老商圈转型升级如何智胜巨人商城？
1994到2006年，从遥遥领先到落后被打。
长宁区的老商圈虹桥、天山商圈，在白领精品百货友谊商城、热门社区百货天山商厦的帮助下，在90年代初曾经相当漂亮。2006年以前，商圈年营业额远超相邻的中山公园商圈。后来，随着距离地铁仅一站之遥的轨道交通枢纽中山公园巨无霸龙之梦购物中心的开业，以及周边几个大型购物中心的分流，商圈的先发优势不复存在。
2007-2065 438+02第一轮反击——四大援军未能启动。
继2016年底2号线中山公园站至淞虹路站开通后，天山路率先发起第一波反击。2008年，洪欣时尚广场、虹桥天都、长房时代、汇金四家中型商场相继开业。但由于规模有限，特色不清，四大商场都开了个不好的头。虹桥天山商圈成交额在2010开始被中山公园商圈赶超且差距继续拉大。其所在的天山商厦、虹桥百盛、虹桥上海城相继倒闭。中山公园单个商场的营业额一度高于虹桥天山所有商场营业额的总和。
2013至2017第二轮反攻——存量优化、转型升级与新项目调整改革同步进行。
虹桥天山商圈在2013展开第二波反击，积极寻找更有运营经验的集团接手流失的项目，但要反击中小存量项目并不容易。6万平米的虹桥上海城在易主给南丰集团后，改建扩建为虹桥南丰城，11万平米的港式大型亲子主题商场。百盛天山店由韩国衣恋转型为韩式城市Ole百盛优客，洪欣广场由香港新世界集团旗下Paris Spring接手。欧洲高端商场尚佳中心和金虹桥商场两个新商场揭牌后，不断升级。虹桥友谊扩建地下超市，天山电影院扩建升级为虹桥艺术中心。在此期间，商圈由区级商圈升级为市级商圈。
值得注意的是，中山公园龙之梦的成交量大致相当于尚佳中心、虹桥南凤城、金虹桥、百盛优客四大主力店的成交量之和，但四大成交量之和远低于龙之梦开业之初。
2017成功实现改造，商圈免费停车，地下通道系统分流。
区商务委推动商圈6家商场抱团推出节假日免费停车五小时的活动，这在市政商圈是绝无仅有的，商圈人气也聚集了起来。截止2017年底，商圈四条地下通道中已有三条贯通，为商圈各项目带来更多客流。
经过多年的苦心调整和经营，新虹桥天山商圈终于从2013的低谷重回上升轨道，再次成为长宁区营业额最高的商圈。2017年，新虹桥天山商圈整体营业额突破50亿元，商圈消费同比增长两位数，在市级商圈中名列前茅。
互补互通模式奏效，两对双子星大放异彩。
通过特色定位的错位竞争，形成了两对面对面沟通、优势互补的四家主力店。某种程度上相当于形成了两个大型购物中心，分别是以欧式时尚为主题的尚佳中心和以港式中产幸福家庭为主题的南丰城，以日式生活方式为主题的金虹桥商场和以韩国城Ole为主题的百盛优客，西边的娄山关路天山双子星。
这四家店2017年的总营业额有望达到36亿元，终于首次超越中山公园的龙之梦。其中，以亲子时尚定位的家庭购物中心代表作南风城，年营业额6543.8+0亿元，堪称魔都第三奢侈品购物中心的尚佳中心，城市奥莱的典范百盛优客，去年均突破8亿。以花园式购物中心和日式街区闻名的金虹桥国际中心金虹桥购物中心，去年营业额超过7亿。古北高道坞改造社区购物中心也初见成效，与虹桥友谊商城总成交额超6543.8+0亿。
1，格式组合更丰富。
通过差异化、错位竞争，商圈还拥有高端购物中心尚佳中心、亲子首选的虹桥南丰城、奥莱百盛优客、白领百货友谊商城、传统社区百货汇金天山店、美食世界巴黎春天等各具特色的商圈。这些购物中心所聚集的商业组合的丰富程度，自然远远不是一个超级购物中心所能容纳的。
