雅居乐多元化的悲哀:酒店经营亏损超654.38+0.7亿，雅居乐净利润增速连续五年下降。
写作|查克
五年前，作为曾经的“华南五虎”之一，雅居乐(3383。HK)，一家老牌广东地产公司，经历了董事长陈卓林个人风险导致的估值、业绩、债务“三杀”，战略方向由“以地产为主”转变为“以地产为主，多元业务并行”，环保、建筑业务相继作为独立板块推出。
2018年，随着全球房地产限购政策在海南省的逐步推广，刚刚恢复生机的雅居乐被迫再次陷入业绩停滞期。公司重仓海南清水湾，是一个价值超千亿的超级市场，业绩贡献比例已超过20%，这不仅是其盈利能力的保障，也是陈卓林眼中的“金蛋”。
颇有意思的是，就在被誉为“史上最严”的新政实施前，雅居乐在2007年出资53亿元人民币，帮助其拿下这枚金蛋，并以9亿美元(约合60亿元人民币)的价格清仓其在清水湾项目的30%股权。这期间累计盈利超过200亿元，“金蛋”的颜色顿时暗淡。回购方雅居乐只能独自面对项目收益骤降至10%左右的尴尬。
今年，56岁的陈卓林再次加快了敏捷的多元化战略。这位热爱粤剧的资深粤剧演员，成功将旗下物业管理公司雅生活服务(3319)分拆上市。HK)，同时将其多元化业务重组为五大板块:雅生活、环保、建筑、房管和商业。
值得注意的是，此前作为雅居乐第二大主营业务的酒店运营业务，已经并入商业板块。然而，在旅游地产的规模化模式发展受阻后，雅居乐地产的主营业务开始从“长周转、高回报”向“高周转、高杠杆”转变，但净负债率却一路攀升至1.30%以上(考虑永续债)，远超行业平均不到90%的净负债率。
祸不单行。虽然雅居乐2019年销售额连续第二年突破1000亿元至11797亿元，但其营收小幅增长、13.4个百分点同比下降至30.5%的毛利率继续对其盈利能力构成压力、海南地产红利持续消退、信贷由业务扩张和负债增加所致。业绩披露后20天内，公司先是被花旗、野村、高盛等国际投行下调评级，随后穆迪、标普相继将其评级展望从稳定调整为负面。
目前雅居乐遭遇的“下调”潮，几乎让其再次陷入“三杀”的阵痛。幸运的是，逆转来得有点快。在投行看空之后，多元化业务再次起到了“拯救”的作用，抚平了“伤口”。
数据显示，截至2020年6月30日，雅居乐实现营收335.27亿元，同比增长23.7%。其中物业销售收入占比87.4%，多元业务受益于优雅生活和环保业务的快速增长，增长3.6个百分点至12.6%。
陆家嘴注意到，一方面，物业管理行业红利持续释放，雅生活业绩和估值实现“戴维斯双击”，尤其是在营收、净利润增速和盈利能力远不及上市第一年数据的情况下，市值甚至超过母公司雅居乐。
其实资本市场没有错。毕竟雅居乐的业绩增速远不及子公司雅生活，其股价走势重回久违的上行轨道很大程度上取决于后者的整体表现。
另一方面，陈卓林的多元化战略继续升级。雅居乐六大业务板块变更为物业开发、优雅生活、环保、优雅城市科技、房管、商业。其中，涵盖绿色生态景观服务和智能家居装修服务的亚成，已于今年6月向联交所提交招股书，有望成为雅居乐上市公司的第三子。
更重要的是，海南版图销售业绩的恢复，不仅消除了投行最大的顾虑，也提升了雅居乐的整体盈利能力。
然而，就像一枚硬币的AB面，雅居乐今年上半年归母净利润为51.2.7亿元，同比仅增长1.0%。与上年末相比，扣非净利润增长率下降9.74个百分点至65，438+08.06%。净负债率降至114.06%(考虑永续债)，但仍触及监管红线。
其中，多元核心优雅生活上市以来的5份财报中，归母净利润增速连续5次下滑，从2018上半年的196.29%降至今年上半年的40.02%；贡献雅居乐90%以上营业利润的物业开发板块营业利润增长率仅为11.47%；地产投资和环保板块的营业利润贡献略有下降。
虽然今年上半年酒店运营营业亏损由去年同期的71万元小幅收窄至6900万元，但这是这位前“二爷”自13年出生以来的第12次亏损，而其当期营收则下降56.6%至1.53亿元，在雅居乐多元化。
公开资料显示，雅居乐酒店的运营板块始于2007年，其第一家酒店广州雅居乐酒店于5438年6月+10月开业。该板块当年实现收入217.6万元，经营亏损633.8万元。
到2020年上半年，雅居乐酒店的营业收入主要来自上海雅居乐万豪酒店、海南雅居乐来福士酒店、惠州白鹭湖喜来登雅居乐度假酒店、成都豪生雅居乐酒店等旗舰项目。值得注意的是，2019酒店营业收入核心来源之一的海南清水湾度假酒店并不在其中。
13期间，雅居乐酒店经营亏损累计超17亿元。其中，亏损最大的两年为2016和2019，分别亏损4.35亿元和3510万元。持续亏损不仅使这一板块处于“边缘化”状态，也是雅居乐多元化业务中最大的亏损点。
回到2017，也就是雅居乐成立25周年，多元化战略启动两年后，陈卓林表示“未来三到五年，新产业将占集团总利润的50%。”然而，在多元领地的核心利润——优雅生活利润增速连续五年下滑，酒店经营持续亏损，物业投资和环保利润贡献下降的情况下，陈灿卓琳如何利用金融魔法石实现多元业务盈利能力的飙升，值得持续关注。
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