你说的长租是什么意思？长期租赁住房的未来趋势
1.长租一般指公寓长期出租，是房地产市场的新兴行业。业主的房子是出租的，装修改造，配有家具家电，以单间的形式出租给有需要的人。
国内长租公寓主要分为集中式和分散式。集中运营主要是基于传统商业地产运营模式，采用自持土地开发或楼宇整租改造的方式进行运营；分散化主要是从租赁中介业务延伸出来的，依托于户主房屋的整合进行装修管理，类似于二房东。
9月7日，住建部正式发布通知，就《住房租赁条例(征求意见稿)》征求意见。其中第二十三条规定，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等手段要求承租人使用住房租赁贷款。，不得以租金优惠为名诱导承租人使用住房租赁贷款，不得在住房租赁合同中包含住房租赁贷款的相关内容。
2.长租运营模式
一是开发运营，公寓业主(主要是房企)成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取资产增值和租金；
二是资产托管，房企将公寓委托给运营服务商进行租赁和租后管理，承担房屋维修费用和装修费用，享有资产增值和租金收益；运营商负责公寓的运营，花费一定的管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费；
三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，规范房屋装修，负责租赁期间的运营维护；向房屋所有人支付固定租金，赚取租金差额和服务费；而资产所有者享有资产增值和固定租金收入；
四是代建运营。房企受土地所有者/使用者委托，提供土地规划、建设和运营服务，向业主支付固定租金，收取租户租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房地产企业的建设成本，并享受资产增值和固定租金收入。房企扮演代建运营的角色。
3.长租住房的发展现状
中国的房地产市场飞速发展。高房价在实现经济腾飞的同时，也引发了诸多问题。自年以来，国家一直大力支持租赁市场。2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市财政局、市委网信办、北京银保监局联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止长付短付，严格控制租赁贷款的接收人，承租人申请的租赁贷款资金不得划拨给住房租赁企业。新规于3月1日正式实施。
8月份长租公寓爆，一定比P2P爆更厉害。我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的言论在租房市场掀起了一波风暴。就在关于谁推高了房租的讨论越来越激烈的时候，谁也没有注意到，远在杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产。这一破产事件犹如惊雷，引起了人们对金融+长租公寓模式的警惕。65438+2月，长租公寓矿爆事件引起广泛关注。AG部分长租公寓被欠薪，资金链断裂携款跑路，使得很多业主和租客成为受害者，导致业主损失租金，无处可寻，而租客在支付租金后被迫搬家。
目前还存在租金贷款、土地涨价、装修污染等问题。
二、房屋长租的未来趋势
住建部数据显示，中国租房人口已经超过2亿，尤其是人口流入集中的一二线城市。预计2025年住房租赁市场规模将增至2.9万亿元，2030年将超过4.6万亿元。
随着中国租房人口的增长，住房租赁市场几经沉浮:从默默无闻到政策红利下的风口行业，一跃成为资本宠儿，再跌落神坛。一边是上市狂潮，一边是雷雨频发。但值得肯定的是，经过多年发展，住房租赁的市场化、专业化、制度化水平不断提高，已经成为缓解大城市租赁问题的重要市场力量。
作为初级阶段的行业，洗牌重组一直是发展的主旋律。与行业初期以规模论为基础，忽视用户体验，缺乏市场监管的1.0时代相比，房屋租赁正在走向一个全新的2.0时代，主要表现在以下几个信号。
1，深化产品打磨，大型社区脱颖而出。
以提升城市青年租房体验为使命的长租公寓的发展，无论是空间实用性的增强，还是居住功能的完善，始终离不开产品和服务的深耕。
经过几年的探索，所有产品都经过了多次升级迭代，从能过得好过渡到了能过得好。例如，安信集团基于其在员工住宿行业七年的运营经验，于今年3月将产品升级至5.0版本，重点优化安全、美观、易用、耐用和隐私。
然而，自由之友家居6.0是自由之友家居产品的全新智能升级。自由客可以轻松完成室内照明远程控制、智能窗帘开关、智能新风启动、智能空调温度调节等各种操作。通过手机APP，并以智能手段优化美好的租房体验。
不仅是这两家，随着公寓业务的发展，产品升级几乎是各个品牌的常规操作。与过去相比，这一阶段的产品升级更加人性化，增加了智能应用。它的目的无非两个:更高的效率，更好的生活体验。
而围绕特定人群的细分产品市场的拓展，是所有品牌必须要做的。从白领公寓垄断到蓝领公寓、人才公寓、酒店式公寓、大型租赁社区等细分市场，住房租赁供给侧的产品结构发生了显著变化。
麦点研究院数据显示，目前监测的人才公寓12，蓝领公寓21。此外，享受政策支持、助力区域经济升级的大型租房社区也将迎来井喷。
据克而瑞不完全统计，将有约50家大型租房社区开业。这可能成为住房租赁行业进入新的发展阶段的重要信号。
2.行业并购不断，公寓长租开启寡头之争。
回顾近年来的长租公寓行业，M&A是一个关键词。
5月，国内蓝领公寓安信集团战略收购逗号公寓。合并后，安心集团床位数从6万张增加到近65438+万张，业务布局也从9个城市增加到17个城市。
