物业管理论文
随着社会经济的快速发展和城市化进程的加快，物业管理行业在我国发展迅速，日益成为社会管理和综合治理不可忽视的力量。简要分析了我国物业管理的现状和特点，即:物业管理行业快速发展，物业管理领域不断扩大，物业管理行业逐步规范，促进了人们住房观念的转变；本文讨论了常见的？建管一体化？，由当地房管部门或单位自主管理，按现代企业制度组建的物业管理公司，并就如何探索创新物业管理模式提出六点建议:一是要积极转变观念，提高对物业管理的认识；二是要加强政府监管，明确各方权责；三是要完善物业管理法律制度，提高物业管理规范化水平；四是充分发挥业主委员会的作用，积极推进住宅小区自治管理；第五，加快引入竞争机制，培育物业管理市场；六是大力开展人才培训，努力提高物业管理行业的服务水平。
物业管理；模式；改革
近年来，随着我国社会经济和房地产市场的稳步发展，物业管理已经成为经济体系中不可或缺的行业，关系到国计民生和社会稳定发展，越来越受到各级政府部门的积极关注。目前，物业管理的服务层次也在不断拓展，从保洁、保安、维修到商业、娱乐、教育等居民生活的方方面面。物业管理的产生和发展对改善人们的生活和工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起到了积极的作用。
一，我国物业管理发展的现状和特点
(一)物业管理行业快速发展。
经过20多年的发展，我国的物业管理取得了非常迅速的发展，已经成为一支重要的社会管理力量。以浙江为例，据调查，在过去的10年间，杭州的物业管理企业数量从2005年的314家增加到2014年的3517家，增加了10倍。截至2014年底，宁波市有资质的物业服务企业402家。温州有288家物业企业；绍兴有305家物业企业。湖州、台州、金华等市的企业数量也呈上升趋势。
(B)财产管理领域继续扩大。
新世纪以来，我国物业管理服务领域由小到大，从普通商品房到房改老小区，从小区物业到写字楼、高校、商业物业，从小型配套到大型公共建筑，从单一类型物业到综合物业，从纯市场物业服务到机关、企事业单位社会化后勤服务。物业管理的范围逐年增加，逐年扩大，覆盖类型已涉及住宅、商业、写字楼、市场、医院、学校、广场、公园等各个方面。
(三)物业管理行业逐步规范
近年来，随着物业管理行业的发展，各级职能部门不断加强对物业管理的政策制定和业务指导，制定了一系列行政法规来规范物业管理的发展。《城市住宅物业管理办法》、《物业管理企业资质等级审批办法》、《城市物业管理服务收费暂行规定》等物业管理行政法规或行业规范相继制定、颁布实施，对规范物业管理行为、促进物业管理行业快速发展发挥了重要作用。特别是2004年，建设部发布了《物业管理企业资质管理办法》，使得整个物业管理行业在原有规范运作的基础上又上了一个台阶。
(四)物业管理促进了人们住房观念的转变。
住宅小区和高层建筑实行统一的专业化物业管理，确实给业主和物业使用人带来了很多便利，使他们获得了一个安全、舒适、美观、卫生的生活和工作环境，从而使广大业主的住房消费观念发生了很多变化。通过近几年的发展，人们逐渐转变观念，增加了对物业管理的接触，加深了对物业管理功能的认识，使得物业管理越来越被更多的人接受和认可。物业管理费难度逐渐降低，收缴率逐渐提高。更多的业主已经将物业管理费用作为日常生活中不可或缺的住房消费。
二，我国物业管理服务的主要模式
不同类型的物业在使用性质上有明显的差异，所以管理和服务的内容也各有侧重。目前，我国广泛使用的物业管理模式有三种:
(1)?建管一体化？基于的物业管理模式
开发商对房地产项目从开发、建设、销售到售后管理实行一体化运营。以浙江杭州为例，根据相关调查结果，约2%的企业属于开发单位出资的物业公司，既能发挥房地产企业的市场优势，又能实现开发、建设、管理？一站式服务？，实现物业管理与经营活动的有机结合；通过实现良好的管理，提供优质的服务，不断打造房地产开发企业的信誉和品牌，进而不断提高物业本身的社会经济价值，提升商品房的含金量、吸引力和销售量，从而产生更好的社会经济效益，进而为住宅小区物业管理的顺利开展提供重要的资金支持，形成以物业建养物业、以物业促发展的良性循环机制。国内排名前三的物业企业绿城物业服务集团有限公司和万科物业发展有限公司位列其中。
(二)由房管部门或单位管理的物业管理模式。