2.品牌更加多样化。
在服装方面，尚佳中心拥有多个国际一线奢侈品牌和高级设计师品牌。虹桥南丰城卖快时尚品牌，运动品牌，童装，金虹桥垄断大量日本特色服装日本家居杂货品牌，百盛优客以韩国特色品牌为武器。这四大商场充分发挥各自优势，积极引进各类特色首店品牌。比如尚佳中心引入德国茶T9、丹麦雨衣雨丝、虹桥南丰城引入酱&平成屋姐妹店、台湾省MONEYJUMP亲子餐厅、金虹桥引入Thomas亲子餐厅、日本雅品家超市、红仁生中医诊所、百盛优客引入Coco Monchelle主题乐园等。
以超市为例。商圈内有港式精品超市久光Freshmart、日式雅品家超市、华润OLE精品超市、友谊超市、大众汇金超市五大超市。电影院和儿童乐园的各个商场也有自己的考量，不同的品牌都有自己的忠实客户，无疑会吸引更广泛的客户群。
3.更多活动
很多商场的活动就像一套组合拳。比如尚佳中心，以高雅的表演和时尚的艺术活动闻名，深得高收入客户的心。虹桥南丰城凭借琳琅满目的高规格亲子IP展，成为上海的首选购物中心。金虹桥商场持续举办日本周、夏日节、KidsHalloween等活动，打造鲜明的日本特色和国际家庭标签。百盛优客不定期有很大优惠。这些活动同时举行，辐射力远超一个巨型商场。
4.物业基本条件比较好。
与传统商圈很多中小物业不同的是，虹桥天山商圈的商场硬件条件相对较好，升级后仍能与巨型购物中心抗衡。比如虹桥南丰城，改扩建后达到110000平米，全新的金虹桥商场超过80000平米。相对较小的尚佳中心和百盛优客分别专注于奢侈品和城市奥莱。一批存量商场也已经或即将进行优化。
5.巧打文化牌
天山电影院升级扩建为独栋大型文化综合体——虹桥艺术中心。虹桥艺术中心的千座剧场本身就填补了上海西部大剧院的空白。升级后，由926家电影院和7家电影院组成的天山影院，以先进的放映设备带来视听享受。全年票房突破3000万，成为长宁票房第一，也为天山路积累了不少人气。
动漫音乐剧、演唱会、时装剧、爆笑舞台剧……这些新颖的尝试深受年轻白领的喜爱。虹桥艺术中心年均人流量已超过60万。200多场演出，上万场电影放映，长期的公共文化展览，对周边商业氛围的提振远超预期。未来，SOHO天山广场音乐厅等新的文化设施将不断加入商圈。
6.更符合商圈的家居习惯。
虹桥天山商圈有大量来自日本、韩国、香港、台湾的居民。相对于20多万平米的超级购物中心，这些外来居民可能更适合更符合自身需求、定位准确、有特色的大中型商场。新虹桥天山商圈高密度紧凑的路网结构和舒适便捷的公共环境也能吸引这些外来居民就近消费。
2018，外部竞争加剧，新一轮转型启动。
虹桥天山商圈四面强敌，东侧中山公园商圈生力军来福士长宁渐入佳境。北侧一桥之隔的长风商圈长风大悦城新开张，西侧松虹路站机场商圈宜家聚和大汇聚两大综合体在建东南侧新鸿基旗下最大商场徐家汇中心蓄势待发。虹桥路站三剑客、红方乔蓉中心、石榴集团IM广场、凯旋坊正在悄然施工中。东北金沙江路的月星环球港，在响应居民需求调整后，人气越来越旺。西北镇北路站威尼斯水镇三期正在悄悄筹备。东南西北的竞争拦截和反分流战比比皆是。虹桥天山商圈接下来如何迎接挑战？
存量商场进一步调整
虹桥天都先整体调整；虹桥友谊商城、汇金天山店、高岛屋百货的业态和品牌结构也将进一步优化。增量方面，虹桥南丰城旁的SOHO天山广场和高道坞旁的古北SOHO将投入使用。
长宁区通过与中国国际进口博览会对接，探索进口商品年度展示交易，打造进口商品展示交易中心。高岛屋百货将进一步强化“日本馆”、上海世贸中心国际贸易展示交易中心、吉盛伟邦虹桥进口家具馆等国家馆和专业馆，引进高端运营商和专业运营商，突出虹桥国际高端品牌聚集的定位。
