为什么有些烂尾楼不能继续开发？
第一，大部分开发商在融资环境困难或销售不畅时资金链断裂。无论哪种情况(融资困难或销售不畅等。)，是很难改变的市场因素。在中国房地产市场发展的这些年里，房地产企业经常倒闭的日子都离不开这两个原因。在这样的情况下，基本上所有的开发商都遇到同样的情况。然而，大多数房地产企业本身并没有足够的资金。毕竟90%以上的房地产企业资产负债率高达70%。在融资困难或者销售不畅的情况下，自己都难以自保，更别说拯救其他房企了。
第二，排除市场因素，即使有些房企因为经营管理不善而破产，背后也有大量的麻烦。毕竟房地产市场已经不是黄金期了。大家应该明白，烂尾楼涉及到很多关系，比如购房者、开发商、地方政府、银行等等。要想完美解决这些问题，只有有足够的资金才有可能。毕竟虽然是烂尾物业，但是按照法律规定，土地还是属于开发商的。我在生活中遇到过这样的例子。2016房地产市场火爆的时候，一些濒临倒闭的房企因为土地本身升值赚得盆满钵满。也就是说，在房地产市场火爆的时候，或许是因为土地本身的增值空间大，一些房企愿意通过修改规划来接盘，但要知道如今的房地产市场已经不是黄金期了。
生活中不乏接手烂尾楼的开发商再次被拖下“死路”的案例。首先，烂尾楼项目的后期开发风险太高，因为账目很难弄清楚。我身边就有过这样的例子。那是一个中部省会城市郊区的别墅项目。原开发商A因资金链断裂宣布烂尾；后来当地另一家开发商B接手，但1年发展下来，也宣告破产。为什么会这样？其实还是财务问题，尤其是未完工程的“隐形账”。有些账户你实际上是查不到的。做过工程的人都知道，大多数情况下，开发商拖欠建筑商的工资，建筑商拖欠承包商的工资，其实就是一笔糊涂账。原账户可能只有100亿，但实际赔付甚至达到150亿。所以，烂尾楼的账不彻底清，就没人接手。看过王健林采访视频的朋友应该知道，万达起步的时候，接手了一个烂尾的城中村项目，差点让万达破产。这就是风险。有些法院拍卖出售的物业，后期都会出现各种问题，更何况是烂尾楼。
第二，低风险高利润是房地产行业的一个基本特征，这也是为什么房地产市场风险上升后大家都在逐渐转型的原因。这是生意。房地产行业火爆的时候，大家都积极进入，受到各种资本的青睐。然而，随着融资和销售难度越来越大，就连一线房企也开始积极转型。比如万达在2015左右开始走向轻资产战略；恒大的汽车转型也是如此。面对烂尾楼，可以说除非权责明确，否则不会有开发商轻易接手。
例如，在Xi最繁华的地段，矗立着一座“烂尾楼”。是不是没人开发？确实如此。
相传，当初因为开发商老板无力开发这个楼盘，破产了。后来有几个老板投钱开发，但都没活下来。所有的人都卷入了三角形、四边形或八角形的债务关系中，因为它不是成品，即使房子有了商品的功能，抛弃未完成的东西也是可惜的，用起来也是无味的，背后还有错综复杂的债务关系纵横交错，令人望而却步。
所以，首先，所谓的“迷信”是我们一般不会继续发展的第一个原因。可能是在这个特殊的地方，我们深受传统文化的影响，宁愿相信传统的八卦和风水。像现在二婚的人，大部分人都不看。都是第一手的东西比较放心。这个因素可能是我们不继续发展的最大原因。
第二，也就是说，科学的方法估计“烂尾楼”一般代表的是一片狼藉，各利益集团会进行各种计算，看能否实现利益最大化，但一般都会绕过烂尾楼，烂尾楼的最终结局是政府出面或者国家机器的重大决策吸引投资者蜂拥而至解决这个问题；