在行政化、福利化运作模式影响力不断降低的背景下，这种由房管部门或单位管理的物业管理模式也面临着被淘汰的可能。在这种模式下，管理对象多为夫妻房或单位福利房等中低档物业，物业管理资金来源主要是行政补贴，个人缴纳的费用很少。居民如有任何投诉或公共设施损坏需要维修，可直接向单位相关部门反映，通过行政管理解决问题。由于这种模式的后勤部门成立的物业管理公司不是独立的法人单位，在经济利益上很难与原单位脱钩，管理工作也受到很大的限制，所以很难在物业管理企业内部实行职能分解和政企分开，这就使得物业管理公司的？造血？功能严重不足，难以形成管理现代化、服务市场化、管理社会化的新型现代物业管理机制。
(三)按照现代企业制度建立物业公司的物业管理模式。
物业管理公司是依照法定程序设立的，具有相应资质管理物业的企业经济实体。具有法人资格，根据合同接受业主委托，依照有关法律法规的规定对物业进行专业化管理，并收取相应报酬。这种模式的优点是管理思路清晰，市场意识强，服务对象明确，成本概念清晰，公司机制灵活，专业化程度高，管理效果相对较好，符合社会主义市场经济的要求，生命力强。它的主要缺点是管理成本比较高，很多中低收入居民负担不起。由于物业管理制度的法律关系、人们的消费观念、管理服务意识、物业管理公司的管理水平等方面还存在很多问题，目前很多物业管理公司处于非盈利状态。
第三，加强现代物业管理模式的探索和创新
(一)进一步转变观念，深化对物业管理的认识。
我们应该对物业管理的定位有新的认识。物业管理不仅是一个新兴行业，更重要的是应该纳入社会管理和综合管理？化解社会矛盾？、?社会管理创新？等待研究探索。全社会应当更加关注和支持物业管理，促进物业管理的深化、规范和完善。
(2)加强政府监管，明确各方权责。
政府有关部门在监管物业管理行业的同时，应加强对业主委员会的监管。要充分发挥业主委员会的作用，协助房地产行政主管部门，加强对业主委员会的日常监督，在充分尊重全体业主意愿的基础上，引导业主委员会依法决策，促进物业管理行业有序健康发展。解决开发商遗留的问题，是靠物业公司自己，还是靠开发商？划清界限？，加强对业主的宣传，明确开发商和物业公司的责任。这样物业公司就可以减少和业主在开发商遗留问题上的矛盾。
(三)完善物业管理法律法规体系，提高物业管理的规范化水平。
物业管理企业不仅涉及与政府、物业管理行政主管部门和上级管理部门的关系，还涉及与供水、供电、供热、燃气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会的关系。这些关系都需要法律法规来规范和调整。因此，政府应该通过自身的权威加快建立物业管理法律法规体系，保障物业管理的可持续发展。比如，现行的法律法规赋予了物业管理公司相应的权利。国家物业管理条例规定:业主未按照物业服务合同约定缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促业主缴纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼？。对于那些无理拒绝缴纳物业管理费的业主，物业公司可以通过司法途径达到目的。但对于诉讼成本高、诉讼程序复杂的问题，物管公司也不必退缩，拿起法律武器，积极维权。
(四)充分发挥业主委员会的作用，积极推进小区内的自治管理。
国家物业管理条例规定:业主大会在其职责范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。？业主委员会由业主大会选举产生？。？为维护物业管理区域内业主的权益，经业主大会决定，业主委员会可以依法以自己的名义提起诉讼。？物业行政主管部门应当重视社区居委会的建立，并给予指导、帮助和协调。但小区业主大会选举产生的业委会应积极履行职责，在协调小区矛盾、维护业主权益方面发挥重要作用。
(五)加快引入竞争机制，培育物业管理市场。
物业管理是市场经济的产物。只有竞争才能不断提高物业管理的质量和服务水平，使物业管理行业充满活力。要加快形成竞争机制，实现物业管理规模化经营，实施品牌发展战略。对物业管理公司进行优胜劣汰，有效优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，要明确建设和管理的责权利，逐步推进分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的局面，使物业管理公司真正成为独立、自负盈亏的市场主体，从制度上解决建设和管理不分的弊端，通过完善物业管理的前期介入和接管验收制度，明确物业管理各方的责权利。比如笔者所服务的浙江新城物业管理有限公司，成立于2000年，由浙江广电集团投资。建管一体化？模式，只在组内服务。2002年开始以市场为导向，专攻业务方向，以面向企事业单位的智能办公R&D大厦物业服务为业务方向，形成了自己高端服务的品牌特色。目前管理物业面积超过654.38+0万平方米，服务客户包括副省级国家机关大院、大型国企总部、上市公司总部等。多处物业获得国家、省、市荣誉，在杭州物业管理行业享有较高声誉。