11月，自如宣布收购北客青年精品公寓。合并完成后，将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市运营53个集中式公寓项目。此举大大增加了核心城市的集中式公寓规模。
65438+2月，世联行以5.3亿元将世联行弘普转让给有国资背景的珠海大横琴，魔方公寓未来将接手世联行弘普的运营管理。
今年2月，中国最大的长租公寓SaaS平台蘑菇租房倒闭，被俞小二接管。未来，双元制将服务于公寓市场。
与行业初期的中小玩家不同，现在的M&A已经转变为头部玩家对第一梯队大玩家的收购，并向供应链扩散。58安居客房地产研究院首席分析师张博在接受记者采访时表示，长租公寓的第一阶段已经结束，寡头垄断的第二阶段仍将继续。
资本寒冬，雷雨频发，市场动荡，加上疫情导致的入住率下降，长租公寓举步维艰，行业优胜劣汰持续加深，进一步加速了行业集中度的提高。
另一方面，一系列的并购也再次印证了住房租赁行业强大的资源属性。只有懂得运营，善于资源整合，有强大资金支持的企业才能走得更远。
从根本上说，对于公寓玩家来说，最终的问题和目标不是扩张和跑马圈地，而是能否实现规模化盈利。这个问题还有待于场上球员的思考。
3.住房租赁政策倾斜加剧，长租住房迎来亮点时刻。
长期以来，我国商品房买卖和租赁失衡，人口净流入量较大的北京、上海等一线城市租赁市场存在严重的供需错配。整体数量不足和适宜居住空间是突出矛盾，从供给侧供应更多R4、集中用地和住宅产品成为解决问题的首选。
十九大以来，租售结合+地方政策推动开发商争抢自持用地，住宅用地出让的诸多条件包括15%自持面积用于租赁(R4土地)。如今，上海各大房企自持住宅面积已累计达到200万平方米左右。越来越多的大型租赁社区以解决新市民的住房问题为使命，用于出租，引领了住房租赁市场的新一轮增长。
除了租赁土地，近年来集体土地的供应也在增加。北京作为全国首批13集体土地租赁试点城市之一，不断加大租赁住房建设力度，进展和效果最为显著:已开工41个项目，可提供房源约5.5万套。
租赁土地+集体土地，越来越多的面粉被用来做房屋租赁这块蛋糕，我们有理由相信这个行业的明天会越来越大。
不止如此，住房租赁在今年两会期间也迎来了一个亮点时刻。政府工作报告指出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等方式，切实增加保障性租赁房和* * *产权住房供应，规范发展长期租赁住房市场，减轻租赁税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年等缓解住房困难。
为了培育发展住房租赁市场，#减轻租房税费负担#成为热门话题。据悉，这是在去年中央经济工作会议的基础上，两会首次提及对大城市住房问题的关注。这对今年各大城市的房地产政策和市场变化影响很大。
专家表示，政策明确通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等方式增加保障性租赁房和产权房供应。由此可见，后续的保障性租赁房和* * *产权房将成为大城市的重点产品，这类产品将在解决住房问题上发挥重要作用。
此外，民进中央和民建中央提交的提案也聚焦住房租赁市场。两份提案还建议增加租赁住房供应，给予适当的税收优惠，设立行业准入门槛，严格监管租房贷款。
房屋租赁关系到广大新市民的生计，其发展一直沐浴在政策的春风中。两会上的超级曝光，无疑将住房租赁的政策导向推向了更高的位置。未来，更多的利好政策将陆续实施。
基于上述市场趋势和政策信号，麦点空间租赁对未来住房租赁发展做出如下预测:
1，回归运营，锻造核心能力
从规模论到质量第一，从野蛮生长到精耕细作，经历了一系列的市场大起大落，回归商业本质，回归运营能力已经成为一种行业常识。让每一笔成本都花在刀刃上，让每一个项目都盈利，敬畏行业，敬畏用户，让租客真正安心、安心。这是企业生存的前提。
旭辉控股董事局主席林忠近日在两会期间接受采访时表示，继续看好集中式长租公寓的发展前景，并提出做好住房租赁，需要修炼两大能力:服务好客户是运营能力，资产保值增值是资产管理能力。
2.轻重资产分离
未来，随着行业分工的逐步细化，品牌发展模式将更加清晰，向重资产和轻资产两端的分化将加速。根据自身属性选择合适的发展模式是企业发展的首要问题。
按照现有的市场规则，房企适合开发自持物业进行租赁业务，也适合包租其他优质项目的中资产模式，而创业系则侧重于走输出运营管理的轻资产路线。如何取长补短，加深各大派系之间的竞争与合作，也值得深入思考。
3.国有企业的参与度提高了。
无论是国企接手世联弘普，还是国资不断进入各区域市场，都释放出一个信号:手握物业和资金资源的国企进入住房租赁行业是大势所趋。一方面是不炒住房，租购同权，大力培育住房租赁市场的政策导向。一方面涉及民生福利，其次是重视资产、难以盈利的行业属性，与国企的使命和特点紧密匹配。
对于行业来说，国企的进入也为行业带来了更加坚实稳定的市场力量。
4.资产证券化还有机会。
寻求更加长期稳定的资金支持，一直是住房租赁行业永恒的话题。两会期间，全国人大代表陈华元提出建议，加大金融支持力度，拓宽规模化住房租赁经营的长期资金渠道；进一步支持房地产信托投资基金(REITs)的股权基金，鼓励发行基于租金净收入的ABS产品。
今年2月，法华50亿住房租赁专项公司债券更新反馈。可见，住房租赁市场仍存在债券融资的机会，需要探索更多的金融创新模式。
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虽然荆棘重重，但只要践行好租房生活的行业不变，优势赛道依然存在。我们相信，住房租赁2.0时代会越来越好，租赁企业会朝着更加规范的方向发展。背靠双循环的发展新格局，国内住房租赁市场依然是星辰大海，依然可以踏浪前行。