曾经的华南五虎雅居乐为何陷入新的困境？
过去有多辉煌，现实就有多暗淡。
在中国房地产行业，“华南五虎”跌宕起伏，跌宕起伏。有的人上岸过，有的人已经到了悬崖边。
碧桂园和恒大随着越战越猛，成为整个房地产行业的第一、第二，成交量都跑了万亿。雅居乐、和盛和R&F都陷入了自己的泥潭，绞尽脑汁才得以自拔。
留下来的三虎中，雅居乐很有代表性，从企业创始人陈卓林的重大个人危机，到企业豪赌的旅游地产滑铁卢，再到如今被巨额债务压得喘不过气来。
《敏捷困境》是中国房地产企业常用的危机组合序列的集合。
与许多出身“泥腿子”的地产大亨不同，1962年出生于中山的陈卓林显然过得更好。陈卓林毕业于美国汉姆斯顿大学。1985年，陈卓林带领哥哥在家乡中山创办了集生产、销售、批发于一体的家具厂——中山时代家具厂，是雅居乐集团的创始公司。
但有传言称，陈氏兄弟的父亲在财富积累过程中发挥了重要作用。甚至有传言称，陈氏家族最初的资本积累是在他们父亲在世的时候完成的，他们的父亲才是雅居乐真正的创始人。
由陈五兄弟组成的"兄弟公司"在中国房地产界独树一帜。在三陈卓林的带领下，五兄弟的家具厂越做越大，积累了第一桶金。
经营家具厂期间，陈氏兄弟转战港澳，敏锐地察觉到港澳人士到内地养老，置业需求高涨。
从65438到0992，陈氏五兄弟开始涉足房地产行业，开发了三乡第一个项目雅居乐花园，成为雅居乐地产的起点。
从那以后，陈卓林和敏捷就一发不可收拾，打了很多胜仗。雅居乐赞助香港小姐选美大赛1993至1997。当时雅居乐90%以上的业主来自港澳。
随后，陈氏五兄弟相继开发了中山雍景苑等项目。鼎盛时期，雅居乐甚至占据了中山70%的房地产市场。
1997金融风暴之后，对港澳市场的影响可想而知。陈卓林将雅居乐的战场转向国内销售，重点是珠三角市场。
2002年韩日世界杯激励了中国人。也是在这一年，雅居乐大本营之外的第一个项目广州雅居乐花园开盘。据说，陈卓林亲自开着自己的奔驰车来接待业主看房。
2005年，陈卓林迎来了另一个历史性时刻。雅居乐正式在香港联交所主板上市。此时，雅居乐已打开全国市场，旗下物业遍布中山、广州、佛山、成都、Xi、南京、三亚、重庆等18城市。“华南五虎”之一的雅居乐，名声在外。
随后几年，在、陈卓贤和之妻的共同努力下，雅居乐的国有化和旅游地产开发如火如荼，成为房地产行业的一支重要力量。
还是那句话，最光鲜的时候是危机潜伏的时候。
2012年，陈卓林身陷“涉嫌调戏28岁女下属”案，犯了很多成功男人都要犯的错误。他因猥亵罪被警方正式逮捕，后来以5000元现金担保被允许外出。这件事折腾了半年多，直到次年3月，陈卓林才被辞退，条件是向受害人书面道歉，支付医药费，并提供公司推荐信。
这场风波不仅给陈卓林的个人声誉和面子带来了不小的冲击，也给雅居乐带来了一定的冲击，公司市值蒸发了28亿。
2014雅居乐腾冲项目因违规建设高尔夫球场被国家发改委和国土资源部叫停。同年，卷入“云南官场反腐”，让雅居乐遭受了更大的“沉重打击”。
“权”和“色”仍然是成功企业和创业者的绊脚石。
02
在房地产行业，说到敏捷，一定是清水湾。
清水湾的成功，不仅将旅游地产的发展推向了一个新的高度，也为雅居乐的发展模式找到了方向和标签。
2006年，雅居乐庆祝上市一周年，将筹码压在旅游地产上。
一向低调的陈卓林显示，除了罕见的高调手笔，海南陵水圈下的清水湾还有1.5万亩土地，总面积约900万平方米，支付的地价款为241.8万元。雅居乐计划投资200亿，将清水湾打造成复合型海滨度假区。
特别是当时拿地比例极高，平均楼面价只有242元/平方米。
此后，这位热销的传奇人物轰动全国，成为媒体的焦点，创造了许多神话:
2009年初销售64亿元，连续七年位居海南楼市第一，多次获得全国单盘销售冠军。
自2009年上市以来，清水湾对雅居乐每年销售额的贡献非常大，最高时达到总销售额的三分之一，几乎成为公司销售业绩的晴雨表。