(六)大力开展人才培训，努力提高物业管理行业的服务水平。
物业管理公司和相关部门应当加强培训，提高从业人员的业务素质，注重培养服务意识和业务意识。物业管理公司向特色服务、家庭服务、个性化服务领域延伸。一方面要转变观念，强化物业管理人员的服务意识，全心全意做好优质服务。要借鉴国外或发达地区的经验，搞好培训。比如物业管理行业市场发育程度较高的香港，除了岗前培训、在职培训、专题讲座外，还注重思想作风、遵纪守法、职业道德、服务态度等方面的教育。对于管理人员，我们也注重学历提升和专业课程学习。有关部门要充分发挥行业协会的作用，进一步加强物业管理人才的培养，改善物业管理人才难求的现状，促进物业管理行业持续健康发展。另一方面，强化合作意识，加强物管与业主的沟通与合作。物业管理的服务对象是人。物业管理应坚持以人为本的科学发展观，积极构建物业管理企业、无关人员和商家之间的和谐良好关系，有效实现物业管理的良性循环。比如节假日会给业主的孩子提供社区活动，业主上班的时候会把孩子委托给客服中心。物管会带孩子去物业各个部门体验学习，比如带孩子去绿化部门学习种花种草，学习一些书本上学不到的东西。另外，如果业主家里有老人，白天物业会每隔3-4个小时打电话沟通或者在家照顾。同时，应成立行业协会，多渠道吸引专业人才，提升物业管理服务能力。建立一支服务理念先进、服务技能高超、运作效率高的物业管理团队。
参考
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物业管理范文二:物业管理改革与商业价值提升问题分析摘要:中国实施？营改增？什么事？十二五规划？这一时期的重大税制改革对中国税收的发展产生了深远的影响。陪伴？营改增？随着试点的深入和稳步推进，辐射范围和税收也在不断增加。服务业纳入了吗？营改增？物业管理公司属于服务行业，而且是最后执行？营改增？在这个行业中，物业管理公司的机遇和挑战并存，急需哪些？营改增？影响的深入分析。这篇文章会参考其他行业？营改增？对其行业发展带来的影响和变化后，梳理？营改增？在分析的基础上，提出了相应的策略，为合理纳税筹划、规避税收风险、保证物业管理公司经营利润的稳定增长、为物业管理公司的长期可持续发展提供参考。
关键词:营改增；影响力；对策；物业管理公司
20世纪90年代以来，我国营业税和增值税并存并开征。然而，随着经济全球化的加速发展和我国社会主义市场经济的不断发展，特别是加入世贸组织后，各种商品和服务之间的界限越来越不明显。两税同时征收的税制严重阻碍了中国经济发展，对中国经济走出去造成不利影响。同时，我国税收存在固有的制度缺陷，税制改革势在必行。目前物业管理行业税负较高，两种税种并存，使得物业管理行业拓宽发展领域更加困难。为其物业管理行业松绑，使其税负更加公平合理，是一个亟待解决的问题。在这种背景下，企业开始进行？营改增？改革。
第一，？营改增？对物业管理公司的影响分析
用这些年？营改增？在国内不断发展完善，2016 as？营改增？在一年的最后一年，如何使物业管理企业面对新的发展环境，克服税收负担将在短期内大幅上升等负面影响。，有必要全面梳理其影响，做好税制改革后的负面效应消减工作，税制平稳过度，这是物业管理企业税收工作的重点。？营改增？对我国物业管理公司的影响主要包括以下几点。
(1)?营改增？可以促进物业管理公司的可持续发展。
我们的国家？营改增？税制改革的实施对促进我国经济结构的调整和物业管理的现代化具有重要意义。但是，目前的物业管理收费尚未形成制度化、规范化的体系，导致物业管理企业税负过重的现象。？营改增？实施后，物业管理行业将进一步加强内部管理，解决两税并存时因抵扣混乱、抵扣链条出现断层而导致税负增加的弊端。从企业长远发展来看，营改增？税制的实施使企业税收更加统一，抵扣链条断层的混乱现象逐渐消失，可抵扣税额大幅提高，减轻了企业负担。因此，实施？营改增？之后将明显提升物业管理行业的可持续管理水平。
(2)?营改增？对物业管理公司利润增减的影响
