昔日“深圳地王”的身影淡出中州控股时经历了什么？

秦佳丽/来自北京

中州控股似乎并没有走出困境。

在8月21日披露的半年报中，中州控股显示“增收不增利”，上半年营业收入35，654.38+06万元，同比增长近50%；归属于上市公司股东的净利润654.38+0.55亿元，下降20%。

自2015年销售规模突破100亿元以来，中州控股一直徘徊在100亿元的门槛上。继2019年15521亿元的销售纪录后，公司将2020年销售目标下调至1.3亿元。上半年中州控股销售金额601亿元，完成全年目标45%。

1993年，查普曼黄光淼创办房地产开发企业中州集团，2013年，通过控股深圳SASAC房地产上市平台，实现a股曲线上市。至此，中州控股是中州集团唯一的房地产上市平台，黄光苗及其一致行动人持有中州控股总股本的52.8+0%。

目前，这家老牌深圳房企正面临着主营业务开发建设停滞的问题。亮点时刻，中州控股曾通过股权收购获得深圳黄金台、宝城26区等核心地块，被称为“深圳拿地之王”。过去几年，上述项目因“土地闲置”问题饱受争议，公司项目建设整体进展缓慢。截至6月30日，中州控股存货为3365438+3700万元，占总资产的71.14%；存货跌价准备7.97亿元。

“缺钱，又缺乏项目的开发条件，中州控股这几年销售节奏很慢。如果其发展规模继续减少，未来发展道路确实存在较大的不确定性。”有业内人士对此评论道。

增加收入不会增加利润

在最新的半年报中，这家老牌房企依然表现出自己的特色。作为集团的发源地，粤港澳大湾区目前占中州控股全国可售价值的80%。

此外，从早年单纯的房地产开发，到如今酒店管理、物业管理、资产管理、股权投资等业务的全覆盖，中州控股在一些“副业”上表现出色。其半年报称，2020年上半年，公司资产板块营业收入6.2亿元，提供避风港；商业、写字楼可出租物业面积约24.6万平方米，平均出租率88%。由于销售款项、被处置股份对价和融资净额的增加，公司经营活动、投资活动和融资活动产生的现金流量净额相继转正。

然而种种亮点并不能掩盖中州控股业绩的亏损。2020年上半年，公司营业收入35，654.38+06万元，同比增长4，765，438+06%；归属于上市公司股东的净利润654.38+0.55亿元，同比下降23.654.38+0.7%。总体表现是收入增加并没有增加利润。

报告期内，中州控股房地产销售面积25.3万平方米，销售金额60.65438亿元，较上年同期下降2.4%。根据其2020年6543.8+033亿元的销售目标，上半年目标约为45%。

相比之前的表现，这个结果并不算太意外。2016年至2019年中州控股销售金额10585万元、14495438+000万元、13172万元、6548+055.500555686在众多房企实现千亿规模跨越的这几年里，这个老

目前公司面临的偿债压力仍然很大。截至6月30日，中州控股总资产465.8亿元，同比增长3.19%；现金及现金等价物余额为44亿元；负债总额383.9亿元，其中一年内到期的非流动负债4219亿元，一年内到期的长期借款29.23亿元，其他一年内的非流动负债1295亿元，短期负债可能无法用现金流覆盖。

事实上，近几年中州控股盈利能力有升有降，整体突破并不大。2015年至2019年，公司全年营业收入分别为50.48亿元、865438+16万元、86.5亿元、79.4亿元和72.13亿元。同比增长率分别为65.26%、60.78%、6.5%、-8.2%和-9.18%。归属于母公司股东的净利润依次为406，543.8+0万元、266，543.8+0万元、665，438+0.5万元、4.47亿元、7.87亿元；同比增长率分别为30.80%、-35.06%、136.19%、-27.41%和76.22%。

近几年2019是个特例，期间公司营收减少，但净利润增加。也是在这一年，中州控股陷入了“卖儿换血”的悖论——如果撇除出售中州控股香港子公司形成的9.53亿元处置收益，公司利润在2018之后连续两年持续下滑。扣除非经常性损益后，当年归母净利润为0.89亿元，同比下降76.3%。