所以我想说的结论是:“不能绝对说烂尾楼就不能继续开发了，要结合天时、地利、人和多方面的关系来看。”
很多人认为烂尾楼是开发商暂时没钱，资金链断裂，没有最后的装修、供电、供水等收尾工作。所以，只要他们给点钱处理一下，完成收尾工作，房子就可以卖掉，然后他们就可以赚钱了。
真的是这样吗？我承认我之前也是这么想的，直到一次老乡聚会，一个正在做项目的朋友告诉我们，烂尾楼根本不是大家想的那样。几年前，我在做一个项目的时候，被烂尾楼坑了。借着酒劲，他给我们讲述了烂尾楼工程的经历:
那是中国东南沿海城市的一个住宅项目开发，我朋友当时分包了水电项目。前期项目比较顺利。由于房屋为钢筋混凝土结构，水电工程中的管线需要提前预埋。材料进场后，我按照合同拿到了工程进度款，但后来多次去找分包商结算时，对方解释开发商工程款迟迟不到，我自己也没拿到钱，怎么给你钱？
因为工程款没有按期结算，现场施工也停止了，直到工程即将封顶，工程才正式停止，施工遥遥无期，成了烂尾楼。
既然烂尾楼已经成为现实，为什么几年后还没有人接手或者开发？
其实在项目停工前几个月，开发商的资金链已经断裂，前期尽量拖延时间。在转机到来之前，他会想尽一切办法找钱，会抵押一切可以抵押的东西。只要他活下来，项目完成不成问题。所以烂尾楼的一大特点就是债务很多，债权结构极其复杂。同样的房产，因为重复抵押，甚至会被银行冻结十次以上。我只有一块。你觉得我该怎么办？
所以，烂尾楼后面是一笔坏账，有的楼甚至还装修过。彻底解决这个问题需要几十万美元。但是永远不行，不是工程问题，是债务问题。
很多普通人对烂尾楼没什么感觉。事实上，一些数据显示，中国有大量的烂尾楼。我上面说过，烂尾楼出现的核心原因是开发商拿了不属于他们的钱，这些钱要么是借的，要么是预售产生的。按理说，烂尾楼产生后，支付了房价的业主利益会受到严重损害。为什么国内很多人对烂尾楼没有太大的感情？这是因为房价已经涨了二十年了，涨价可以解决一切矛盾。
假设一个楼盘价值1亿，开发商欠2亿。一亿元的窟窿没人想填，烂尾楼问题一直没解决。但是只要房价涨了，一切都好说。如果房价翻倍，这个一亿的窟窿就补上了。如果再翻倍，估计会有很多人抢着接手，谁接手谁赚钱。很多烂尾楼就是这样消化的。
现在中国的房地产价格不会像以前那样几年翻一番，价格总体稳定。毕竟是预售制。有些小开发商拿到了业主的钱，施工队先欠了钱，银行也欠了钱。你能拿他怎么办？以前的窟窿都是靠房价的涨价来补的。现在房价总体稳定，接手就面临补洞。自然没人想接手！
相信大部分购房者还是比较喜欢现房的。毕竟现房是真房，无论是房屋质量还是房屋外部条件，都可以通过实地考察来看。这方面，期房完全不知道，往往很难完成项目，拖了好几年。买婚房的年轻人很多，但是要等孩子到了上学的年龄才能交房。如果他们再遇到拍卖行的烂尾楼就更麻烦了。
2.买了拍卖行遇到烂尾楼怎么办？
首先，最好通过法律咨询，确定自己的产权归属。有产权在手总比什么都没有好。其次，购房者还是可以请求房管部门按程序办理房产证。再者，找同小区的其他业主商量解决问题的办法。
项目烂尾的原因通常是开发商资金链断裂。烂尾楼无法重启的核心原因是资金问题。开发商的开发资金每天都有利息成本，项目的民间借贷意味着未完工程完工，没有超预期的销售是无法抵消项目的债务的。而且项目销售也不是一时半会能完成的。时间越长，项目的累计资金成本越高。从市场的角度来看，一个未完成的项目永远是。
部分烂尾楼无法继续开发，原因如下:1，开发商资金断裂。