？营改增？从短期来看，物业管理企业的税负不减反增。对于小规模纳税，税率下降时，企业利润收入增加。但是对于大多数普通纳税人来说就大不一样了。首先从制度本身来说，这次在中国？营改增？在增值税税率的基础上，增加了11%和6%两个税率。直接的结果就是物业管理公司从原来5%的营业税税率变成了6%的增值税，这在一定程度上会导致企业利润的减少。此外，不容忽视的是，物业管理公司的运营成本中很大一部分由固定成本和人工成本构成，这些成本不可能产生进项税，导致可抵扣的进项税相对较少。双重作用下，短期内物业管理公司的税负会增加。一个典型的例子就是物业管理企业保安、保洁员的工资支出，食堂蔬菜等农产品增值税进项税难以获得专项抵扣，会在短时间内增加公司费用，对公司利润造成一定影响。
(3)?营改增？可以改善物业管理公司的财务管理。
实现？营改增？税改后，对进一步规范物业管理公司财务核算和监管制度，统一财务核算口径，提高物业管理公司财务披露报告数据的真实性和可靠性具有积极作用。个税改革后，解决了物业管理公司面临的重复、混乱纳税的现象，填补了税收的漏洞，简化了财务核算，使很多企业受益，特别是物业管理公司等微利企业。再说，？营改增？政策的实施也对加快物业管理行业的产业结构调整，扩大市场范围起到了重要作用。
二、物业管理公司的实施？营改增？税制改革后的建议与对策
(一)积极做好税收筹划工作，为合理合法避税提供参考和建议。
物管公司在执行吗？营改增？在此过程中，一定要及时了解和掌握相关税收政策的变化，提前依据政策法规进行合理、恰当的税收筹划。首先，税收筹划要以企业为基础，着眼于企业的实际经营活动，由专门的财务人员进行整体筹划。主要做到以下几点。首先要明确自己的定位，是小规模纳税人还是已经达到一般纳税人的标准。对不同的纳税人采取不同的策略。比如，对于小规模纳税企业，要采取费用结算的收费模式，减少纳税额。相反，对于一般纳税人来说，则需要采取包干和分包的模式来减少税式支出。在采取不同策略时，要在国家法律法规允许的范围内，争取最大限度的税收优惠，不能超过法律红线，造成企业和国家利益的损失。另外，要合理划分收入，因为没有划分的收入会被征收很高的税率，造成很多不必要的税负。同时，要合理安排公司的经营活动和经营项目，选择合适的供应商和服务对象，争取更多的增值税进项税抵扣限额。
(2)物业管理公司应加强对增值税专用发票的严格管理。
加强增值税专用发票管理是否顺利实施？营改增？前提是票据是增值税缴纳和抵扣的有力合法凭证，这对财务人员提出了更高的要求，企业财务人员必须严格遵守我国增值税征收的相关法律法规。此外，还要加强对增值税专用发票的严格管理，按照企业相关制度，严格控制增值税专用发票的领购、流转和缴销。比如，虚开增值税专用发票要及时向有关部门曝光，丢失增值税专用发票的要立即向税务机关备案。加强增值税专用发票各环节管理，强化税收风险观念和意识。
(三)提高物业管理公司的财务管理水平，完善公司的财务管理体系。
在新税制下，物业管理公司必须更新管理理念，尤其是财务管理的理念和思想。企业的长远发展离不开良好的配套财务管理体系，而公司的管理水平很大程度上取决于财务管理水平。物业管理公司必须根据公司的实际情况和公司发展的战略目标，提高财务管理水平，完善自身的财务管理体系。因此，必须规范企业的财务管理制度，减少和防止企业私自挪用资金等违法现象，防止企业资金的非法流失。加强企业财务监督，建立完善的内部控制机制。
(四)加强物业管理企业？营改增？管理模块的优化
加强物业管理企业？营改增？国家的顺利发展离不开国家的宏观调控和引导。主要包括:维持原有的财政税收补贴，维持对物业管理企业的一些税收减免等积极优惠措施，保证物业管理企业的正常运营。此外，要扩大简易征收的范围，这也在一定程度上缓解了物业管理企业的税收压力，增强了其资金的持续运行能力。落实廉租房等保障性住房税收优惠政策，减轻廉租房使用者税收压力，以配合物业管理企业税收减免。最重要的是，一些政府补贴要降低财政专项补贴的要求，让更多的物业管理公司受益。
第三，总结
我们的国家？营改增？税制改革对物业管理公司的发展既是机遇也是挑战。因此，物业管理公司应抓住机遇，借助国家相关法律政策，积极进行自身税务筹划，完善和更新自身财务管理制度，尽快融入新的发展环境，使自身税务核算更加规范合理，从而提高公司整体管理水平，进一步促进物业管理公司更好的发展。
参考资料:
苏。营改增？对物业管理行业的影响及对策[J].财经类，2016 (4): 322-333。
[2]王晓静。论物业服务企业的改革[J].尚，2013(11):171。
[3]吴宏根。营改增对物业管理行业的影响及对策[J].金融板块，2014 (5): 46-47。