2020年，中州控股似乎并没有完全退出“卖孩子”的舆论。6月，本集团全资子公司中州资本与深圳市达克斯科技有限公司达成股权转让协议，将其持有的深圳市建工集团有限公司19.9438+04%股权出售给对方，对价为2.4亿元。但中州控股表示，本次出售目的是聚焦主业，优化公司产权管理，不会影响损益。

库存“消化不良”

近年来规模一直停滞不前，中州控股正以蜗牛般的转型步伐示人，储备扩张建设保守。

2015至2019，中州控股新开工面积分别为660300平方米、594200平方米、1331800平方米、989000平方米。同比增长率分别为-11.42%、-10.01%、127.85%、-1.63%和-25.74%。

截至今年6月30日，中州控股24个重大开发项目中，21项目竣工面积0，15项目累计竣工面积0。据初步估算，中州控股有数百万平方米的土地储备处于“闲置”状态，大部分土地收购来自两年前。

新增土地储备方面，2015至2019，中州控股分别新增1470600平方米、207300平方米、987800平方米、244900平方米、136200平方米；容积率建筑面积分别为214.57万平方米、514.80万平方米、16.84平方米、38.56万平方米。

今年上半年，中州控股并未公开拿地。最近在今年8月拿下一幅地块，旗下子公司鲍莉地产以底价216万元拿下惠州一幅商住用地。综合来看，公司新增土储和新开工面积在2017左右达到峰值，近两年呈下降趋势。

不仅拿地放缓，中州控股降低“龟速”，也导致库存跌价。截至6月30日，中州控股存货为3365438+3700万元，占总资产的71.14%；目前存货跌价准备7.97亿元，涉及成都、惠州、无锡三地在建及竣工项目65，438+04。

58安居客房地产研究院分院院长张博表示:“减值准备是指部分库存本身在销售过程中会出现去化节奏慢、用户关注度低的情况，这与项目的位置、项目本身的产品、销售节奏都有一定的关系。如果其发展规模继续减少，发展步伐继续缓慢，未来的发展道路确实存在很大的不确定性。”

昔日“深圳地王”的身影渐渐淡出。

事实上，中州控股曾经当之无愧的“深圳地王”称号，但近年来，其在大本营的身影已经淡出。

中州控股一直擅长通过城市更新、企业收购、股权投资等形式获取土地权益。目前，其旗下的深圳黄金台地块、宝城26区等重量级项目均通过股权收购间接获得。2017年初，公司与同为“深圳系”的华南城启动大规模重组战略，拟收购华南城23.2%股权，部分原因是其在全国范围内拥有华南城4000多万平方米的土地储备。虽然由于资金来源和证券市场环境的变化，收购最终“流产”，但错失M&A良机的中州控股在当地拍卖市场加速补货。2017年新增土地储备98.78万平方米，是上年的4倍多。

但由于“碰上地运气不好”或“消化不良”，中州控股在深圳的闲置土地问题近两年备受关注。

目前公司在深圳的在建项目仅罗湖区的笋岗国际物流中心，预计投资94.65亿元，超过公司净资产总额。自2014开工以来，工程进度10%，因此质疑进度缓慢。

公司在深圳计划开发的项目包括黄金台地块和宝城26区两个项目。其中，宝城26区规划为商业办公项目。土地权益取得至今已有三年，仍处于拆迁补偿谈判签订阶段，开工时间和投资规模尚不确定；今年4月，中州控股斡旋近20年的黄金台项目终于“不翼而飞”，因闲置问题被政府收回。

据了解，黄金台项目位于龙华区深圳北站商业核心区，由华电地产、龙华公司、东宝公司于1991联合开发。2001中州控股通过收购华电地产间接获得了该项目的部分权益。但随后几年，黄金台项目一直陷入权属纠纷，华电地产和东宝公司为“垄断”黄金台项目权益而提起的几起诉讼均被驳回。今年3月，广东省高级人民法院作出终审判决，东宝公司享有该项目10%的利润分享权，这意味着中州控股通过华电地产拥有黄金台项目90%的权益。