这是很重要的原因之一。当房地产市场火热的时候，房地产开发蜂拥而入，一些真正不具备开发实力的开发商也参与房地产开发。导致市场遇冷，销售惨淡，资金不足，导致无法进行进一步开发。这种情况应该是多数，依靠开发商自身的资金实力，很难继续开发，从而导致烂尾。
2.其他开发商由于债权债务等原因不愿意接手。
有的人认为自己开发不出来，可以转让给别人！其实这是对房地产开发的一种无知。工程烂尾，工程款肯定付不出来，形成大量债务。所以当别人接手的时候，他们会害怕。项目直接转让的，可以不涉及债权债务问题。但是一方面直接项目转让可能涉及到税务问题，另一方面图纸的交接也很复杂，涉及的时间可能很长，开发商承担不起。
3.人民担心烂尾楼，担心质量问题。
即使找到了合适的接收方，项目也已经未完，重新开工。人们仍然担心工程的质量。一般情况下，谁愿意把钱花在一个未完成的项目上？所以，即使项目能顺利完成，销量也会是个大问题。
4.土地性质和设计都有问题。
有些房产是烂尾的，这也涉及到土地的性质。比如不是住宅用地，而是已经盖了房子。当然，这种项目人家也不买账。销售不佳导致了一个坏尾巴。
还有一些项目，可能是设计有缺陷或者定位不准，产品不符合市场需求，最终导致销售不畅。
为此我之前的公司已经在项目上投入了3亿，最后亏了6543.8亿，以2亿的价格卖掉了。
5，土地未挂牌出让，最终导致烂尾。
其实这种情况并不少见。可能是前期管理不规范，导致部分开发商未取得土地使用权就先开工建设。但由于土地未能成功挂牌出让，企业拿不到预售许可证。这种问题往往很难解决，拖上几年也很正常。所以，只能结局很惨。
不管是什么原因，已经买房的业主最终倒霉的还是自己。
目前，烂尾楼在大城市和小城市都存在。尤其是前几年，各大城市房价不断上涨，很多开发商到处借钱开发房地产，导致市场需求低迷。如果继续开发房地产，只能赔钱，所以很多开发商只能跑路，导致很多城市出现很多烂尾楼。
其中最著名的是河南南阳出现了一批烂尾楼。2014高峰期，南阳有302栋问题建筑，其中烂尾楼50多栋。
很多朋友表示不理解这些烂尾楼。目前很多城市房价持续上涨，卖房还有盈利空间。但是为什么这些烂尾楼不继续开发，或者没人接手？
其实烂尾楼没有你想的那么简单。很多楼盘是烂尾楼的原因很复杂。不同性质的原因可能不同，但总结起来，不外乎以下几种情况。
第一，资金链断裂。很多开发商不是用自己的钱去开发项目，而是向银行贷款。许多开发商只需要25%的启动资金就可以开始建设房地产。
但对于那些实力不是很强的开发商来说，如果盲目开发房地产，到处借钱，一旦房地产卖不出去，某个环节就会影响整体资金流向，最终导致资金链断裂。一旦资金链断裂，原项目开发商重启项目的希望基本不大。
二是债务关系复杂。有些朋友可能会好奇。有些烂尾项目位于好地段，为什么这么多年都没人接手？即使原开发商没钱开发，也总是可以通过转让给其他开发商来继续开发这个项目。
然而，问题并没有那么简单。很多项目没人愿意接手，很重要的一个原因就是债务关系复杂，不仅涉及银行贷款，还有土地欠款，还有建筑商的工程款，还有预售房子的钱，甚至还有很多民间高利贷。
这些债务中有很多会产生利息，比如银行贷款。拖欠时间越长，相应的罚息就越多。也许开发商接手后，将无法通过出售房产来偿还原有债务。那不是亏吗？
