恒大地产前总裁被查，多名亲信失联。他们曾经融资数百亿美元。
近日，随着中国恒大旗下恒大地产原总裁柯某被带走调查的消息传出，业内关于“清算”到来的猜疑甚嚣尘上。
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第一财经从多个渠道核实的信息显示，柯并非恒大系第一个被带走调查的职业经理人，但他是迄今为止的高管。5438年6月+2020年10月出任恒大地产集团总裁，2022年年中离职。
记者7日致电柯，已处于来电提醒状态。另有内部消息显示，柯之前的几个亲信一起处于失联状态。
2020年8月，柯某出任地产集团总裁前，中国恒大的财务状况因网上贴出的一封“求救信”而被外界关注。虽然今年的恒大完成了恒大地产的分拆上市和恒大汽车的多轮投融资，以恒大地产、恒大汽车、恒腾网络为代表的恒大系股价已经攀升至历史高位，但内部人士已经隐约感觉到“钱紧了”。“有一段时间，集团里所有的钱都拖欠了，只有两个部门可以用现金，其中一个是财务部。只要能拿到一笔融资，就结算奖励提成，最高1亿，奖励可达654.38+0.5万。”
此时上任的柯某，面临着稳定地产集团运营、降低财务杠杆的新使命。如果一切顺利，他本可以成为一名正直的大臣。他为什么会成为第一个被调查的恒大高管？
职场明星
恒大集团董事局主席许家印非常重视忠诚。他的亲信大多是和他一起辛苦过年的老人，但同时也愿意提拔年轻人。集团里有很多三四十岁的年轻高管，柯某就是其中之一。
柯某于2008年底加盟恒大，恰逢中国恒大最初上市失败的困难时期。然而，随着2009年国内房地产市场的快速回暖，恒大也在这一年开始迎来公司发展最波澜壮阔的阶段:成功登陆港股市场，收购广州足球俱乐部，中超联赛夺得亚冠冠军，房地产开发年销售规模夺得行业第一，许家印成为中国首富。
这期间，恒大尝到了楼市大发展的红利，一枝独秀。很多中国普通人都知道恒大的名字。在内地一些四五线沿线小城市，当地负责招商的官员一度将恒大视为房企的绝对龙头，知名度超过万科和碧桂园。
柯某在恒大高光时期迅速崛起，先后担任集团品牌管理中心总经理兼总裁助理、吉林公司董事长、深圳公司董事长、地产集团CEO等职务。他的晋升速度并不令人惊讶。
多位熟悉柯的人士告诉第一财经，柯思维敏捷，能力强，深受老板信任。他在2016被任命为深圳公司总裁就可以证明这一点。
2016恒大总部从广州迁至深圳。当时深圳楼市从2014、2015的低迷中反转，成为新一轮房地产上涨周期的深度冲锋，而深圳各地的老城区正如火如荼。柯某带领恒大深圳公司在这片热土上励精图治。这一年，恒大提出地产集团回归a股计划，年底实现合同销售额3733.7亿元，同比增长85.4%，居行业第一。
此时的恒大如日中天，即使在深圳只有几个项目，外人也能看出深圳公司总裁这个职位在老板眼皮底下有多重要。此后，原本由许家印次子管理的恒大珠三角公司也被纳入柯管辖范围。
5438年6月+2020年10月，柯接替达利涛，出任恒大地产集团总裁，站在职场巅峰。那时候，他刚刚过了不惑之年。
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深圳旧改
多年来，恒大的主战场并不在一线城市，所以集团在深圳的项目储备并不多。所以，柯当了深圳公司的总裁，第一个任务就是拿到项目。现在回顾恒大在深圳多年的成就，不是在公开的招拍挂市场，而是在城市更新。
恒大披露2018年度业绩时透露，在深圳保留了45个旧改项目，规划建筑面积2903万平方米。至2021年报，集团正式公布的深圳旧改项目进一步升级至55个，其中约21已推进至项目立项阶段。
