中国的旅游地产发展如何？怎么总结？
1.中国旅游房地产的发展
旅游地产在中国还是一个比较新的概念。其主要的商业模式，分时度假，在上世纪90年代末被一些房地产开发商引入中国。他们的目的是推销他们滞销的房产。旅游业涉足这一领域始于个体酒店加入国际交换网络之时。1997，杭州胡萌度假村、北京九华山庄、北京燕园度假村是中国第一批加入RCI的酒店。截至2001年底，全国共有旅游饭店17家，其中北京、海南、云南各3家，青岛、无锡、杭州、珠海、天津、武汉、桂林、上海各1家。已有三家公司加入II，分别位于上海青浦县、广州和广州番禺区。[6]
近年来，相当多的旅游酒店和旅游集团开始经营旅游地产产品，以不同的方式探索旅游地产在中国的本土化。其中:(1)借用分时度假的概念，开发出产品类似的单体企业，如北京快乐假日酒店，以产权式酒店为经营模式。(2)自行加入国际分时度假交换网络的经营企业，其经营模式与国际接轨，采取出售度假村每年一周入住权的方式，为期20-40年。(3)自主开发分时度假网络的企业致力于分时度假产品的本土化改革，设计适合中国市场的新型运营模式，如华夏旅游、吕鑫在线度假公司等。(4)集分时度假开发销售于一体的企业，如天伦度假公司。
同时，房地产行业也将旅游地产视为解决房地产滞销问题的灵丹妙药，并将其作为投资开发的重要领域。据了解，近期国内涉足旅游地产的公司超过100家，其中既有首创、HNA、中信、中旅等大型企业，也有珠江地产、洪仁集团、万科集团、万达集团、青岛汇泉旅游等一大批地产投资者、开发商和旅游企业。所有开发商都看好中国未来的旅游地产市场。截至2003年底，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已有近百个旅游地产项目，海南博鳌城、深圳华侨城等一大批旅游地产项目得益于“假日经济”和“会议经济”。[8]
2.旅游房地产的SWOT分析。
SWOT分析是一种广泛使用的机会风险分析方法。s指优势，W指劣势，O指机会，T指威胁。[9]本文将运用SWOT分析法分析中国旅游业的发展环境，找出中国旅游业自身的优势和劣势，发现和确定旅游业的外部机会和威胁，从而预测中国旅游房地产的前景。
(1)强项(优势)
市场需求旺盛。世界旅游组织秘书长弗朗西斯科？费兰贾利在接受法国《费加罗报》采访时说:在未来20年，中国将在世界旅游市场上扮演重要角色，到2020年，中国将成为世界上最大的旅游国家。随着中国经济的快速发展和国民消费观念的成熟，度假休闲旅游将逐渐取代观光旅游，成为大众化的旅游方式。预计在3-5年内，中国将形成一定规模的度假旅游市场，这一市场的形成和扩大将为旅游地产带来强劲的市场需求。
优越的市场供应。中国酒店业整体供大于求。由于增长过快，从1998开始，平均客房出租率不到60%。另一方面，我国商品房空置率高。根据国家统计局的数据，2004年6月底，我国商品房空置面积为9985万平方米。【10】酒店业整体供大于求，国内商品房空置率高，当然不是好事，但却为旅游地产提供了良好的供应条件。同时，由于国内可投资领域较少，可用资金相对充足，吸引资金积极寻求像旅游地产这样有国际成功先例的新投资领域的投资项目并不困难，必然会带来可观的供应量。
(2)弱点(劣势)
概念模糊。旅游地产在国内刚刚起步，无论是开发商还是消费者，都或多或少有着模糊的概念。很多涉足这个行业的开发商对开发的概念比较模糊，这也导致了旅游地产的理念在执行中出现偏差，使得消费者对产品逐渐失去兴趣。通过对国内消费群体的分析，很多消费者购买旅游地产产品是以投资为目的，但从市场长期发展的角度来看，应该强调其作为度假产品的本质意义。
入门门槛更高。开发旅游地产的成本很高。首先度假资源的选址、规划、建设、整合都需要投入大量的人力、财力、物力，然后管理维护、品牌打造都是一个长期的过程。较高的准入门槛让很多有意开发旅游地产的企业望而却步，不利于行业的健康可持续发展。
(3)机遇
中国经济发展迅速。新世纪伊始，中国进入全面建设小康社会的新时代，人民生活水平提高。中国经济的持续快速发展为旅游地产提供了更大的发展空间。
加入世贸组织后，中国旅游业发展迅速，国家把旅游业作为新的增长点。旅游房地产作为房地产与旅游业结合的产物，具有明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续效应。正因为如此，国务院副总理钱其琛在2006年10月8日全国旅游工作会议上的讲话中指出“中心城市可以积极探索分时度假等新型旅游模式”，[11]这为旅游房地产的发展创造了良好的历史机遇。
