房企传统融资减弱，创新融资飙升。
65438+10月15，央行金融市场司司长邹兰在国新办发布会上表示，去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，央行对房地产金融实施审慎管理制度，形成了重点房地产企业资金监控和管理细则等措施。
虽然长期来看，从供给侧对房地产行业的限制已经实行了很多年，融资冰点的声音不绝于耳，开发商每年都在喊穷，但实际上，房地产行业尤其是头部公司的融资总量仍在增加，但马太效应愈演愈烈，中小开发商更难拿到钱，行业内资金流向头部靠拢。
2021年，房企负债12448亿元，首次突破万亿，达到偿债高峰。从政策面来看，房企债务融资受限，整体债务融资乏力，股权融资爆发。
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传统的债务融资渠道已经弱化。
对于2020年房企债务结构，同策研究院数据显示，2020年40家典型房企融资总额为9555.79亿元，较2019年增长18.95%。40家房企融资总额2019年为8033.22亿元，2018年为6949.72亿元，2020年融资规模增速再创新高。
从发行结构来看:2020年，40家典型房企发行公司债2603.8亿元，同比下降12.89%；国内银行贷款1907.03亿元，同比增长62.31%；其他债务融资181038亿元，同比上升1.03%；信托贷款966.45亿元，同比增长1.92%。
这三种融资方式多年来一直是开发商资金的主要供应渠道。虽然40家典型房企国内银行贷款增幅超过60%，虽然具体数字没有透露，但邹兰在发布会上表示，房地产新增贷款占各项贷款的比重已经从2016年的44.8%下降到2020年的28%。
房地产贷款总量在减少，但头部房企银行贷款大幅增加，这意味着银行贷款集中在头部公司。
另一方面，银保监会也对银行房地产相关贷款设定了40%的上限，这也收紧了融资供给。
过去备受开发商青睐的信托，今年受到了严厉的监管，出现了1.92%的小幅上涨。曾经，50强开发商表示愿意以15%的年利率融资，但由于监管趋严，这笔钱在信托渠道不太好找。
公司债也出现了小幅下跌，这和证监会的审批有关，也代表了对房地产行业融资的收紧态度。
总的来说，债务融资在收紧，而相应的股权融资在加强。
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股权融资飙升？同比上涨162.79%。
其实2020年的暴涨是股权融资，这是可以理解的。毕竟企业融资主要分为股权融资和债权融资。
与债券融资相比，股权融资的优势在于获得的资金不需要还本付息，但新股东会像老股东一样分享企业的利润和成长，这是以空间换时间。
同策研究院数据显示，2020年，40家典型房企股权融资170923亿元，同比上涨162.79%。
股权融资一般有四种模式:股权质押、股权转让、增资扩股、私募股权融资。长期以来，开发商最喜欢的就是股权质押，a股房企大多都有股权质押，这是一种相对便宜快捷的融资方式。股权转让也是部分房企的融资主力，如华夏幸福(600340，股吧)、阳光城(000671，股吧)。由于房地产行业的限制，增资扩股很少见。
私募融资因为难觅踪迹无法考证，但传闻有很多开发商在用，但需要邀请才能进入，极其封闭。
债务融资受限后，股权融资开始飙升，从2020年下半年开始的分拆上市异常火爆。房地产公司拆分房产上市，也会增加一笔资金，补充现有资金。一些分析师表示，如果目前的情况不变，开发商将继续分拆其他板块上市。典型代表是恒大将汽车、地产、足球分拆上市，以减轻财务负担。未来多元化房企分拆上市是大势所趋。
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偿债高峰已达“万亿元”大关。
根据RealData的数据，2021年，房地产企业的债务规模将达到12448亿元，这是一个历史性的突破。据克而瑞不完全统计，95家房企2021年到期债券722235438+0亿元，同比增长22.45%，而国内到期债券同比增长5.77%至4188.89亿元，国外到期债券同比增长56.52%至3034.92亿元。
综合来看，百强房企占据了绝大部分融资额度，过去几年频繁的海外发债迎来了兑付高峰。
2015以来，房企开启高周转常态化，开始密集发行公司债。公司债券发行期限一般为3-5年，偿债期限为2020年起2021年。
另一方面，2016年底境内债券发行受限后，房地产企业开始大规模海外发债，发债期限2-5年是主力，因此从2020年开始也是海外偿债高峰。
柯睿的报告指出，随着近年来上市房企的增多以及借新还旧压力的不断加大，2018-2020年95家房企发债再上新台阶，发债规模在7000亿元以上，比2015年发债潮多出近3000亿元，未来偿债高峰仍将持续。
整体来看，房企偿债和经营压力较大，未来可能会诞生更多的债券违约。
如何面对还债高峰？部分公司选择继续大规模融资，资金越来越向头部房企集中。中国恒大、中南建设(000961，股吧)、金科股份(000656，股吧)、华夏幸福、万科融资规模超过500亿元。五家公司中，除万科和金科外，三条红线都是成功的。特别是华夏幸福的财务问题引发了债券市场的动荡，万科和金科也在踩两条线，不容乐观。
目前借新还旧是主旋律，头部公司尤其是高负债公司对债务融资的需求更加强烈。
资料来源:通策研究院
同策研究院数据也显示，流入房地产行业的资金集中在头部，五大房企融资超过3700亿元。从企业融资利率来看，融资能力强、利率低的房企性质基本都是国企或者央企。
上帝关了一扇门，也会打开一扇窗。现在股权融资的窗口期已经到了，但这会稀释地产大佬手中的股权。如何权衡利弊，是开发者有史以来最艰难的选择。