部分上市房企在“隐蔽角落”存在隐性债务
记者调查发现，部分上市房企高杠杆扩张的权益大幅增加，导致净负债率下降。这些看似“权益”的背后，疑似存在“明股实债”等财务手法。今年以来，在坚守“房住不炒”底线的背景下，受行业低迷、疫情影响等多重因素影响，部分房企偿付能力和现金流持续承压。
债务规模增长了两位数，但负债率保持稳定。
《经济参考报》记者发现，部分上市房企债务存在“隐藏的角落”。这些企业通过增加股本等财务手段，使负债率呈现出一种“假象”。
郑融地产2019年财务报告显示，截至2019年末，郑融地产负债总额为1381.59亿元，较2018年末增加11.692亿元。但公司2019年的净负债率为75.2%，与2018年的74%相比仅小幅上升了1.2个百分点。在负债总额和贷款规模不断增加的同时，公司的净负债率保持稳定。
郑融金融负责人表示，这与公司小股东权益的“爆发式”增长密不可分。公司2019财务报告显示，郑融地产少数股东权益的增加主要来自合并报表中权益相对较小的39家合营企业和联营企业开发的物业。郑融地产占其股权13%至35%，仅三个项目就占其股权近50%。
业内人士认为，“谁交易谁并表”的财务方法可能虚增了所有者权益，但实际上隐藏了负债。根据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益，部分房企通过增加分母来降低净负债率。
柯睿研究中心选取的50家典型上市房企数据显示，截至2019年末，50家典型上市房企有息负债总额为46942亿元，同比增长16.4%，86%的典型上市房企增长。
值得注意的是，虽然上市房企有息负债总额呈现“两位数”增长，但整体负债率稳定。据中国指数研究院统计，2019年沪深两市上市房企平均资产负债率同比下降0.2个百分点至68.8%，而内地香港上市房企平均资产负债率仅同比上升0.3个百分点至75.5%。
据柯睿研究中心统计，2065，438+09年上市房企总权益增加265，438+0.67%，高于附息债。业内人士指出，部分上市房企净负债率下降主要是由于权益规模大幅增加，高于有息负债的增幅。这种现象值得监管部门警惕。
“房企权益的上升，一方面来自于2019房企股权融资的上升；另一方面，随着房企之间的合作或并购越来越多，少数股东权益的规模和比例可能会被重复计算甚至虚报，导致权益虚增，净负债率下降。”一位房地产高管说。
永续债务成为避免债务萧条的“隐性杠杆”，推高了风险
今年以来，“房住不炒”仍是楼市调控的主基调，房地产融资环境并未放松。记者发现，在融资放松预期无望的背景下，部分上市房企涉嫌通过“明股实债”做低负债水平，以获得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道。
《经济参考报》记者注意到，不少央企背景的房企大幅增加了永续债的发行。数据显示，2019年房地产行业永续债发行规模约为470亿元，同比增长近30%。其中，前15房企中，招商蛇口、保利地产、华润置地永续债均大幅增长，分别达到6543.8+09亿元、6543.8+05.68亿元、654.38+000亿元，同比增长654.38+076.5438+0.43%、654.38%。
“如果将永续债计入债务，上市房企2019年的净负债率将大幅上升。但实际操作中，大部分房企都将其算作股权，所以超过一半的上市房企的净负债率实际上是上升的。”柯睿研究中心总经理林博说。
“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率，优化了财务报表，但实际上会对房企产生未来的偿债压力。”中国指数研究院常务副院长黄宇认为，随着大量债务到期，上市房企短期偿债压力将继续加大。
华泰证券研究报告指出，近年来，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一，体现在合资融资和“清股实债”融资。表外融资会让房企的债务隐藏起来，通过优化财务指标，误导相关部门高估房企的偿债能力。
易居沃顿PMBA房地产投融资集团课题组负责人、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代·冲浪未来”项目发布会上透露，销售规模在654.38+000亿元以下，尤其是500亿元以下的中小房企，净负债率较高，有的企业实际上已经达到200%，甚至300%。
