天津:拟出台“非租不改”新政
以下为全文:
关于非住宅存量房改造为保障性租赁房的指导意见
各区人民政府及相关单位:
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发[2021]22号)，加快发展保障性租赁住房，按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中租赁住房建设适用标准的通知》(建办b[2021]19号，以下简称集中租赁住房标准)，
一.适用范围
本市行政区域内合法建设、闲置低效的商业办公、酒店、工厂、仓库、科研教育等非住宅存量房，经区政府组织联合审查认定后，允许转为保障性租赁房。根据国家和我市有关规定，不符合建设用地准入条件的工业、仓储用地不得转为保障性租赁房。
第二，重构原则
(一)促进供求平衡和职住平衡。保障性租赁房项目重建应当符合城市发展规划、区域功能定位和产业发展要求，符合保障性租赁房年度建设计划。重点布局在人口聚集、交通便利、配套齐全、租赁住房需求旺盛的区域，如轨道交通沿线、公交车站周边、工业园区、商贸聚集区、高校、科研院所等，促进租赁住房供需平衡、职住平衡。
(2)坚持政府引导、市场参与。保障性租赁房项目重建由政府提供土地、税收、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。改造后的保障性租赁房项目主要解决符合条件的新市民、年轻人等群体的住房困难，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质市场的租赁住房。
(三)保持原规划用地要求不变。非住宅存量房作为保障性租赁房使用期间，不改变土地使用性质和地价，不改变土地使用年限和总建筑面积，不改变原房屋类型和建筑容量控制指标，不改变原不动产登记信息。改建房屋不得突破现有建筑的外轮廓线，不得改变相邻关系。改造后涉及房屋征收拆迁的，按照改造前房屋用途进行补偿。
(四)坚持区政府统筹协调推进。落实市委、市政府关于我市房地产市场平稳健康发展的要求，以区政府为主体，协调推进本辖区非居住住房保障性租赁房重建工作。在符合规划原则、权属不变、符合安全要求、尊重群众意愿的前提下，区政府组织政务服务、住建、规划资源、发改、消防救援、城管等部门建立联合审核认定和联合验收机制，引导相关主体按要求实施改造，规范出租屋经营。
三、重建要求
(1)权属清晰。重建项目应为依法取得房地产权属证书的合法建筑物，不存在查封登记、异议登记等交易限制。房屋内有抵押权或者地役权登记的，申请重建前应当征得抵押权人和地役权人的书面同意。
(2)主体明确。改造项目的实施主体应当是房屋的房地产权利人，或者受房地产权利人委托的代建单位，或者实际经营改造后由房地产权利人委托租赁房屋的注册房屋租赁企业。房地产权利人为自然人的，应当委托有关单位实施。
(3)规模合理。改造项目应以整栋或整栋建筑为改造单元，改造规模原则上不少于50套或建筑面积不少于2000平方米。
(4)功能齐全。保障性租赁房可以根据市场需求的实际情况和建筑周边商业服务网点的配置，增加相应的服务功能。
(5)结构安全。改建工程的房屋结构应当符合安全牢固的要求。改建前，改建主体应当委托房屋安全鉴定机构对房屋安全性能进行鉴定，C级、D级房屋不得改建，确保使用安全。
(6)适用标准。改建项目根据使用人群和功能分为宿舍型租赁住房和居住型租赁住房，其类型、适用标准和服务功能配置参照集中租赁住房标准执行。实施者可在申请重建前委托有资质的单位进行可行性评估，以确保重建项目的技术可行性。
(7)消防安全。改建工程应当执行建设工程法律法规和国家工程建设消防技术标准，消防手续的办理和日常消防监督应当符合国家和本市法律法规的相关要求。
(8)环境保护和卫生。装修工程应当符合国家和本市对室内空气质量和饮用水的相关要求，装修装饰使用的材料和设备应当符合国家和本市的技术标准和规范。改建后的出租屋应具备良好的卫生、通风、采光等居住条件，污水排放应接入市政管网。
(9)人均使用面积。重建项目人均使用面积、居民人数的限制应当符合国家和本市的有关规定。根据市国土房管局等九部门《关于印发我市加强出租房屋综合管理实施意见的通知》(津国土房市字[2014]257号)规定，改造后的出租房屋人均租赁面积不得低于5平方米；参照宿舍标准改建应符合《宿舍建筑设计规范》(JGJG36-2016)的要求。
四。重建程序
(一)提出申请
重建项目的实施者应当向项目所在地区政府指定的管理部门提出重建申请，并提交下列材料:
1.申请改建的书面报告；
2.房屋已取得房地产权属证书或房屋租赁合同登记备案证明(复印件)、房屋产权人委托实施改建的委托书、抵押权人及其他相关权利人同意改建租赁房屋的书面意见；
3.改建实施主体法定代表人的营业执照和身份证复印件；
4.项目改建方案，包括拟改建项目现状、经营期限、经营主体、设计方案、改建后房屋数量、户型设计、投资规模、资金来源、回收期、租赁经营方案及可行性综合分析等。，并详细说明项目容积率(建筑规模)、建筑密度、绿地率、特定区域建筑高度、服务设施、建筑整体风格等国家政策的变化情况。改建项目的经营期限不得超过批准的土地使用年限。涉及划拨土地且未明确划拨土地使用年限的，改建项目运营期不得超过相应使用国规定的最高土地使用年限；