在陷入权属纠纷的过程中，黄金台项目地块于2013被深圳市规划和国土资源委员会认定为闲置土地，并纳入开发计划。今年4月，中洲控股发布公告称，目前，黄金台项目约28.5万平方米土地已被深圳市规划和自然资源局龙华管理局收回。根据补偿方案，政府收回土地使用权后，将给予中州控股9万平方米预留土地。按容积率计算，中州控股在黄金台可持有的建筑面积约为45万平方米。

至此，剩下的黄金台地块可能已经成为中州控股在深市为数不多的可以施展拳脚的项目。中州控股在2020年半年报中表示，“黄金台项目位于龙华区深圳北站商业核心区，区位条件优越”，公司预计对其投资665438+4400万元，2020年6月开工，2024年5月竣工。

目前，除少数自持物业出租外，深圳项目已不在中州控股披露的重大项目销售名单中，成都、惠州、华东城市正成为公司主要收入来源。

“向上市平台注入资产”的承诺需要兑现。

事在人为，企业的发展轨迹最终会和实际控制人有关。

出生于广东汕头，十几岁就外出谋生创业，靠汽车配件发了第一笔财。1993移居香港，同年创立中州集团。和很多查普曼一样，黄光苗低调，积极进取，善于做生意。

房地产行业出现黄光淼和中州集团是在2000年以后。凭借与中信华南集团的各种合作，以及对市政工程、旧城改造的投资，逐渐成为深圳主流房企。

2013年，集团下属的中州地产从联泰手中接过深圳长城投资控股有限公司(以下简称“深圳长城”)的控股权，变更为“深圳中州投资控股有限公司”(以下简称“中州控股”)，从而实现了在a股曲线上市。深圳国资委深长城转型中州时代，成为中州集团主要融资平台。

登陆资本市场，给中州集团带来了新的商机。近年来，中州集团的版图已经从早期的粤港澳大湾区完成了全国布局。但Curve上市后，公司提出的同业竞争解决方案至今未兑现。在投资者互动平台上，如何避免同业竞争一直是中国投资者经常问的问题。

根据中州地产2013成功猎长城后的承诺，公司将在五年内提出同业竞争的解决方案，通过发行股份购买资产、现金购买及法律法规允许的其他方式向上市公司注入资产。

黄光淼还在2015承诺，中州控股将作为其房地产开发销售业务的唯一平台。3年内，本人将逐步将本人及本人控制的、目前持有的未开发土地使用权转让给其他企业，转让给中州控股或无关联的第三方。

节点已到，中州集团资产注入上市公司，计划等待兑现。虽然2065438+2008年5月，中州控股发布停牌公告，表示中州集团拟向上市公司注入多个项目，交易金额超过35亿元，但这一资产规划仅在近一个月就被终止，原因是“部分资产仍存在一定缺陷，包括部分土地储备项目超出合同期限未实质性开发，部分资产被抵押”。

据了解，这些资产包括深圳中洲大厦、逸翠园一期及二期商铺、中洲新天地等房地产项目、青岛及惠阳地区部分土储项目，以及深圳中洲商业管理有限公司99.50%股份、深圳朗逸物业管理有限公司72%股份、深圳中洲创富管理有限公司95%股份、深圳中洲科技创业投资有限公司95%股份，目前

事实上，经过中州控股多年的专业控制，黄光淼已经退居幕后。上市公司现任董事长为姚日波，中信地产出身。在a股上市后的一次年会上，黄光苗表示，自己建立上市公司的梦想实现了。但目前仍有很多资产压力等待解决。

在最新的半年报中，基金管理成为中州控股2020规划的关键词。据介绍，今年中州控股将销售回款作为全年的重中之重，加强预算管理，努力盘活监管资金，重视现金流管理。一方面，我们将继续拓宽融资渠道，探索新的融资模式，另一方面，我们将继续认真实施资金计划管理和成本管理。

从二级市场来看，中州控股是为数不多的股价低于每股净资产的上市房企。公司8月1收于9.43元/股，低于11.73元的每股净资产。要想重拾投资者信心，百亿大洲还是要打。