公司想增加资本。早在2005年就买了1万的写字楼，目前的评估价格在500万左右！目前办公楼自用。会计分录

通过分析10大单写字楼客户的成交案例，不难发现，在北京市场整栋写字楼的活跃买家中，大型国企占了绝大多数；此外，还有少数私营企业；新兴力量是海外投资机构，这两年才开始进入北京写字楼市场。

国企购买的整栋办公楼大多是自用，关注的是地位的显赫、政治经济资源获取的便利、员工居住地的远近等等因素。

海外投资关注的是回报率、开发商的资产负债、项目本身的规划、具体参数甚至项目其他部分的营销策略。他们往往非常关注经济数据和市场数据(其实很多数据作用有限)，甚至关心这方面的土地规划，比如周边的供应量、存量、空置率等等。

大型国企整体办公楼需求旺盛

当记者摆好采访姿势深入大型国企内部了解他们买下整栋办公楼的原因时，遇到了重重困难。因此，记者不得不静下心来，仔细思考大型国企对写字楼的需求。于是，很多业内人士就涌入了关于大型国企需求的笔端。

第一，宏观经济改善。国企盈利能力增强，为整租整卖的可能奠定了基础。比如主语城还在洽谈三栋楼，每栋面积3.3万到3.5万平方米，每栋价值6亿左右。可以推测，这些有采购意向的国企的经济实力不容小觑。

第二，财务评价方法的改变。固定资产价值的衡量不再是折旧而是重新评估。折旧率不再起作用，房地产的潜在升值空间被充分挖掘。虽然固定资产会老化，但随着地价的提高或者地表形象的不断强化，价值会不断增加。——这种财务估算方法的调整，促进了国企整栋楼买办公楼的需求。

第三，国有企业资本经营理念更新。国企机构改革后，在向市场化过渡的过程中，逐渐认识到资本运营的重要性:公司资产要多元化，产品、现金储备、证券、房产必须按一定比例分配，才能实现最佳的企业效益，于是持有物业开始被纳入企业发展战略，一些企业还购买了远超自身需求的房产(比如中钢国际购买了中关村金融中心AC座，占地面积不足三分之一)。这种投资确实能让企业受益，比如可以抵押给银行融资，可以获得稳定的租金收益。

第四，国企领导观念的转变。从决策者的私人角度来说，整栋买办公楼是一个政绩的砝码；二是可以改善办公环境，赢得下属的支持；第三，企业闲散资金注入房地产，可以光明正大的经受住审查，减少被暗渡陈仓的机会；第四，可以给接班人留下无形资产，赢得好名声。那么，为什么不呢？

国际专业投资机构:关注中国市场。

海外投资者一般包括基金、投行和行业。投资可以是房地产开发或购买成品物业。一般来说，参与房地产开发，投资高，风险大；后者虽然投资比开发大，但因为追求稳定的租金回报，风险相对较小。

海外基金可以投资写字楼、酒店、仓储物流等。具体投资是根据企业内部发展战略来进行的。但在目前的北京，选择投资整栋写字楼比投资酒店更优惠，也更受外商青睐。这是因为写字楼的风险相对较小，回报率相对固定。非典对酒店行业造成了很大的冲击，写字楼不会受到这种因素的影响。酒店有旺季和淡季的经营规律，写字楼不受季节影响。

回顾外资进入中国房地产市场的历史，我们发现海外企业和国内企业共同开发房地产由来已久。但直到去年凯德置地购买中环世贸中心，美林投资银泰中心，才启动成品物业直接投资。今年一季度，海外基金的整栋写字楼销售市场更加强劲:亚洲国际金融投资有限公司以2.7亿美元中饱私囊华普中心，日本replus神不知鬼不觉买下华贸* * * 12.38万平方米两栋写字楼。我不禁要问:有多少外国投资者盯着北京写字楼市场，准备登陆？

戴德梁行投资部总监曹念国表示，“所有投资者都应该权衡投资回报和风险。东欧回报率高，但政局不稳；美国政治经济稳定，但投资回报率低。目前中国正处于高速增长期，国内政局稳定，投资回报率高。全世界能有几个国家是这样的？据我所知，差不多有三四十家国际知名投资者有在中国投资的意向。”

