提取公积金后贷款分析公积金贷款8.5折
案例1，月供差不到200元未来买婚房转为商业贷款的计划。
在外企工作的阿娇上个月在海珠区买了一套二手房，面积39平米，总价50万。“我给了20万首付，打算贷款30万，十年还清。”由于当时各家银行的首套房贷都是基准利率，作为首次置业者的阿娇毫不犹豫地选择了公积金贷款。按照公积金贷款的房贷政策，如果贷款30万，每月还款额为3167.32元，利息为8066438+0元。
阿娇在准备公积金资料的时候，听说中国银行、农业银行、招商银行等一些银行的首套房贷利率可以打八五折。阿娇算了一笔账，同样贷款30万。如果是商业贷款，首套房贷利率8.5%，等额本息还款。月供3329.49元，支付利息99538.23元。
“每月只还不到200元，总利息只有19461元。如果加上10的通货膨胀，差别几乎可以忽略不计。这样我就不用办公积金贷款了。以后买婚房最好先做商业贷款，再做公积金贷款。”阿娇说，“贷款额度大的时候，办公积金贷款会很划算。”
案例二:房龄影响贷款期限，如果转为商业贷款，还款期限可以更长。
据某房贷公司相关人士介绍，他们公司最近遇到了一个放弃公积金贷款，选择商业贷款的案例。购房者王先生，首次置业，原计划公积金贷款50万。但由于王先生购买的房屋楼龄较长，贷款银行告知王先生楼龄加上贷款年限不得超过35年，楼龄已经是18年，也就是说先生最多贷款17年。
记者了解到，一般来说，公积金贷款，一手楼最长贷款期限不超过30年，二手楼最长贷款不超过20年。但实际操作中，一般公积金贷款的楼龄和贷款年限不能超过35年。商业银行的贷款年限加上贷款年限一般不超过40-45年，不同银行标准不同。
王先生算了一下，如果做公积金贷款，17的贷款月供是3616元。如果是商业贷款，利率打八五折后贷款25年的月供是3219元。“贷款期限长，月供压力小很多，对我很有吸引力。”最终，王先生选择了商业贷款。
要改商贷，必须是在公积金贷款放开之前。
按照目前的公积金贷款和银行房贷政策，如果购房者在首套房贷款额度不高的情况下选择利率优惠的商业贷款，然后在购买二套房时使用公积金贷款买房，可以比商业贷款买房节省更多的利息。
记者了解到，公积金贷款如果要改成商业贷款，只要公积金贷款没有贷款就可以改。“如果已经提交了公积金贷款过户，手续会稍微麻烦一点，要征求银行的同意。”房贷公司表示，公积金贷款转为商业贷款的过程中不会产生手续费，但需要重新准备申请材料。公积金贷款放了，没办法改成商业贷款。“不存在商业贷款放出去之后再换银行这样的‘再融资’的做法。”
也有业内人士指出，现阶段只有部分银行提供首套房贷利率八五折优惠。最好先咨询清楚是否一定要报考。另外，现在银行房贷政策变化很快。以后买二套房，公积金和房贷政策也可能会有变化。这一变化因素也应考虑在内。经过慎重考虑，我们会决定用哪种方式贷款买房。
贷款额度高也不是那么划算。
记者了解到，这种放弃公积金贷款而选择商业贷款的案例，在银行推出首套房房贷利率8.5折优惠后有所增加，但占比并不大，主要针对首次购房者。
目前5-30年的公积金贷款利率为4.9%，同期商业贷款利率为7.05%，两者相差2.15%。但是因为现在部分银行的首套房贷利率可以打8.5折，打折后的利率是5.9925%，两者差距缩小到1个百分点。亿达房贷李翔宇表示，即使商业贷款打八五折，公积金贷款的住房利率仍然更优惠，贷款金额越大，差别越大。
以广州为例，个人最高可申请50万元的公积金贷款。比如贷款50万，还款15年，公积金贷款月供3927.97元，总利息207034.80元。如果商业贷款利率为15%，则月供为4217.26元，总利息为259106.52元。月供和利息的差额分别为289.29元和52071.72元。
以夫妻双方申请公积金贷款最高贷款额度80万元为例。比如贷款80万，还款15年，公积金贷款月供6284.75元，总利息331255.67元；如果商业贷款利率为15%，则月供为6747.438+0元，总利息为414570.43元。月供和利息的差额分别为462.86元和83314.76元。
铸造账户
首套房，贷款50万，15还清。
以贷款方式支付的月利息总额
公积金贷款3927.97元，207034.80元。
商业贷款基准利率为4508.13元311463.36元。
商业贷款利率8.5折，4217.26元，259106.52元。
第一套房，贷款80万，15还清。
以贷款方式支付的月利息总额
公积金贷款6284.75元331255.67元
商业贷款基准利率为7213.01元4941.38元。
商业贷款利率8.5折，6747.61元414570.43元。
你知道吗？你知道吗？
还清公积金贷款，买二套房后，可以重新申请首套房。
记者在采访中了解到，很多购房者都有只能申请一次公积金贷款的误区。广州公积金中心表示，市民购买首套房仍可申请公积金贷款。但要求首套房贷款全部还清三个月后才能申请。
如果第一套房是用商业贷款买的，即使在还款期内，也可以申请公积金贷款买第二套房，但能否获批要看购房者的资质和还款能力。所以，如果购房者在首套房继续提供房源的情况下，想申请公积金贷款买二套房，那么首套房是不能使用公积金贷款的。
信用有问题
不能申请公积金贷款。
据了解，由于目前楼市交易以刚需为主，这些购房者大多会选择公积金贷款。在放款时间上，在资料齐全的前提下，公积金贷款从申请到最后放款大概需要一个半月，商业贷款放款时间也是1-2个月。可以看出，两种贷款方式在贷款时间上并没有太大差别，但公积金贷款因为首套房最低首付20%和利率优势，受到了很多购房者的青睐。
大元按揭的郑先生表示，购房者最好根据自身情况选择合适的贷款方式。据了解，商业贷款在买卖时是可以再融资的，但如果卖方原本做的是公积金贷款，那么买卖就涉及到赎回，风险大，操作难度大；另外，如果买卖双方都在做公积金贷款，买方只有在卖方贷款还清一个月后才能申请贷款，商业贷款可以同步进行，可以出具同一份贷款函；还有公积金贷款。如果你因为信用和其他情况被拒绝贷款，你不能申请贷款。但如果申请商业贷款，不同银行政策宽松程度不同，申请商业贷款是有可能的。
(以上回答发布于2013-02-04。请以目前实际购买政策为准。)
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