第三，项目违法。在众多烂尾楼中，有不少项目是因为土地手续不全、规划不合格等违法建设而被叫停的。这些项目刚开发的时候，开发人员可能通过一些关系可以顺利启动项目。但一旦某些部门换了领导，或者遇到加强监管，一旦政府部门严肃起来，有些楼盘就可能成为违规项目。一旦项目违法，基本上没有开发商愿意接手。比如深圳南岭村有一个别墅项目，因为违建问题已经烂尾十几年了，这个项目到现在还处于烂尾状态。
第四，设计问题。很多项目已经烂尾多年，开发时设计可能还能满足市场需求，安全各方面也符合当时的监管要求。然而，经过多年的烂尾工程，市场需求和建筑安全要求可能会发生变化。如果开发商贸然验收项目，建成后可能因为不符合市场需求而无法销售或低价销售，甚至可能因为安全问题不符合现行监管要求而无法取得销售许可证。这种潜在的风险对接受者来说是非常大的。
五是过户手续繁琐。烂尾工程涉及的利益非常多，不仅有原来的开发商，还有很多买期房的用户。而且在这些用户中，有很多人因为长期没有拿到房子而不得不还贷，还有很多人还在起诉开发商。这些诉讼可能导致项目无法正常或长期转让所有权。一旦不能正常过户，那么接手的开发商就会延长项目周期，因此资金回收的成本会更长，相应的风险也会更大。
第六，其他因素。这个未完成的项目有各种各样的原因。除了上面提到的五个因素，可能还有其他因素。比如项目开发过程中，周边一些小区出现裂缝或其他问题，结果双方打起了官司。如果这个官司一直没有解决，那么这个项目就无法继续发展。
比如深圳吉祥龙岗有个知名楼盘，几年前就开发了。但据说因为施工过程中周边小区出现问题，双方一直在打官司，官司至今没有解决，尽管这个楼盘的主体工程和外墙装修已经完成，但至今没有开盘。
此外，许多地区的房价也存在一些不确定因素。虽然过去几年很多城市的房价都在涨，但是未来房价会不会涨，谁也说不准。如果开发商此时贸然接手项目，万一以后市场需求不振，房价下跌，接手的开发商就要哭了。
正是由于烂尾楼面临的复杂因素和瞬息万变的市场需求，即使可能以极低的价格收购烂尾楼，但其潜在风险也非常大，所以很多开发商不敢贸然接手。
联系过烂尾楼的律师，他表达了对烂尾楼的无奈。很多烂尾楼矗立在显眼的位置，荒草荒芜，闹鬼的房子在闹市区。一旦有解决烂尾楼的消息，瞬间就会聚集数百名债权人。如果一次性出售(包括个人股权转让)，烂尾楼债权人超过20人的情况并不少见，基本都不愿意让价。很难统一他们的意见。烂尾楼是不可能解决的。
一些烂尾楼解决了，还有以下机会。一是政府出资调解，债权人倒退获利。第二，房价上涨，烂尾楼破笼，债权人皆大欢喜。第三，政府征地，合法补贴债权人。第四，只要发现违法，强制或者没收。
烂尾楼的解决，房屋价格上涨填补了债务的情况。
(重庆主城区烂尾楼解决后，全部重新开发利用。)
首先，未竟事业的原因一定是财务问题。要么没钱继续完成，要么发现成本无法收回，要么就是携款潜逃，无一例外涉及巨额债务。政府不能没收或者低价拿到再卖，因为这样会严重侵害债权人利益(当然这种手段赚钱的人也不少，这个问题就不讨论了)。债权人不会轻易同意出售，债权人宁愿等待时机也不愿低价出售债权。这是毫无疑问的，这也是他们不能低价卖给老百姓的原因。
就是因为这个原因，很多地段有很好的烂尾，长期无人接手。所以这种情况下，一般政府出面协调，债务关系不是由接机人处理，而是由法院或政府处理。
然后就涉及到所谓的“转移”问题。房产过户很复杂，尤其是有烂尾楼的公司一般都消失了，很难提供资料按照规范进行登记。不要小看转让，这将直接影响到接盘者的投资能否顺利运作。如果你买了一个烂尾工程，但是因为手续变更无法复工，那么就会产生巨大的财务成本，这个成本很可能高于你的利润。