一位熟悉深圳旧改市场的人士告诉第一财经，一个旧改项目的推广周期大致是:与业主谈判、政府立项、专项规划、拆迁、土地出让金缴纳、正式开发建设、销售。
其中，立项是关键环节，标志着项目得到了相关部门的认可，基本确立了开发主体。一般都有老项目的宣传信息。在此之前，与业主的谈判阶段是前期协议，比如与村集体签订的前期服务协议。
与这种旧改善相比，恒大在深圳的签约项目有一半还处于前期。据公开资料统计，约有7个旧改项目已完成规划，确立了实施主体和项目名称，处于竣工或开工阶段，其中大部分是柯履职前签约的项目。
据知情人透露，柯在深圳的近五年主要是签一堆合同。考虑到旧改项目周期长，手续繁琐，十年内改运营成项目很正常。所以在他手底下真正被改变并实现现金回报的项目很少。
即便如此，资本市场还是对恒大在深圳的项目储备数量感到兴奋。在恒大2017至2019公开的业绩报告或新闻稿中，预估价值高达4000亿元的深圳项目储备曾是集团的主要宣传亮点，也是承载公司股价估值的优质“资产”。
据恒大内部传统的开发线人士透露，柯某在深圳期间的主要成绩就是签了一些早期的旧改合同，对公司的贡献并不突出。如果以销售金额作为区域贡献的衡量标准，深圳公司的贡献确实欠缺，但柯某在集团的地位只升不降。甚至在2020年出任地产集团总裁时，内部也不乏惊喜，因为多年来房地产开发业务占中国恒大业绩的90%以上，而柯某在开发销售方面的实践经验在恒大一线区域或城市总裁中略显不足。
财务干部
是什么能力让柯受到老板的青睐，职位被提升到中心？是什么让他成为第一个被带走调查的恒大高管？
知情人士透露，无论是之前被高度重视，还是现在深陷困境，都可能与融资有关。据报道，柯担任深圳公司总裁期间，深圳公司的“钱”几乎每年都排在集团第一，平均金额300亿到400亿。这意味着，柯某可能凭借几十份旧合同，每年从各类金融机构获得数百亿资金。这些资金有的是以旧改的名义获得，有的是以资产抵押的方式获得。
据熟悉深圳旧改流程的人士透露，金融机构对旧改项目有预融资服务，但普遍比较谨慎。他们对参与产业改造和商业改造项目的热情不高，但对旧村改造更感兴趣。成熟的业内人士都说，旧改项目之前的资金用途主要是向被拆迁村民支付拆迁补偿款和项目资金，获得金融机构的融资支持有两个必要前提。第一，开发商只有与被拆迁村相关机构达成初步协议后，才能向金融机构寻求融资，拆迁、补偿等方案由村委会相关机构审批，项目立项、专项规划由相关部门正式批准。一般情况下，旧改前的融资资金需要专款专用，比如你只能进入零拆迁补偿账户。
另一位旧改项目的操盘手也告诉第一财经，根据相关政策，金融机构可以为旧改提供一些前期专项贷款，主要用于支付拆迁补偿款。在早期房地产市场火爆的时候，一些银行对旧改项目的融资热情更高。据悉，旧改前的融资资金从几亿到几十亿不等，主要看项目体量。
在上述熟悉旧改流程的人士看来，在与业主或村民谈判的前期获得融资是不现实的，但在项目立项后是有可能的。有些金融机构会在这个阶段提供前期融资资金，成本较高，高达20%。“严格来说，现阶段金融机构提供融资是违法的。游走在灰色地带，打擦边球，风险很大。”
恒大2021公布的55个旧改项目中，有21个获批项目可公开查询，其中只有少数处于施工阶段，其余大部分未完成专项规划或进入拆迁补偿阶段。那么，有限的项目如何获得数百亿的融资，是否需要数百亿的资金来运营，这些资金流向哪里？这可能是围绕恒大深圳公司的最大谜团。
一位曾与柯某有合作关系的金融机构人士向第一财经透露，恒大的融资方式有多种，包括老项目前期融资、固定资产质押等，因为公司收购的老项目包括厂房、写字楼等资产，可用于质押贷款。
