融创如何处理乐视坑而不是王健林？
昨天整个资本市场最大的新闻应该是“融创吞了大象”:融创斥资632亿收购万达项目。7月10日上午，资本市场雷声大作。万达商业与融创中国发布联合公告，万达以295.75亿元的代价向融创转让13个文化旅游项目965，438+0%股权，融创将承担项目贷款。同时，融创以335.95亿元收购万达76个酒店项目。总收购成本为631.7亿元。
据界面新闻报道，从与万达的交易内容来看，双方同意在7月31日前签署详细协议，尽快完成支付、资产和股权交割。双方同意文化旅游项目交付后保持“四不变”，即品牌不变，项目持有的物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按政府批准的规划和内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、施工、质量仍由万达控制；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
1.刚刚崛起的融创是如何依靠乐视成名的？
从房地产市场来看，孙宏斌是老手。无论是当年的顺驰地产，还是现在的融创中国，对房地产行业的影响力都很大，但对于大多数人来说，都知道融创和乐视有直接关系。融创最早出现在公众视野，就是投资了乐视。今年5438年6月+10月，乐视宣布，融创中国旗下嘉睿汇鑫将投资乐视网，包括乐视网、乐视致新、乐视影业。其中乐视获得约53亿元。直到最近，根据公开市场的信息，融创已经支付了15045438+0025亿元的投资费用。
但是，乐视已经走到了前面。最近乐视掌门人贾跃亭可以说是一次又一次的被攻击。大量资金被银行冻结。贾跃亭辞去法人代表和董事长职务，赴美寻求转机。可以说，乐视已经到了一个关键时刻。在这个节骨眼上，融创实际上已经被绑上了乐视的战车，不管孙宏斌是否如网上报道的那样成为了乐视的董事长，从而引领了乐视上市业务的走向。从投资的角度来看，孙宏斌拿下乐视网的上市业务也是一步妙棋。韩哥曾经总结过孙宏斌进入乐视的几大好处:
首先，我拿下了乐视的房产资源。作为一家互联网公司，乐视近年来像房产中介一样屡屡囤地。据经济观察报报道，近几年乐视直接拿地规模达到8300亩，如果加上正在与地方政府洽谈的建设用地，将不低于2.5万亩。这包括浙江省莫干山的65，438+00，000亩土地。孙宏斌还表示，北京市政府在亦庄给乐视批了5000多亩地，用于发展乐视汽车。这些土地对于浸淫房地产行业多年的融创来说，绝对是优质资源，是融创直接利用的关键。尽管这些土地本质上是工业用地，但仍有许多工作要做。
其次，融创从此拥有了互联网。对于房地产企业来说，这些年走上了自己的转型之路。拥有互联网属性已经成为很多房地产企业发展的重要方向。融创有了乐视之后，借助互联网属性确实可以在资本市场讲更多的故事，甚至推高自身估值也不是不可能。
第三，融创动用6543.8+05亿元可以说是乐视最优质的资产。这些优质资产相比乐视未上市体系中的那些烧钱洞穴，可以说是相当强大的。只要资产剥离得好，投资保值增值并不难。
但是，无论利益有多大，融创都需要花很大的精力去处理乐视的问题，才能填乐视的坑。这时候大举投资万达项目的勇气是怎么来的？
2.融创万达交易方有哪些想法？
从整个交易过程来看，万达和融创可谓周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨，我们不妨分析一下为什么首富王健林和孙宏斌的胆子这么大。
韩哥认为一个戒指需要两只手。王健林作为中国首富，几百亿的项目无论如何也算不上什么，孙宏斌也是房地产行业的老司机了。这样选择的意图是什么？
一方面，万达的去地产化道路已经清晰。去年在万达集团的年会上，我们的首富王健林明确表示，万达的非地产业务已经超过了万达的地产业务。当时的王氏首富骄傲地向外界宣称，万达不再是一家房地产公司。纵观万达近期在网络科技、互联网金融、旅游等非地产业务上的精心布局，不难发现，去地产化已经成为万达的主攻方向。
对于万达来说，房地产业务其实很明确:
首先是为万达地产转型打基础。去年以来，我国房地产调控政策日益收紧。万达和万科都已经知道，房地产市场的新时代已经到来，房地产将由暴利转化为微利。面对房地产市场的拐点，万达急于剥离房地产业务，可以说是非常正常的现象。
二是为万达上市扫清障碍。万达商业一旦从港股退市，可以说是在资本市场引起了不小的遐想，但是退市容易回归困难。从港股退市的目的无疑是为了在a股有所作为，但目前a股的IPO档期极其冗长，尤其是国家政策严格之后，房地产公司的IPO基本完全停滞。在这样的背景下，万达自然不希望被归为地产股。虽然王健林可以宣称万达不再是地产公司，但他手中庞大的地产资本会为其定性带来诸多麻烦。万达通过剥离资产，实现了从房地产企业向综合性商业企业的转型，这无疑对上市非常有利。
第三，为减少债务转型的“轻资产”提供了保障。众所周知，房地产企业是标准的高负债企业，房地产的资产导向特性往往让房地产企业的资产负债表不太好看，而万达的转型成功地将自己变成了“轻资产”企业，结合万达的互联网属性，可以说为资本市场提供了更多的故事空间，这绝对是一件好事。
让我们回到融创。对于孙宏斌来说，双线作战不仅是小拇指和希特勒头疼的事情，也是战场等商场上的大忌。顺驰地产因为展示太多而功亏一篑。不久前，贾跃亭以亲身经历展示了多线同时运营的难度。据品途商业评论报道，2016年以来，随着融创的不断扩张，公司负债持续上升，但盈利能力不断收窄。融创2016年年报显示，融创净负债率从2015年末的75.9%上升至121.5%，上升了45.6个百分点。120%的负债率，可以说是踩上了悬崖的红线。孙宏斌不知道君子不立危墙之下的铁律吗？韩哥觉得不对。就像之前对乐视的分析，孙宏斌永远是一个策划者。让我们这样来看:
第一，是万达的市场定位。对于地产，由于体量巨大，万达的地产项目基本都是优质资产。融创作为一家以住宅销售为主体的房地产公司，有一定的市场基础，但与第一梯队的万达、万科还有较大差距。从经济学的角度来看，未来的房地产市场一定是一分为二八的，规模经济是房地产市场发展的基础，但融创在这里的优势并不明显。但融创在万达的帮助下，获得了必不可少的土地储备，继承了万达在房地产行业的地位，对通过万达品牌提升拿地和融资能力起到了非常重要的作用。可以说，在万达的帮助下，融创进入了中国房地产市场的第一梯队，拥有商业地产的话语权。
第二，不醉不归的万达与乐视结盟。说到这里，我们不妨回过头来看看乐视。乐视和乐视可以说是孙宏斌手里的两张好牌。但是由于之前的种种原因，乐视现在是一个大坑，要填平这个坑才能继续前进。值得注意的是，在万达与融创的上一份协议中，双方约定在电影等多个领域进行全面战略合作。其实这才是最大的关键点。万达拥有众多电影院线资源。这些资源如何与乐视结合？
万达、融创、乐视、王健林、孙宏斌、贾跃亭，今年的资本市场注定不会寂寞，一场大戏或许才刚刚开始。
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