5.房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告；
6.其他需要提供的信息。
(2)审查和确定
区政府组织政务服务、住建、规划资源、发改、消防救援、城管等部门共同对重建项目进行审查。符合重建条件的，在区政府门户网站公示5个工作日。公示期满无异议的，发放保障性租赁房项目确认书，明确改造项目的实施主体、投资规模、资金来源、住房总量、运营期限等指标。
(三)组织实施
项目实施者应当办理立项、用地、规划、建设、消防等手续。配租保障性住房项目的确认。
1.项目立项程序。由项目审批部门审批或备案。
2.规划土地使用的程序。改造项目不涉及改变建筑整体风格的，可以免于办理建设工程规划许可手续，由规划资源部门出具书面意见；确需办理的，自有土地的规划条件和建设工程规划许可证，可按照《控制性详细规划技术规定》规划实施中现行用地的申请原则办理。重建项目不涉及土地权属变更，现有用地手续等材料可作为土地证明文件，不再需要办理用地手续。
3.施工程序。重建项目实施主体应当依法选择有资质的施工、监理等承包商，依法办理工程质量监督和施工许可，住建部门依法进行质量监督。
4.消防程序。改建工程符合《建设工程消防设计审核与验收管理暂行规定》(住房和城乡建设部令第51号)规定的专项建设工程的，改建主体应当向区住房和城乡建设委员会申请消防设计审核和消防验收。其他建设工程，改造主体应当在竣工验收后报区住建委消防验收备案，区住建委进行抽查。
(4)联合验收
项目重建完成后，重建实施主体应当向区政府指定的管理部门申请联合验收，由区政府组织政务服务、规划资源、住建等部门进行联合验收。改造工程通过联合验收后，可向供水、供电、供气、供热部门申请按居民标准执行水、电、热收费标准。
(5)运行和使用管理
改造项目联合验收合格后，实施单位应当委托有资质的房产测绘机构对改造后的租赁住房进行成套测绘，并将测绘成果输入市住房租赁服务监管平台，纳入全市住房租赁统一管理。改造项目的经营主体应当是依法登记为市场主体的住房租赁企业。项目开始运营前，应当通过本市住房租赁服务监管平台推送开盘信息。
(6)退出管理
1.改建经营期满后需要继续作为保障性租赁房的，产权人应当在期满前6个月向区政府指定的管理部门申请续租。未提交申请或申请未获批准的，产权人、实施单位、运营单位应积极协商退出工作，确保承租人有序退出，并在期满后30个工作日内提交恢复原用途申请。更新时间不能超过土地使用期。
2.在改造经营期未满时提出退出申请的，产权人、实施人、经营者应当与承租人积极协商，达成一致意见后，方可向区政府指定的管理部门申请退出。同意退出后，应及时向规划资源、住建、发改等部门申报，房屋用途及水、电、热价格纳入原使用管理。
3.重建项目批准后，区政府应当组织住建、城管、规划资源等部门加强对重建项目的后续监管，并根据职责及时处理存在的问题。改造经营期限届满后，产权人未申请续租或续租未获批准，又未按期申请退出的，视为擅自改变建筑功能、非法改变土地用途，区政府将组织相关职能部门依法查处。
4.对存在提供虚假信息、不执行我市保障性租赁房管理政策、分割转让、分割抵押、“以租代售”等违法行为的，区相关部门可采取限期改正、终止重建、纳入信用监管、取消水电气热优惠价格、取消税收优惠等措施进行处置；涉嫌违法的，由相应主管部门立案侦查；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
动词 （verb的缩写）工作要求
(一)各区、各有关部门要精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。
(二)改建项目经营期间，不得分割登记、转让、抵押或出售，不得以租代售。
(三)重建项目房地产权利人承担房屋使用安全的主体责任，负责经营的房地产权利人和房屋租赁企业共同落实安全管理责任，建立健全房屋安全使用管理制度，定期检查房屋安全，确保房屋使用安全。
(四)装修项目运营单位应当确保租赁房屋符合运营维护管理的相关要求，建立健全各种突发事件的应急预警和处置系统；落实消防安全责任制，配备符合要求的消防设施和器材，保持疏散通道、安全出口和消防车通道畅通，定期进行消防安全检查。
(五)本意见下发前，利用非住宅存量房进行改造的租赁住房项目，应当提供符合要求的房屋安全鉴定报告和消防验收手续，由项目所在地区政府组织区政府服务、住建、规划资源、发展改革、消防救援、城管等部门进行联合评估审查。经审查符合条件的，出具联合认定意见，认定为保障性租赁房项目；经审查，不符合要求的改建项目，由区政府督促相关主体在本意见下发后3个月内整改，无法整改的依法处置。按照《天津市人才公寓认定扶持办法(试行)》(津人才办[2019]2号)，已认定为天津市人才公寓利用非住宅存量住房改造项目，无需重复评估审核，待出具保障性租赁房项目确认函后纳入规范管理。