监管下的房地产企业债券
10 10月20日中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产市场存在一些问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的大局不会改变。
另一方面，中国证监会主席易会满表示，要从源头上坚决遏制过度举债融资，同时加强债券市场统一执法，妥善处理债券市场违约风险。
这或许意味着，在保持房地产健康发展的前提下，业界对“大放水”期望过高是不现实的。即便如此，如果能实现边际放松，对于房地产来说，还是能在一定程度上缓解资金链的紧张。
现行的房地产监管制度逐渐促使借贷能力与其杠杆率挂钩，导致许多企业陷入融资困境。不止一位房企高管对观点地产新媒体表示，现在房地产基本都是借新还旧，交易所和银行之间都没有增加额度，更何况申报的发行额度不能超过待偿还债券的85%。
从融资情况来看，包括远洋、金融街、碧桂园、旭辉等房企近期仍在发行信用债，但这并不能掩盖行业整体融资下滑的趋势。据市场研究机构统计，今年前三季度，房企境内外债券融资约7689亿元，同比下降21%，降幅比今年上半年扩大5个点。
在行业拐点信号出现之前，房企还是耐心等待。
审计监督
在房地产的直接融资渠道中，企业债券占了相当大的比重。Wind统计显示，截至6月65438+10月18，房企发行的国内信用债规模约为5302.39亿元，去年为681137亿元。其中，一般公司债占20965438+7200万元，去年为21065438+1万元。
公司债上述水平较几年前出现大幅增长，主要是公司债由之前的核准制改为注册制。
例如，2017年5月，上交所发布《房地产行业公司债券分类监管方案(试行)》，提高了房地产企业公司债券的准入门槛和分类管理，包括境内外上市房地产企业、房地产类央企，以及中房协排名前100的其他民营未上市房地产企业。对总资产、收入、扣非净利润、扣除预收账款后的资产负债率提出要求。
到2020年3月，公司债券完成注册登记，公开发行公司债券通过交易所审核，中国证监会注册登记。同时删除了“公司净资产最低限额”、“累计债券余额不超过公司净资产的40%”等发行公司债券的条件。今年2月，证监会进一步取消了公开发行公司债券的强制评级要求。
注册制缩短了发债周期，简化了审批标准，增加了房企融资的可行性。Wind统计数据显示，2019年，我国房地产企业发行的一般公司债约为1611.87亿元，仅相当于2020年的77%。
但从企业个体感受观察，情况可能比较严峻。据观点地产新媒体不完全统计，截至10月20日65438，主流房企向证监会申请注册并在年内获批的公司债券总额约为178031000亿元，其中上半年1580亿元，包括碧桂园139亿元、大连万达商管128。下半年不到200亿，最大的是世茂的66.38亿，审批金额相差很大。
根据一般规定，企业可以分期申请企业债券登记，自同意登记之日起65，438+02个月内完成第一期，其余各期为24个月。
通过这一规定，很多房企实际上是用2020年获批的额度在今年发行公司债。比如阳光城2020年注册了80亿元债券，今年7月份已经发行到第四期，剩下的还没有发行。
对于发债和票据融资，受访房企高管均对观点地产新媒体表示，整体发债难度不大。华南某不愿透露姓名的资深房企默认了融资渠道收紧的说法；某国有房企上半年成功发行公司债。公司高层表示，虽然目前监管部门仍批准房地产企业发行公司债，但审核处于“严格”级别。
房地产企业北京远洋运输集团此前提到了对房地产企业融资的相关限制性政策。公司指出，在信贷融资方面，商业银行只有在满足一定前提条件的基础上，才能向房地产企业发放贷款，贷款的形式和用途也应符合相关要求。
其继续表示，在现阶段，房企还需要通过发行股票、债券等融资渠道满足相关监管部门的额外审批要求。
以上海证券交易所为例。今年4月22日，交易所发布了《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则应用指引第3号——审核重点问题》。
根据《指引》，上交所将重点关注发行人是否为“弱母强子”的投资控股型发行人，是否存在信用评级下调、债务违约记录等需要关注的情形，对城建企业、房地产企业等特定类型发行人的信息披露要求尤为明确。