就在前两天，郑州最大的烂尾工程发出来了。当初也是在郑州闹得沸沸扬扬的项目。今天可以简单说一下未完成的项目。
在土地市场上拿干净地，就像一张白纸。
对于开发者来说，
经济技术指标计算简单，潜在风险很低，前期策略的定位和方案可以根据当前市场情况来做，施工质量可控。
播放未完成的项目
对于开发者来说，
1.项目债务纠纷复杂，原业主隐瞒各种事情。收购方很难做到尽职调查，一不小心就可能掉进巨大的坑里。开工前的投资决策分析显示，该项目净利润为5%，开工后突然冒出各种债务，导致巨额亏损。这样的例子不胜枚举。
某地某开发商项目未完工。为了盘活项目，原开发商找了一位政府高官与另一家开发商沟通，信息显示只是资金链断裂的问题。经详细调查发现，该项目存在多房多卖、土地出让金未付、超规划建设等诸多问题，某信托已起诉开发商并采取财产保全措施。最后虽然高层给了另一家开发商很大的压力，但还是不敢插手。
2.很难调整这个方案。在经历了调整阶段的各种坑之后，收购方需要根据目前的市场情况和自身要求对方案进行微调。这时候就要考虑已经购房的业主的沟通，政府规划委员会的沟通，加固改造的成本投入，重塑品牌的营销投入。这些任务比新项目更困难；
相比住宅项目，烂尾商业项目是更大的坑。一旦需要大规模的内部拆除改造，综合改造的成本甚至分分钟超过新建安装的成本。这几年由于反调控反调控的调整，内部大规模拆改的概率很大。
3.去熔化更加困难。大多数客户担心未完成的项目。从资金安全、建筑质量、形象、风水的角度来看，每一分钟都可以让潜在客户知难而退。
4.最关键的是，市场上有很多容易拿到的新项目。为什么开发者不能放弃那些硬模型？
以上就是全部。
不合理的现象背后一定有原因。
李嘉诚在网上流传的一句话“买房要考虑三个因素，地段还是地段”，让几乎所有人都信以为真，包括开发商和购房者。
这句话本来是用来给购房者洗脑的，但是大部分开发商一说就信了，然后就被洗脑了。所以那些年，在土地招拍挂阶段，开发商为了获得所谓位置优越的土地，会坚决与同行竞争。方法就是不断喊出更高的价格，炒高地价，地王频出。
结果开发商买了地之后，算了一笔账，发现除非提高房价，否则无利可图，只能大幅提高房价。
问题是，很多开发商一开始并没有自己的资金，大多是通过民间借贷获得的短期资金，利率很高。如果我们不能从银行获得低息的长期开发贷款来偿还短期高利贷，或者通过出售烂尾楼从购房者那里获得足够的预付款来偿还，那么房地产的结局只会是一个糟糕的结局。
换句话说，烂尾楼中的各方，包括贷款人、开发商和购房者，以及项目的承包商和施工方，仍然存在着不清的债务和纠纷。各方资金都困在里面，谁也不会亏本让步。结果烂尾楼没人敢接，然后麻烦无数，只能无限期搁置。
搁置的时间越长，问题就越复杂，解决起来就越困难。例如，一旦年纪较大的买家在等待时死亡，他们的子女和继承人就会责怪烂尾楼的当事人。一旦有人接手开发，后续还会有官司。
可能有人觉得，以后只要房价上去了，就有人有能力接手。这种情况有个前提，就是货币严重超发，如果房价比过去至少涨十倍，有望覆盖所有问题导致的债务叠加。否则，任何自以为坚强聪明，能扛起烂尾楼的人，都会被现实无情地教训一顿。
从目前国内外的情况来看，至少20年内，这笔钱不会再出现，更别说想象前几年房价还能涨。所以，烂尾楼的问题就是这样。所有债务相关方自然消失还需要几十年，解决方案才有可能。