“三条红线”之后，房企普遍降级的“表外负债”风险依然存在。
据克而瑞统计，从已披露业绩快报的67家重点上市房企财务状况来看，短期有息负债五年来首次同比下降，超过六成房企净负债率下降。通过调整优化，2020年底，15房企成功降绿档。
这种集体调档的情况并没有减少投资者的担忧。市场普遍认为，房企财报操作空间较大。通过表外融资和非并表项目，可以在一定程度上隐藏房企的真实负债情况，这就是风险点。
一位港股长线投资者对21世纪经济报道记者表示:“作为一家房地产公司，很多事情不是划个红线就能调整的。他们是桥下之水，现在资金链紧张也是必然现象。现实决定现状。”
主动降档以获得稳定性
从行业整体情况来看，房企平均负债水平有所改善。
克而瑞统计数据显示，从2020年年报来看，房地产企业通过提高销售回款和推动主体上市增加现金流入，从而优化行业平均短期现金负债率10个基点至1.47，增强短期流动性，优化债务结构。房企净负债率同比下降12.5个百分点至66.04%。
“三条红线”对房企的约束力还是蛮大的。从房企的态度来看，房企降档的决心确实很大。以龙头房企万科为例。万科董秘朱旭在2020年度业绩推进会上表示，万科有信心在年内重返绿档，并继续留在绿档。
万科终于成功换挡。万科2021一季报显示，万科净负债率为15.5%，不含预收账款的资产负债率为69.5%，货币资金为1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债的总和723.7亿元。
万科之前只是踩了一条红线，财务管理一直很稳健。所以成功过渡到绿档也是投资人期待的事件。
但事实上，换挡从来都不容易。
某龙头房企总部财务部成员李婷在分析其房企情况时表示，目前房企“减债”的招数无非是开源节流。“我们在分拆上市获取资金，也在出售优质资产。同时也希望薄利多销；奖金和小规模裁员还是有限制的。现在土地很少，想做一些旧的改变，但是会慢慢推。”
但即便如此，最终的结果也并不显著。李婷所说的这些招数，很多踩“红线”的房企都在用，但最后变红为黄的并不常见。
比如R&F地产，从去年开始就在积极实践出售资产、暂停拿地、减员“求生”，但时至今日，R&F地产依然是三条红线的房企。
中国恒大也是。去年以来，中国恒大通过拆分恒大地产、恒大汽车上市等方式减少债务，管理层也多次抛出减债目标，但截至2020年底，恒大债务规模依然庞大。
公开数据显示，截至2020年末，恒大净负债率为1.53%，剔除预付款后的资产负债率为83.4%，现金短期负债率为0.54，仍处于“红档”。
当心表外负债
房企负债规模有多大？
265438+20世纪经济报道记者采访的多位业内人士认为，实际上财务报表并不能全面反映全貌，房地产企业很容易通过非控股权益来调整财务报表，因此即使房地产企业决心已定，投资者仍然不能乐观。
“这一直是一个风险点，但它是隐藏的。”上述港股投资者表示。
华泰固收也在一份研究报告中指出，近年来，房地产企业表外融资成为企业重要融资方式之一，主要是由于成本降低、规模扩大等因素，通过项目公司合作开发的现象日益增多，为表外融资提供了便利条件；此外，房企由于表内融资渠道不畅，被迫选择表外融资。
华泰还强调，表外融资有助于房地产企业美化业绩，隐藏负债。
“如果企业通过非合并公司实现表外融资，意味着财务报表中只剩下长期股权投资的科目，表外公司的杠杆率不会在合并财务报表中体现。如果该分支机构的杠杆率高于公司整体的杠杆率，则通过报表达到降低公司账面负债率的效果，使公司的表观杠杆率不能真实反映公司的实际债务负担。”华泰封秤。
投资者引以为戒的一个例子是禹洲地产。2020年上半年，公司已经实现营收654.38+040.07亿元，但全年营收缩水至654.38+004.12亿元。下半年没有营收，反而少了近40亿。归属于净利润由2020年上半年的1019亿元下降至117亿元。
宇宙集团的公开解释是，部分利润较好的合资企业未能合并确认收入，导致利润下降，部分印证了投资者的质疑。
正是因为这个操作空间的存在，房企才应该更有行动力，驱动自己真正实现健康的财务运行，而不是通过财务调整技巧来换挡。
协纵策略管理集团创始人黄立冲告诉21世纪经济报道记者，对于房地产开发商来说，更合适的做法是适当降低杠杆率，放缓开发速度，降低风险。“事实上，这并不是那么容易做到的。有市场压力，有股价压力，还有很多股票要处理。许多投资者都试图避开这个高风险行业。”