10 10月20日，证监会主席易会满也发表了对注册制改革的看法。易会满表示，监管层一直强调注册制并不意味着放松审核要求，必须严格控制信息披露的真实性、准确性和完整性，从源头上提高上市公司质量。他还强调，要深刻认识资本的“二重性”，严把资本市场的“入口”。
批准要求
房地产是资本流动的主要目的地之一，该行业在过去几年中一直受到控制。从发债来看，2015年，证监会放宽房企境内融资条件，原则同意红筹公司在境内发行中期票据、短期融资券和公司债；次年，交易所要求对房企进行三类监管，企业债券募集资金不得用于购买土地。
以上两项政策，加上2065438+2007年5月关于房地产公司债分类的监管政策，使得房企的直接融资遭遇了先促进后抑制的过山车历程。观点地产新媒体报道，碧桂园申请公开发行的一个200亿元公司债项目在2016至2018期间两次停牌。
相比之前的调控，2020年8月，住建部和央行明确了重点房企资金监控和融资管理细则，影响深远。随着“三条红线”政策的出台，房企融资限制持续收紧，被郁亮称为“金融红利时代的终结”。
一位国有房企高层对观点地产新媒体表示，长期以来房企发债基本都是借新还旧，监管层自“三条红线”以来的一项附加审批要求，主要与窗口指导的“八五折”有关。
“八五折”是到期债务偿还比例的简称。事实上，去年10月27日，165438，上交所就发布了《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则应用指引第1号——申请文件及编制》，明确以10年8月为节点，该节点之后受理的公司债券金额不得超过待偿还本息规模的85%。
到今年4月底，上交所对《指引》进行了修订，删除了去年8月份日期为10的相关表述，将“八五折”的限定范围扩大至所有房地产企业申报的公司债。
在实际操作中，不一定会触及“八五折”的上限。如阳光城去年8月下旬发行新债654.38+0亿元，拟偿还“654.38+06羊城02”剩余本金654.38+0.289亿元，占比约77.58%；今年7月新发行债券15亿元，主要用于偿还和回售“16羊城01”和“19羊城02”* * *本金20.6亿元，约占72.82%。
通过“八五折”规则，房企存量债务稳步下降。同时，受访房企高管也强调，现阶段房企没有新增额度，包括公司债和中期票据。
“现在交易所和同业融资并没有按照‘三条红线’区别对待，甚至‘绿档’也没有增加额度。”在“绿档”国企工作的人士表示，就连他们现在也感受到了融资收紧的压力。
按照外界提到的说法，“三条红线”根据三个指标分为红、橙、黄、绿四个等级，对应的有息负债年增长率不超过0、5%、10%、15%。
上述房企高层向观点地产新媒体证实，房地产融资环境确实没有放松，监管层审批发债时，严格审查的重要环节是“募资用途”。该人士解释，这主要是因为监管层对房企的偿债能力感到担忧。
上海证券交易所6月份披露的数据显示，2020年，公司债发行人平均收益增长2.5%，房地产发行人平均收益增长11.95%。发行人募集资金活动现金流出净额同比增加65，438+03.35%，而受“三条红线”等行业政策影响，募集资金活动现金流量较上年减少94.43%。
当时上交所在回应公司债券年报监管时，强调要注重风险导向，注重债券偿还重大事项的披露。其中，交易所对前期风险暴露高、受疫情影响严重的企业，以及今年偿债压力较大、经营状况或偿债能力等财务指标出现重大负面变化的发行人进行了详细分析。
标普信用评论在最近的一份报告中也指出，在监管逐步加大供给侧调控的情况下，过去激进的拿地和规模扩张将导致高杠杆房企面临更多挑战。这主要是因为在当前融资偏紧的环境下，高杠杆房企很难继续利用再融资来维持资金的滚动，这可能会催化信用风险事件的发酵。
观点地产新媒体了解到，相当一部分房企在融资时会设置特殊条款，包括但不限于交叉保护、财务指标承诺、控制权变更、评级承诺等。，而且单债容易引发蝴蝶效应。花样年创始人曾宝宝此前提到，9月底标普突然下调公司评级，导致公司境内外交叉融资严重受限，流动性阶段性紧张。
另一家已经出现债务违约的房地产公司蓝光发展，在去年3月和7月发行了1.55亿元的公司债，仅占2009年10月20165438+10月发行的29亿元的53%。自那以后，很少发行新的公司债券。根据规定，本期债券有效期至今年6月165438+10月。