尝到甜头的雅居乐进一步在海南投资了文昌月亮湾、文昌铜鼓岭星光城、海口金沙湾、万宁山琴湾等多个项目，使得其在海南的土壤储量持续上升，分别占公司2015-2017年土壤总储量的29.65%和365.448%。
与众多头部房企积极深耕全国核心城市不同，雅居乐的“危棋”最终带来了一个可以想象的局面和结果。随着限购政策的推进，清水湾神话戛然而止。
根据业内专家的分析，敏捷的发展危机在某种程度上是由于战略定位错误:
过度依赖旅游地产和清水湾的成功不可复制，土地结构单一。
显而易见，外部市场由盛转衰，内部重大腐败也在滋长蔓延。
陈卓林将企业反腐的刀挥向海南，调查显示海南大区总裁简玉平贪污严重。
通报文件是这样描述的:2010至2013年，雅居乐集团总裁简玉萍在担任海南区域市场部负责人期间，多次收受案外人巨额贿赂，并利用职务之便，非法指定优质房源转售给案外人牟利。其行为已严重违反公司制度，损害公司利益，构成重大违反廉洁纪律行为，并涉嫌刑事犯罪。
市场的冷淡和内部官员的巨大腐败给了陈卓林两记重拳。
在500亿规模上徘徊多年的雅居乐，已经看到与华南其他小虎的差距越拉越大。
时间来到2016，雅居乐终于松了一口气，一改过去五年业绩达不到预期的窘境，销售额首次突破500亿。
但此时仰望榜首，恒大和碧桂园双双突破3000亿大关。
03
据统计，雅居乐2065，438+00年至2065，438+08年的年复合增长率仅为65，438+05.6%，远低于同规模同行。
看到差距，奋起直追的“救命药”就是债务的高周转。
从拿地来看，雅居乐的“孤注一掷”非常明显。
数据显示，2017年至2019年，雅居乐通过招拍挂、挂牌、股权收购等方式新增了大量土地，其新增土地储备分别为964万m 2、111000 m2、1000 m2。
2019年，雅居乐迎来了自己的里程碑，成功进入千亿地产俱乐部阵营。
欣喜之余发现，雅居乐的债务已经到了顶峰，收入没有增加，经营现金流很差。
今年4月，评级机构穆迪和标准普尔均将雅居乐的评级展望从“稳定”调整为“负面”。在评级机构看来，他们都提到了雅居乐的债务问题。2019年，雅居乐负债达到2078.95亿元。
标普指出，雅居乐的房地产开发业务扩张慢于预期，导致其过去两年债务收购后利润增长乏力。同时，雅居乐的利润率仍可能面临土地成本上涨和海南楼市限购政策带来的下行压力。
另一件对陈卓林伤害更大的事情是敏捷的实际盈利能力。
具体来看，雅居乐2019年实现净利润92.33亿元，2016年至2019年分别同比增长32.49%、122.30%、23.27%和10.47%。
其中归母净利润751.2亿元，同比增长5.43%，增速也是近四年来最低。
有业内人士有一个观点:大部分利润会被债务利息吃掉。
与此同时，2019年，雅居乐获得了上市以来“最差”的经营性净现金流。
2019年度，雅居乐经营活动产生的现金流量净额为-145438+0亿元，较2018年度减少653.69%。
04
在高流动率未能给企业带来根本性改变的同时，高流动率带来的“并发症”也在敏捷中不断涌现。
很多项目都得到了业主的保护，雅居乐的项目也多次发生工程事故和各种违规事件。
2019年6月，住建部网站公布事故通报显示，海南省海口市秀英区雅居乐(03383)金沙湾健康教育新城项目A1001地块发生坠落事故，1人死亡。
此外，雅居乐在云南的西林爽语言项目也因违规被主管部门通报。通报称，雅居乐未经批准占用景洪市嘎洒镇40.67公顷(610.01亩)土地建设西双林语言项目，形成售楼部、人工湖和景观绿化。被立案侦查。
像这样的违规被主管部门通报，并不是个例。
比项目违规被通报更致命的是，雅居乐最近在苏州被处罚三年不拿地，这对于现在拼命拿地要上规模的雅居乐来说，无疑是“雪上加霜”。
陈卓林有一个非常独特的爱好，比如粤剧。还发行了自己的粤语音乐专辑《心韵雅韵》。成为中国第一个出版粤剧专辑的企业家。
要唱好粤剧，重要的是要注意基本功，要唱好地产剧不是吗？