新股频频破发，物业管理行业将聚焦头部。

恒大地产、远洋运输服务、华润万象生活已进入上市程序，越秀地产165438+10月23日晚间披露拟分拆物业上市。不久前，金科服务和融创服务成功赴港上市...

就在这火热的一幕前不久，又有多只新地产股相继破发，以及地产板块的整体回调，而作为行业龙头的保利地产也收到了首份负面评级报告。

业内人士认为，当前行业进入了新一轮的冷静调整周期，未来市场对物业管理行业的认识将进入一个更加合理的层面，从行业整体的看好到对各个公司的考察。

显然，这些都不会阻挡房产上市的步伐。中信证券预测，2020年第四季度物业管理公司IPO融资规模将远超2020年前三季度之和。

聚而散之

165438+10月22日，远洋服务被港交所传出消息。次日晚间，越秀地产发布公告称，正在考虑分拆物业管理业务并在联交所主板上市的可能性。同时有市场消息称，华润万象人寿将于65438+2月上市。

165438+10月22日，恒大地产在提交招股书54天后召开上市新闻发布会，透露了即将上市交易的消息。

不久前，金科服务于6月165438+10月17日在港交所敲钟，当日收报44.7港元，与发行价持平。第二天股价破底后，又迎来了一波上涨。24日收于49.6港元，较发行价上涨10.96%。165438+10月19日，融创服务敲钟，收于14.14港元，涨21.9%。

然而，不久前，新地产股还在“破发潮”中。

65438+10月19日，卓悦商业企业服务上市，首日收盘价为11港元，较发行价10.68港元上涨约3%。但随后几个交易日，其股价震荡下跌，10月27日收盘跌破发行价65438，目前仍在破发。

在此期间，首服于10月22日10上市，当日收报1.76港元，较发行价2.4港元下跌26.67%。地产股的风向变了。

10月30日10，合景优活和世茂服务当天敲钟。和晶优活上市当日破发，以22.94%的跌幅惨淡收盘，而世茂服务一度跌破发行价16.6港元，最终勉强维持发行价。

但仅在第二个交易日(165438+10月2日)，世茂服务跌破发行价，收于16.5港元。当日，首服和合景优活分别收于1.39港元和5.97港元，较发行价分别下跌43.5%和24.3%。

其实不光是新股破发，最近地产板块整体调整也是如此。

柯睿统计显示，今年年初至10月30日10，34只地产股平均涨幅为30%，平均涨幅有所收窄。其中，9月份30只地产股平均跌幅约为10%，其中13只个股跌幅超过10%。

分化表现

随着物业管理公司的集中上市，物业股份的性质逐渐丧失。地产股从过去的资本宠儿变成了认真审视的对象。市场认为，地产板块普涨的时代可能已经成为过去，个股的情况成为关注的焦点。

上述4只6月5438+10月登陆资本市场并相继破发的地产股中，除世茂管理面积654.38+亿平方米外，首服、优商服、合景优活管理面积分别为654.38+05.03万平方米、2580万平方米、2220万平方米。

中指院数据显示，2020年全国物业服务百强企业平均管理面积为4279万平方米。上述三家物业管理企业的规模明显低于这个水平。

最近打破“魔咒”的融创服务和金科服务，都是管理面积过亿的企业，背靠大型地产公司。

值得一提的是，头部物业管理企业保利物业近期也出现明显回调。蔡东Choice的数据显示，保利地产今日收于52港元，较今年5月逾90港元的高点下跌40%。165438+10月中旬，麦格理还将保利地产评级为“跑输大市”，目标价45.8港元。

有资深行业分析师告诉记者，保利地产由于面积大，上市之初期望很高，但利润并不高。

截至上半年末，保利物业管理面积365，438+07万平方米，行业排名第四；排名第二和第三的亚生活和碧桂园，服务面积分别为3.53亿平方米和3.2亿平方米，三家公司的管理规模较为接近。同期保利物业毛利率仅为20.4%，远低于雅生活和碧桂园服务超过36%的毛利率。

未来还有空间。

虽然个股分化，但从行业整体来看，物业管理行业未来仍有广阔的市场和前景。

诸葛找房数据中心分析师陈晓告诉记者，整体来看，物业板块发展潜力较大，目前处于物业管理行业发展的初期，发展和进入的空间仍然较大，其轻资产模式、稳定的现金流和较低的负债率对资本市场更具吸引力。

在一位长期跟踪地产股的投资者看来，“只要大股东的房子继续卖，再加上催收率提高，价格上涨，物业公司未来几年就能过得很好。这种生意很稳定。只要房子在，钱就可以一直收，也是抗通胀的。”

现在大量的物业管理公司上市，有利于后续市场集中度的提高。中信证券认为，规模较小、缺乏特色的物业管理公司将失去扩大规模的动力。新领域可能导致管理风险；同时，上市带来的战略、资金、人才的便利，将进一步分解阻碍物业管理公司成长的因素。

上述投资人还提到，未来行业集中度的提高将有利于头部企业，管理面积越多，成本越低。同时，小房企增量淘汰也会面临同样的情况。“业主委员会会更换不满意的物业，中产阶级对服务也有更高的要求。这有望成为未来的趋势。"

中信证券也表示，未来优秀企业的价值将进一步凸显。由于科技进步、管理创新和增值服务的发展，未来三年可能成为提升集中度的关键三年，品牌护城河将更加宽广。

然而，一些业内人士对行业的发展持悲观态度。

有资深分析师向记者直言，房产的想象空间存在瓶颈。它认为科学技术可以降低一些成本，但程度有限；同时，最好的物业是工业园、写字楼等企业客户，普通小区业主可能很难有想象力。“现在企业上市的钱会收起来用于并购，可能是亏损的。毕竟收并购也不便宜。”