裂缝之间
除了交易所市场，银行间市场常用的中期票据、短期融资券、超短期融资券等工具也没有继续成为房企的“天堂”。虽然今年2月证监会取消了公司债强制评级，3月交易商协会也取消了短期融资券强制评级，但房企中期票据基本都有“八五折”等附加审批要求。
据观点地产新媒体不完全统计，截至10年10月20日，交易商协会披露的年内主流房企受理的中期票据登记申请总额约为935.5438+03亿元。
其中，与企业债申请数量分布类似，中期票据大多在上半年注册，约762亿元，涉及万科、阳光城、大连万达商管、华润置地、保利、金茂、大悦城。三季度主要是9月份注册，只涉及天恒地产和首开股份。
受访的房企高管表示，行业基本都是借新还旧，票据登记只是意味着对应的企业在此期间有存续债务到期。“没有太多特别的意义。”
根据Wind的统计，“三条红线”，即2020年8月以来，通过公司债、中期票据、超短期融资券、ABS等工具融资较多的房企为招商蛇口，其中超短期融资券10，公司债5，中期票据3，共融资245亿元；其次是法华股份16、首开股份14、保利发展13。
如果只观察一只公司债(不包括私募债)，这期间发行公司债最多的房企分别是保利发展10、万科、中海、龙湖、金融街7。房企在发债过程中阻力很大，但成功从公开市场融资，还是会给他们带来很大的收益。
从直接影响来看，万科、保利、阳光城等今年发行公司债的企业，在实施既定的筹资计划后，其合并财务报表中的资产负债率基本没有增加多少，但流动资产对流动负债的覆盖能力有所提高，短期偿债能力增强。
一般情况下，房企发债所需的偿债资金主要来源于其日常经营收入，这就要求企业保持良好的经营状况、财务状况和资产质量。但由于过去几年地价占房价的比重上升，房企整体盈利能力较过去水平有所下降。
其次，它通过现有的银行信贷额度和销售收据提供流动性支持。比如，截至今年上半年，中远声称未使用授信额度596亿元，享受母公司授信额度，母公司未使用授信额度2424亿元。年内，多数房企试图提高销售回款速度，推出包括降价促销在内的营销措施。
然而，在银行贷款“两个集中”的限制下，商业银行对房地产企业的信贷融资条件增加，商品房贷款抵押额度已所剩无几。
海通证券曾统计，39家上市银行中，个人住房贷款超过警戒线的银行数量仍为11家，但过线率普遍下降，房地产贷款超过警戒线的银行数量由10家降至9家。
值得一提的是，对于房企来说，仍然可以通过“住房租赁专项公司债”公开获取部分资金。根据交易所规则，该融资产品至少70%的募集资金必须用于租赁住房项目，涵盖住宅用地、集体土地建设、商业写字楼、工业厂房等装修租赁项目，不受“八五折”限制。
包括万科、保利、金地、滨江、华润置地、大华集团、法华股份、阳光城等房企，近一年来均已获批或正在申请住房租赁专项公司债。从实际操作来看，万科、保利等已完成该品种发行的企业，将不少于70%的资金用于租赁项目建设，其余用于“补充流动资金”。
然而，通过上述渠道获得的流动性仍然难以解渴。大多数从业者都没想到，自“三条红线”以来，房地产监管的影响如此深远。如果继续或进一步加强对房企的限制性融资政策，这一群体将面临融资计划和融资成本极其困难的时刻。
面对这样的情况，房企对融资的边际宽松预期很高，监管层的态度时刻牵动着他们的神经。
9月底，央行、银监会宣布，指导各大银行准确把握和落实房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
10 6月中旬，央行金融市场司司长邹兰解释，部分金融机构对30家试点房地产企业“三线四档”融资管理细则也存在一些误解，要求不得增加“红档”企业的有息负债余额。人们误解银行不得发放新的发展贷款。企业用销售收入偿还贷款后，本应得到合理支持的新开工项目得不到贷款，也在一定程度上造成了部分企业资金链紧张。
10月20日10中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤也表示，房地产合理的资金需求正在得到满足。同日，央行副行长、国家外汇管理局局长潘指出，在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好的过度收缩逐步得到纠正，融资行为和金融市场价格正在逐步回归正常。