⑷威胁
公信力的缺失导致市场形象的风险。信誉支撑着行业，信誉的缺失会导致行业的凋零。旅游地产还处于发展初期，制度建设的步伐跟不上旅游地产的发展速度。在利益的驱使下，一些商人的不良行为严重影响了行业声誉。
人力资源的缺乏导致系统性的管理风险。作为一个综合性产业，旅游房地产的开发、经营和管理涉及旅游、房地产、金融、信息技术等多个领域。，这对系统管理人员的综合素质提出了更高的要求。缺乏具有专门技能的管理者会带来管理风险。
3.旅游房地产存在的问题及对策。
现阶段，旅游房地产仍处于起步阶段，主要存在以下问题:
最近假期需求不旺。旅游房地产的供给和需求是一个复杂的系统，与恩格尔系数和城市GDP水平密切相关。2003年，中国人均GDP突破65，438美元+0，000美元大关。根据国际经验，人均GDP超过65，438美元+0，000美元，是该国旅游需求扩大的时期，但当时主要是观光旅游。休闲需求快速增长的门槛是人均GDP达到2000美元，这时就会形成对休闲的多样化需求和选择；只有人均GDP达到3000美元，对假期的需求才会普遍出现。【12】现在，中国人均GDP刚刚突破1000美元大关(2004年是人均1268美元)，旅游地产方面的机会开始显现。一部分先富起来的人有消费休闲度假产品的欲望、能力和需求，但先富起来的只是一小部分。同时，“带薪休假制度”在国内刚刚起步，大部分人还是依靠“五一”、“十一”等国家法定节假日出国旅游。目前国内的观光需求仍然是主要需求。因此，旅游地产这种主要用于满足休闲度假旅游的产品，在现阶段将面临需求低迷的风险。
制度的缺失。在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门政策法规的引导和规范。没有这些规范，市场就会乱。一些房地产商实际上是打着开发旅游地产的旗号在进行新一轮的圈地运动。在对房地产行业的三轮检查中，国家有关部门组成的五部委联合检查组发现，“房地产开发商利用旅游规划项目名义的圈地现象过去确实存在”；一些经营者在旅游地产进行项目时，不顾未来消费者权益保护，甚至采取欺诈销售、非法集资等恶性牟利手段。这些行为扰乱了市场，不仅严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有实力的大企业有意开发旅游地产的进入，使得旅游地产这个非常有前景的行业一度陷入困境。
国内的度假网并不完善。国内旅游地产开发商在开发旅游地产产品时，大多忽略了后续的运营管理。目前还没有一家开发商能够在实力上建立起完善的假日交换网络。中国有大量的度假村和旅游酒店。但由于开发商之间缺乏联盟，导致度假市场割裂，度假目的地选择面窄，大大降低了旅游地产产品的吸引力。
如上所述，旅游地产在快速发展的过程中面临着诸多问题和挑战，需要政府、相关企业和从业者妥善应对，以保证行业的健康可持续发展。总的来说，可以从以下几个方向努力:一是进行消费引导，培育消费市场。加强休闲度假理念的正确宣传和推广，有实力的企业要注重品牌建设，以品牌效应推动旅游地产理念的推广，培育旅游地产市场。第二，进行本土化改造。针对中国市场的客观情况，进行合理的产品设计。比如为了满足国内市场的需求，可以考虑缩短分时度假的购买期限，相应降低销售价格。第三，加强联盟，建立和完善国内分时度假网络。通过假日网络的建设，提升产品的价值，充分展示互换性的魅力，满足消费者的多样化需求。第四，完善保护消费者权益的法律法规。一方面，管理部门要制定相关法律法规，约束经营者行为，保护消费者权益，使消费者权益受到侵害时有法可依；另一方面，行业也可以通过协商建立规范的行业自律体系。在法律法规出台后建立行业资质认证制度，确保行业健康有序发展。
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我相信休闲是新千年全球经济发展的第一引擎。到2015年，发达国家将进入“休闲时代”。未来20年，以旅游、娱乐、体育为基础的休闲产业将更快地进入各个行业。休闲产业的发展也将为旅游房地产业提供越来越大的发展空间。我相信旅游地产会有一个非常光明的未来！