长沙92亿地王，背负着国企北辰的成长倒影。
从2012到2013，长沙北辰三角洲项目成为北辰实业的重中之重，也是其成功的关键。
甚至有人开玩笑说，长沙的分量已经让北辰总部控制不住了，换句话说，北京总部控制不了长沙分公司。
另一方面，主导这个项目的北辰实业，也从当年建设北京亚运村的辉煌中褪去，成为只在北京长沙开发项目，年销售额不超过50亿元的地方国企。
在业绩辉煌之时，一度成为国内最大的房地产综合运营企业之一，2006年净资产也在行业上市公司中排名第二。投资物业+零售商业+开发物业？我们的模式一度成为行业的标杆，但在不到10年的时间里，一切都变了。
房荒
作为京城的发源地，北辰在这里的销售项目很少，只剩下北辰路祥、碧海方舟、马顺义宝项目和长河御墅，对公司贡献不大。
3月21日在香港举行的业绩会上，北辰实业董事长何江川透露，在去年37.5亿元的合同销售额中，长沙项目有20.3亿元，碧海方舟别墅二期有8.55亿元，北京其他项目的销售并未涉及。
现实中，北辰实业北京项目的销售确实差强人意。虽然碧海方舟二期出资8.55亿，但14套21套的房子已经卖出去了，剩下的货也不多了。但长河御墅后期项目调整规划后仍未推出新产品。
作为其在北京的主力项目——北辰路祥，据北京市住建委网站3月27日消息，其于2010、2011取得四张现房销售证，在售项目为1-16栋，共计712套住宅。
值得注意的是，无论是前期预售还是目前的现房销售，最终成交均价也在1.9-2.1万元/平方米左右，波动不大。在房价日新月异的北京，这是一个奇迹。
据项目工作人员介绍，该项目目前在售220多平米的跃层，均价25000元/平米，剩余房源70多套。但是工程价格一直没有太大的波动，说明不了解。
一位知情人士指出，北辰路祥的价格自2009年以来一直没有上涨。原因有二:一是项目靠近航天城，位于西北六环，交通不便。去项目要经过香山，只能走拥挤的八达岭高速或者北清高速。现在据说要修一条穿山公路，这条路的建成将会改善这个项目的前景。公路项目已获批，但具体实施可能要到2016才能完成。
其次，北辰路祥没有小户型。主力户型140-150平米，200多平米户型。虽然价格是210000-23000元/平米，但是对于刚需者来说，总价还是偏高。目前该项目的客户多为北部永丰科技园的上班族，直线距离5-10km。
据北京某机构透露，目前北辰路祥的周成交量在5套左右，相对较好。
值得注意的是，在北辰香山麓附近，开盘较晚的保利西山的林语早已售罄。最近的来源是什么？尚峰尚水也已经卖了1000多套，后两套均价在30000元/平米左右，远高于北辰路祥。
北京项目的惨淡经营让北辰实业将所有希望寄托在长沙三角洲项目上。
北辰实业董事长何江川给出了这样一组数据:？可售面积方面，2012年可售面积为62万平方米，但2013年总可售面积增加至1.06万平方米，增加44万平方米，主要为长沙项目。？
也有知情人士表示，北辰长沙项目今年的销售额预计在60-70亿元。2013年，北辰实业销售目标为52.7亿元。引用某券商的研究报告，如果长沙项目销售顺利，预计2013年北辰实业的物业开发部分有望实现60亿元销售额。？
据统计，自2010入市以来，北辰三角洲项目住宅区D2、D3、E5已陆续发售，共计销售住宅4617套，至今已销售3615套，整体去化率78.3%。
有鉴于此，北辰实业有理由相信，随着更多的货物进入市场，三角洲项目将为公司带来更多的业绩，但同时，何江川也有自己的担忧。
2013年北辰实业计划合同销售面积37万平方米，主要是长沙项目销售量较大。但是这个计划制定的时候，并不存在？五篇新文？这个政策的出台，以及以后长沙版的细则，肯定会对长沙市场造成一定的影响，因为北辰三角洲的产品线是针对中小户型的。
有业内人士指出，长沙之前的限购是针对90平米以上的大户型，而北辰实业以前主要销售不在限购范围内的中小户型。但是国家第五条要求所有产品都要加入限购队伍，对北辰肯定有一定的负面影响。
有分析预测，如果长沙限购收紧，可能会给北辰项目带来20%-30%的影响。由此，北辰实业2013的业绩面临更多来自政策层面的不确定性。
资本的哀悼
北辰2012年57.35亿元的营业收入中，开发物业(出售物业)的贡献为32.06亿元，同比增长90.35%。投资物业(含酒店)业务收入20.38亿元，同比增长1581%。
但是商业地产下降了，连续两三年都在下降。
数据显示，2012年，北辰工业商业物业营业收入3.8亿元，同比下降617%。由于市场竞争加剧，加上新项目尚处于运营培育期，税前利润753.2万元，同比下降79.66%。
而这也是何江川在3月21日业绩会上强调的另一项内容。去年我们业务的表现不如前年，而且已经下滑两三年了？。
据他介绍，北辰商业物业的现状是，老购物中心的营业收入和利润逐年下滑。媒体村的名门物业和北辰购物中心在爬坡，但是爬坡情况不好。
名门物业由北辰实业100%持股。虽然是和香港一家公司合资，但是运营公司在商业零售上是亏损的。公司虽然有一些租金收入，但整体持平，但业务本身还是亏损的。媒体村旁边的B5店前年亏损18万，去年亏损3600万。2012的营业额低于2011，租金收入也下调。
？这些商业可以反映北京的商业状况。首先，竞争加剧，在亚运村和北京，商业零售行业的供应商数量增加。原来北方的生意主要是我们的，所以我们购物中心利润最高的时候是6000万，现在只有3500万到4000万，导致毛利率下降？何江川这样解释。
业内人士表示，何江川所说的商业物业损失，应该计入折旧部分，而不是从现金流的角度。就商业部分而言，其2012年的租金收入可以覆盖总部的所有运营成本，还有结余。
但另一方面，北辰的商业地产情况真的是到了改变的时候了。
何江川希望下一步可以考虑整体战略合作或者重组来扭转这种局面，解决商业板块的问题，因为这一块占北辰的总量非常小，总共654.38+0.5万平米。
消息人士透露，目前北辰实业正在找多家保险公司合作，希望做一些资产证券化项目，这也是一种变相融资。可以成立一个专门的商业公司来经营这些地产。
需要通过这种方式融资，北辰实业也是被逼无奈。截至去年年底，北辰实业账面现金26亿元，但其中只有10亿可以独立使用。同时，北辰承担116亿负债，其中短期债务43亿，长期债务73亿。
2013年，北辰实业资本性支出510万，三项费用及税项支出约5亿元。因此，有券商预测，北辰今年总现金流出约98亿元。
根据何江川的介绍，北辰实业除了销售回款和房产抵押贷款，似乎没有很好的还款来源。据悉，其目前融资成本比基准利率高15个点。
因此，2013年，在加快项目开发和周转速度的同时，北辰计划使用？总部融资？模式的优势，着眼于加强货币资金的合理配置和使用。
此外，北辰还希望拓宽融资渠道，通过对养老、文化旅游等新兴地产业务的研究和低成本扩张模式的探索，实现规模扩张和可持续发展能力的提升。
现金流紧张，发展不平衡，看似国企不应该有的情况，却在北辰实业公司真实发生了。