海外军团:中长期投资关注

因为中国的快速发展，全世界的投资者都不会忽视中国的投资机会。然而，对他们来说，中国可能是一朵带刺的玫瑰，芳香而多刺。他们密切关注中国的投资机会，但也时刻警惕可能的投资风险。

戴德梁行投资部总监曹念国分析说:“中国政府会欢迎外国投资者来投资，因为这是一个全球经济。没有人会关上对外开放的大门，但在很大程度上，国家领导人不可能采取完全自由化的政策，他们肯定会设置一些门槛来规范外资。可能会有税收、外汇出入境等不同的方法来设置一些门槛。”

曹念国还说:“中国政府不明确的政策可能会导致海外军团怀疑:中国政府的政策是否足够连贯？比如“三减两免”政策能持续到什么时候？所以外资正式落地时，最关注的是税收等连续性强的法律规定，也会考虑政策风险。在这样的情况下，海外军团会有一段时间的投资顾虑。”

此外，记者还听到了业内的一个小传闻，国家将在7月底公布外资房产投资管理的详细规定。因此，大部分海外资本仍处于观望状态。

总结:

第一，短期内国内企业是主要购买者的总体局面不会改变，这部分需求仍呈上升趋势。

二是对海外投资的旺盛需求仍处于压抑状态，前景尚不明朗。一旦政策放开，将会出现“井喷”式增长。

大型中资企业和海外基金选择物业时，基本都是地段好、档次高、升值潜力大的物业。核心区的优质写字楼因其良好的形象展示效果和投资潜力，成为整个交易的焦点。

海外基金的区域选择

境外资金的标的主要集中在CBD、金融街、燕莎国门商圈。

这些区域的项目投资回报率高，物业符合高端、统一权属的特点。2005年，CBD和金融街的租金稳步上升。国茂和嘉里接近满租，租赁价格在每月40美元/平方米以上，交易价格在每月35美元/平方米以上，达到近年来的最高点。CBD周边地区的租金也开始稳步上涨，收益率在90%以上。金融街的租金成交价已超过每月20美元/平方米，出租率大幅提升，部分项目接近满租水平。日本Replus投资中国贸易，美林与中国红街签约，等等。这些案例说明，今年海外投资的重点仍然是这三个地区。

相反，传统三大商圈之一的中关村似乎对海外资金并不感兴趣。

迄今为止，还没有真正的外国投资者买下中关村西区的全部房产。德意志银行虽然准备入驻，但只是设立，使用面积很小。近两年，中关村西区写字楼集中放量，导致租金价格上涨缓慢，因为市场还处于消化期；再加上项目质量参差不齐，整体出售面积不超过2万平方米等因素，海外资金并不看好中关村。可以预见，即使现有存量完全消化后，中关村写字楼被外资冷落的局面依然难以扭转。

国际投资机构的政策焦虑

CBD和金融街地区，未来的写字楼供应量不会少。

为了讨论得更清楚，有必要对“整层出售”做进一步的细分——对整层出售和整栋出售做一个细微的区别——虽然两者并没有绝对的界限。

下面说的整栋楼购买，是指买下整栋楼，或者买下大部分楼，能够获得楼的冠名权的情况。

2006年，“批发销售”如火如荼。

2005年写字楼整体出售的案例只有几个。但是数量已经很可观了。根据我们掌握的数据，2005年北京新增供应量为200多万平方米，成交量约为654.38+0.3万平方米。但是整栋楼或者整层楼卖了80万平米。

2006年，整个发售的势头在年初就有威胁，因为业内媒体已经做了太多的夸张，记者们也就不再一一谈论了。然而，业内鲜有报道，但读者不得不知道的是，几乎所有的写字楼开发商都摆出了批发销售的架势。虽然不同地区的情况不同，但在大部分地区，写字楼的批发销售已经把散装销售远远甩在了后面。

附图:1996-2006年部分大宗写字楼交易清单(2006年新增案例红色部分)

来自动态回答~