香港有按揭reits吗？

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。不动产证券化是将低流动性的非证券不动产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括两种基本形式:房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化。

二、房地产投资信托基金的分类

REITs是信托基金的一种，所以REITs有股权型和抵押型两种。

股权类REITs，直接投资房地产，通过租金和交易收益赚取利润，对于目前国际上大多数REITs来说，属于这一类。

抵押房地产投资信托基金将筹集的资金作为金融中介，通过向房地产开发商和运营商提供贷款来获得利息收入，有时还从其他银行购买房地产贷款或抵押贷款支持证券，并将其放在投资组合中，以贷款给房地产开发运营商。

第三，中国现有的房地产投资信托基金

1.准私人房地产信托基金:现有资金池后期投资。

在REITs问世之际，信托公司和房地产开发商推出了一些基金型房地产信托产品。先有资金池，再投资特定项目，是信托公司近年来创新的类REITs产品。

平安信托近日推出了一款“平安财富睿仕房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场和房地产相关领域的金融市场。

结构分析:某股份制银行私人银行部产品经理告诉记者，现有的房地产信托投资基金与真正的REITs差别较大。如果一定要和REITs比，只能部分相似。这种信托基金本质上类似于主要投资于房地产行业的私募基金。

风险:普益财富研究员魏可告诉记者，这类产品一般采用分级设计，分级设计信托产品。对于优先受益人来说，产品的结构化设计相当于受托人能够以更大的折扣率处置目标公司的股权，降低了股权处置的难度。但股权的处置会使受益人无法按时获得信托收益。此外，如果买方违约，受益人的利益只能通过处置股权来保护，方式单一，也增加了产品投资的风险。

收益:信托公司人士透露，这些类似私募基金的房地产信托产品，大多属于承诺类产品。信托公司承诺投资者找到合适的项目进行投资。投资者不用马上交信托公司的钱，先交一部分保证金。具体项目确定后，投资人投入的钱全部到账。如果信托公司采用这种方式，投资者还可以在项目等待期内将这笔资金用于其他短期灵活投资，降低资金流动性风险。目前房地产信托产品年收益率在7%-10%之间。

适合人群:房地产信托产品收益较高，投资标的区域商业业态的发展、经营状况、商业收益的稳定变化都可能影响信托计划的资金和收益偿还，适合风险承受能力较强的投资者。

2.银监会房贷REITs:未上市或向机构投资者开放。

去年8月，由银监会和央行起草解读的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这种风格的REITs雏形。公开资料显示，银监会版的REITs属于抵押类。

以浦东新区上报的REITs方案为例。发起人为四家浦东国企，包括陆家嘴(600663)集团、张江集团、外高桥(600648)集团、金桥集团。这四家企业将为工业地产提供每年4.7亿元的租金收益，将这些物业未来10年的租金收益权打包成立信托，再由发行人委托主承销商在银行间市场向合格机构投资者发行信托。

结构分析:伊一信托工作室首席分析师李阳表示，四家房地产公司作为信托发起人，委托主承销商以这些商业物业的租金收入和抵押贷款利息为标的进行融资。投资该基金的投资者获得信托每年的租金收益、房贷利息等收益凭证，每年按份额分享租金和贷款利息收益。房地产公司可以继续持有房产的所有权。到期后，房地产公司会回购房产。

风险:北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示，从目前公开的REITs方案来看，这些产品几乎是无风险的。原因是这些房产早就被地产商买走了，租金比买的时候涨了很多倍。

好处:由于国内REITs还没有出来，国内没有可供参考的先例。因为收入的一部分是贷款利息，所以利率的变化对其影响很大。投资项目的租金收入取决于经济环境和单个项目的质量。投资人可以调查公司房产目前租金与市场水平的差距，项目质量(如地段、租户背景)是否良好。

投资者群体:业内分析，银监会版REITs可能会屏蔽风险承受能力较低的个人投资者，主要针对国内金融机构，保险资金也可能纳入其中。

3.上交所股权类REITs:上市交易重在资产评估价值。

上交所正在研究的权益类REITs是可上市品种。相关人士预计，初步方案将在今年下半年成型，股权类REITs的交易场所已基本确定为上海证券交易所。

这个版本的REITs可以参考国内企业在境外发行上市的产品。如长江实业发起并在新加坡上市的富国REITs，是亚洲首只跨国REITs(首只持有香港资产的新加坡房地产投资信托)，共募集6543.8+0.99亿港元。

结构分析:股票发行者从投资者那里筹集资金，然后用这些资金购买办公楼、购物中心等。这些经营性物业产生的现金流将按照投资比例分配给投资者。房地产投资信托基金可以直接或通过特殊目的公司(SPV)持有房产。

风险:张健表示，投资REITs时，投资者要关注宏观经济指标。当失业率上升，GDP增速下降，租金收入下降的时候，就要警惕了。如果长期经济周期是下行趋势，投资REITS存在潜在风险。

因为REITs可以上市，所以REITs在二级市场的买卖价格可能会偏离评估价值。当买卖价格远高于或低于评估价值时，投资者需要防范市场风险。

收益:REITs分红回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产增值。但在二级市场上，由于供求关系，REITs价格的波动会偏离评估值。这和买卖股票没什么区别。从最近三年REITs从国内房地产到海外发行上市的回报来看，分红回报率基本保持在6.5%-7.5%之间。根据相关规定，REITs每年必须向股东分配至少90%的应税收入。

适合人群:在海外案例中，REITs面向公众发行，主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。