外部环境进一步优化
下一步，商圈将围绕环境、服务、文化三大特色。尚嘉中心到虹桥南丰城的地下通道正在加紧建设。建成后，将进一步形成连接商圈九大商业载体的地下网络。虹桥商务区的可达性和便利性将通过在购物区外部、内部和内部使用三级汽车和行人交通引导系统来提高。
长宁区将探索各类新品的聚集，把新虹桥中央花园打造成新品首发的地标。新虹桥中央花园还将拓展空间和载体，引入啤酒节、音乐节、花会等文化时尚活动，全天开放。未来，上海虹桥时尚创意产业集聚区将逐步形成集创新孵化、咨询服务、会展贸易、文化传媒、网络营销、消费体验于一体的时尚创意产业链。
结合地铁15线古北路站及上部建筑综合体建设、虹桥中心地上地下衔接建设，打造绿色动感环境，优化交通组织和灯光布局，巩固虹桥艺术中心等精品文化设施在商圈的优势，打造安全、和谐、人文的商圈体验。
狮子大战狼战术
同属于长宁区的中山公园和新虹桥天山都不是上海的传统商圈。两者相距1.2km，地铁1站。经过几轮开发改造，两者都成长为市级商圈，各方面都有很强的可比性。
两者的商业规模都是借助地铁2号线建设的东风，在2006年前后大幅扩张。中山公园站借助三线轨道交通换乘优势，采用“独角龙战术”凸显巨型轨道交通枢纽商场龙之梦，天山商圈采用狼性战术，依托娄山关路站四个出入口，建设洪欣时尚广场、虹桥天都、长房时代、虹桥国际商务中心四个轨道交通中型商场。结果独角龙的营业额远远好于狼的总和。
原因不仅在于大型业态和轨道交通枢纽的优势，还在于开发商的选择。事实上，无论是中山公园还是新虹桥的天山路，都曾遇到过艰难的培育期，但龙之梦引入了在轨道交通商业运营方面经验丰富的外援新加坡凯德集团参与运营，迅速力挽狂澜。所以继中山公园之后引进的第二家大型购物中心自然选择了凯德的来福士广场。
开发者的运营能力很重要。
洪欣、虹桥天都、长房时代、虹桥国际商务中心四家商场的开发商，都没有现代商业运营的经验，所以纷纷更换运营商或者整体被收购。虹桥国际商务中心被汇金百货收购，洪欣广场被巴黎春天百货收购，长房时代相继被百盛、亿联收购，十年不见起色的虹桥天都即将易地。多轮收购接管，大大耽误了天山路的培育期。
好在新虹桥的天山商圈有很多有经营经验的外国玩家，比如澳门顺德集团的尚佳中心，香港南丰集团虹桥的南丰城，印尼广金集团的金虹桥，马来西亚百盛韩国艺联的百盛优客，日本高岛屋。这五个外国商业集团已经成为商业圈的主宰。
温馨提示:中山公园商圈改造打响长宁商圈双炮
长宁区相邻的两个商圈中山公园和新虹桥天山仅隔一站地铁，两个商圈的定位大相径庭。前者凭借三线轨道交通换乘枢纽吸引大量中长途轨道交通乘客，后者国际居民多，司机多。虽然有少部分乘客重叠，但整体比例并不大。对比中山公园和新虹桥天山，并不能说明两者之间存在很强的竞争替代关系。长宁区这两大市级商圈并不是恶性竞争，而是逐渐形成了良性竞争和互动。
近年来，中山公园商圈也受到静安寺、环球港、徐家汇等周边商圈的分流影响，也开始自我调整转型。来福士长宁去年加入战局，改变龙之梦在商圈的垄断格局；龙之梦、多媒体广场相继优化升级，百思买变身稻田，新宁广场原巴黎春天新宁店、地下商业街上海马骁路即将调整升级，引入创新互动的业态和品牌。
建设长宁来福士广场至轨道交通中山公园站地下通道及二层连廊。中山公园周边的豫园路、江苏路、新华路、五一路等历史街区的保护改造，强化商圈整体魅力。
作者:丁丁郭