发商最快也要7天才能建好一层，20层就需要140多天，这还不包括天气、政策等不可抗拒的因素。
按照目前首套房30%的首付来算，也就是说开发商至少要熬半年才能拿回剩下的70%，这对于一些开发商的资金链来说又是一大考验。
一位地产商告诉凤凰周刊地产，开发商基本都是“一个撬十个”，用九个锅盖十个锅。正常情况下，一亿元可以启动一百亿的房地产项目。秘密之一是施工单位垫付资金；二是开发商尽快拿到预售证，迅速把钱卖回来，迅速买块地。如果开发下一个项目，开发者的开发速度就得慢下来。
某银行个贷部负责人表示，开发商没有规则提前放贷也是一个原因。放款是个人按揭购房全过程中的一个环节。房地产项目拿到预售证三天内就得开盘。一开盘，购房者就会有按揭贷款的需求。而且在买卖合同中，一般都明确规定，签约后7天内，购房者必须将相关资料提交给贷款银行，45天内，余款必须打入开发商账户。如果银行不放贷，购房者就会焦虑。另一方面，很多项目的开发贷和个人房贷是同一家银行。提前放款会促进开发商的销售，有助于偿还开发贷款。
楼房封顶后放贷对购房者、银行、开发商会有什么影响？
“目前，最先受到影响的项目是那些甚至根本不在地下的项目，这些项目风险最大，也最容易被发现。”一位银行业内人士认为，对于购房者来说，政策推迟了还贷时间，可以多存点钱提前还款，短期内是有利的；对银行来说，它降低了贷款风险。
广东佛山某新盘销售人员向凤凰周刊地产表示，整体来看，预售制度没有改变，房企可以继续销售期房，但购房者的还款周期和房企销售的还款进度会进一步放缓，开发商拿地也会受到一定影响。他认为，开发商可能会面临一定的资金压力。
在采访中，一些开发商认为，限制贷款和收回销售款也是可以预见的，王美仍然可以解渴。更何况这是一定的事情，对于一些实力雄厚的开发商来说应该还是买得起的。而且在目前的房地产市场上，建筑公司先行赔付的现象也很普遍，所以很多人认为贷款封顶的影响并没有想象中的那么严重。
此外，据一位银行人士透露，虽然银行已经执行了这一政策，但很多开发商已经和银行签订了另一份协议。在楼盘封顶之前，如果购房者付不起月供，房地产公司会负责还款，这样开发商拿到预售证后就可以从银行拿到房贷了。
凤凰周刊房产了解到，深圳、重庆、贵阳等地的部分投资客，因为各种政策的叠加，正在不断抛售手中的房子。“贵阳的房价没有涨，但是因为疫情等原因，房租下降了。少数外国投资者正在低价出售他们的房子。”一位中介说。
据悉，早在2006年10年末，北京银监局就紧急叫停了无封顶楼的按揭贷款业务。政策实施半个月后，现房销售没有预期的活跃，反而略有下降。
“我在2020年6月+10月065438向银行提交了个人房贷的相关申请材料。后来被要求增加个人流量，重新提交个人征信报告。直到2021，1的6月份，客户经理说材料已经批下来了，进入待贷阶段，还说年前应该批下来了，但是货款还没下。广东某楼盘购房者肖先生很困惑。
事实上，从整体来看，个人住房贷款额度正在逐步收紧。
早在去年9月，人民银行就已经对2019年70个大中城市新发放的个人住房贷款(含住房公积金贷款)的借款人和商业银行进行了摸底调查。当时央行表示，此次调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房和贷款行为特点，以及商业银行贷款审核的条件和流程，准确把握贷款风险情况。
时至年底，中国人民银行会同中国银行业监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》(以下简称《通知》)，设定了抵押贷款“房地产贷款”和“个人住房贷款”两条红线，分别于2021、1执行。
将银行分为五个档次，设立鲜明的“两条红线”指标，从银行端限制个人和企业的房地产贷款比例。从行业资金的供求关系出发，可以优化金融资源配置，加强金融对实体经济的支持。
这一政策让很多“踩线”的银行减少了个人住房贷款额度。郭盛证券的研究报告显示，根据2020年中报披露的统计数据，有13家银行不同程度“踩线”。另有专业人士根据早前银行财报公布的数据进行计算，发现大型国有银行和股份制商业银行中有4家不同程度超标，部分银行两条红线均超标。
以招商银行为例，根据2020年中期业绩数据，假设4年内达到监管要求，2021年新零售按揭贷款规模将降至756亿元，较去年水平下降约1268亿元；企业房地产贷款新增投资规模将降至348亿元，比去年减少约560亿元。
《通知》下发后，#多家银行被曝暂停房贷#的话题直接冲上微博热搜。
进入2021年后，上海、广州、深圳多家银行额度明显收紧。一位银行人士表示，“过去银行贷款是按季度安排，逐步按月控制。今年改成了按月。再加上监管窗口的引导，监管更加严格，额度明显紧张。”
根据一项官方调查，自今年10月初以来，广州各大商业银行的个人住房贷款利率已经上调。大部分商业银行首档利率在五年期贷款市场牌价基础上上调55个基点至5.20%(LPR)；第二套利率在五年期LPR的基础上提高了75个基点，至5.40%。这与之前四大行上调的房贷利率一致。
根据融360大数据研究院对全国41重点城市674家银行分支机构房贷利率监测数据，2021(数据监测期为2021 10月20日-2021 2月18)全国首套房贷款平均。二套房贷平均利率5.56%，环比上涨3BP。
据介绍，自6月5438+10月以来，由于两条红线的出台，成都多家银行房贷额度相对紧张，有的短时间内清空了月供额度，有的直接暂停了二手房个人房贷，包括建设银行、交通银行、兴业银行。
房地产分析师张大伟指出，此轮调控政策是自上而下的，是住建部监管下的升级，有利于抑制热点城市的虚火，避免市场短期失控。控制资金无序进入房地产是关键。
另有业内人士认为，“按照目前的政策环境，为了快速回笼资金，3月份市场上可能会出现一次性付款或高比例首付客户的优惠。”
去年底的中央经济工作会议和近期的政府工作报告再次重申了“房住不炒”的导向。而且很多地方对辖内商业银行房地产政策执行情况和自查情况进行了专项检查，及时采取了监管措施。
65438 10月29日，上海银保监局下发的通知显示，要求辖内商业银行对2020年6月以来发放的消费贷款、经营贷款和个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局提交自查整改报告。
第二天，北京银保监局做出了类似的声明，并要求银行立即整改发现的问题，并加强内部问责。
值得一提的是，去年中国建设银行太原分行因违反审慎经营规则，违规向购买主体结构未封顶房屋的个人放贷，被罚款35万元，另有两张30万元的罚单分别指向中信银行太原分行和招商银行太原分行，罪名是“发放未网签合同、未封顶房产的个人住房抵押贷款”。
法律依据:
山西银保监局关于进一步规范个人住房抵押贷款管理的通知第一条银行业金融机构只能向购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
第二条银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，应当以房地产管理部门备案的网签合同和售房单位询价结果为审核依据，以网签合同价格和房屋评估价格中的最低值为计算基数确定贷款金额。