一位恒大内部人士透露，深圳在建项目不多，销售回款也不多。一年融资几百亿，每年借新还旧。现在这个钱很多还没交，回去容易涉及程序违规。
钱去哪了？
根据中国恒大披露的2021年报，注册地在深圳的上市公司共有5家:前海林俊实业发展股份有限公司、深圳市鸿腾投资管理有限公司、陶建数码发展股份有限公司、深圳市万景投资有限公司、深圳市永恒置业有限公司，其中前4家公司均出现在恒大已经确立的旧改项目主要实施者名单中
无一例外，企业调查数据显示，五家公司中的每一家都包含不同数量的司法风险。以海俊林实业为例，公司涉及司法风险警示67次，包括金融借款合同纠纷、信托纠纷、房屋买卖合同纠纷等。万景投资包含62条风险提示，涉及票据纠纷和合同纠纷。
上面提到的永恒置业的诉讼，涉及一个民间借贷纠纷。罗湖法院2021年7月的一份判决书显示，上诉人深圳市银联宝融资担保有限公司因与被上诉人深圳市怡华珠宝有限公司、永恒置业发生民间借贷纠纷，不服罗湖法院此前的民事裁定提起上诉。在上诉管辖裁定的法院意见中，罗湖法院表示，经法院审查，该案为民间借贷纠纷。
但上述法院裁定书并未明确涉及的民间借贷金额、资金用途、具体发生时间等信息。2020年4月，永恒地产股权质押给北方某信托公司，质押仍有效。但第一财经未能获知永恒地产和出质人的质押股份数量。
林俊产业有一个拆迁补偿诉讼。根据深圳南山法院2016号判决书，深圳市金鸿新城投资有限公司向法院提起诉讼，要求前海林俊实业有限公司、恒大地产集团有限公司向原告支付拆迁补偿款及违约金约3亿元。
在恒大深圳公司每年数百亿的资金往来中，本案涉及的3亿资金只是一个零头。问题是，如果旧改前的融资款主要用于拆迁补偿，为什么会拖欠3亿元的补偿款？每年几百亿的融资资金都去了哪里？
上述与柯某有过合作经历的财务人士透露:“钱进入他们公司账户，就没办法追查了。不知道用在哪里。反正现在还是没有。我手里就几个房贷项目。不应该完全失去。”
恒大内部人士分析，资金通常由集团统一调配，大部分用于还债。特别是2020年以来，集团决心改变过去的高杠杆发展模式，大量资金被转移用于还债。当时内部暂停了大部分供应商的付款，除了新融资的激励提成和营销网点的费用，其他部门几乎拿不到钱。
有佐证数据显示，恒大的有息负债从2019年末的8743亿元高位，下降到2021年末的6740亿元，再到2021年中降至约5700亿元。同时，应付账款和票据余额从2019年末的5400亿左右，上升到2021年中的近6700亿。
高赞高贷的巨额融资一度支撑了恒大的高速成长，但巨额融资成本也成为拖累公司的主要诱因。从2016到2019，恒大的有息贷款总额从5000多亿攀升到8000多亿，公司多年的平均借款成本在8%以上，这意味着公司一年的利息支出高达数百亿。
比如2019年，公司有息债务总额最高，年报披露的利息费用合计约685亿。这一年恒大实现合同销售总金额6000多亿，但股东应占利润只有654.38+07.28亿。
一位恒大内部人士感叹，老板太看重融资，给的奖励很高。负责海外融资的原集团总裁夏某军，在深圳经营多年的柯某，都是拿钱好手。
2022年7月22日，中国恒大集团与恒大地产有限公司联合发布公告称，根据独立调查委员会的初步调查结果，发现恒大地产有限公司账户内654.38+03.4亿元存款被银行强行转账，并有了初步结果。中国恒大集团执行董事兼行政总裁夏某军、恒大集团执行董事兼财务总监潘某荣、恒大集团下属子公司行政总裁柯某对此事负责。对此，中国恒大集团董事会决定辞去他们三人所担任的相关职务。