“在房地产行业的上行阶段，负债率高一点没关系。用融资来促进业务发展是没有问题的。但从2018开始，行业进入平稳发展的“横盘”阶段，利润率呈下降趋势，年降幅约为1%。目前市场整体毛利率在25%左右，中小房企净利润率在7%到8%，部分小企业更差。在‘房住不炒’的调控基调下，中央不会放松房地产调控政策。在房地产市场调控持续从紧的情况下，高负债房企风险很大。”吴建斌说。
融资环境持续收紧，房企偿付能力面临较大考验。
记者采访发现，在融资渠道持续收紧、融资成本持续增加的市场环境下，房企迎来偿债高峰期，偿债压力陡增，资金链面临考验。
房企负债规模明显加快。据Wind统计，132家a股上市房企2019年总负债达948611亿元，较2018年的8226374万元上升13.28%。其中13家企业债务超过2000亿元，较2018家增加1家。万科和绿地控股的负债总额均超过1万亿元，万科达到14593.5万亿元，绿地10143.14亿元，保利地产也达到8036.86亿元，新城控股达到400175亿元。值得一提的是，在香港上市房企中，恒大和碧桂园也有超过万亿元的债务。恒大中国负债总额为184804亿元，碧桂园负债高达1688544亿元。
从负债率来看，有11家公司负债率超过85%。其中5家超过90%，分别是*ST松江负债率94.72%、滇城投负债率93.75%、商辂发展负债率91.62%、京投发展负债率91.05%、中南建设负债率90.77%。
净负债率方面，多达36家房企的净负债率超过100%。其中，*ST松江高达827%，云南城投732.48%，京投发展710.29%，泛海控股277.33%，泰禾集团248.33%。
在债务大幅攀升的同时，房企的融资成本也在增加。2019下半年以来，房企平均融资成本大幅上升。2020年，在融资监管持续收紧、偿债高峰到来的情况下，大部分上市房企开始有意控制负债，降低杠杆。
恒大董事局主席许家印在业绩会上表示，公司将在未来三年专注于减少负债。有息负债平均每年将下降6543.8+0500亿元，到2022年恒大负债总额将降至4000亿元以下。深证凯撒管理层也明确表示，2020年的目标是将负债率降至120%或以下。R&F地产联席董事长李思廉表示，今年该公司的负债率将下降65，438+05%。
由于多元化融资渠道收缩，房企融资成本呈现整体上升趋势。据柯睿研究中心统计，从2019年末50家典型上市房企融资成本来看，六成公司融资利率上升，平均成本同比上升0.33个百分点，至7.13%。“2065438+2009年，境内外融资有所收紧，融资成本普遍上升。同时，2015至2017发行的低成本公司债陆续到期，整体融资成本上升。”
易居企业集团CEO丁祖昱表示，今年以来，房地产融资规模较去年同期有所下降，房企融资压力持续加大。“银行和其他金融机构的房地产贷款额度和比例是有上限的。如果大幅削减海外债务，房企现金流将捉襟见肘。”
今年4月以来，各大房企海外融资基本停滞。来自科控股(Ke Holdings Inc .)的统计数据显示，前4个月，房企债券融资501亿元，同比下降10%，新增境外债务为零。受4月境外债券发行减少影响，6月5438+0至4月境外债券发行金额较去年同期减少13%，为近十年来第三低。虽然5、6月份有所恢复，但生命力已经受到了伤害。在此背景下，国内股权融资、永续债、资产证券化产品成为房企补充资金的重要来源。
丁祖昱表示，由于今年第三和第四季度是海外偿债高峰。境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产品占比有可能进一步提升。
更糟糕的是，下半年房企将迎来偿债高峰。“房地产行业不景气。为了降低风险，房企加杠杆的意愿普遍降低。”林博认为，今年应密切关注开发商的偿债能力和现金流，以避免房企突然“休克”。
泰禾，对于2020年到期的有息负债，公司偿付能力存在一定的流动性风险。近期，由于流动性有限，融资渠道变窄，惠誉连续两次下调泰禾集团评级。
穆迪将中国房地产行业前景调整为负面，因为新冠肺炎疫情的影响对房地产需求和库存水平造成压力，而海外融资环境尚不明朗。“疫情引发的市场震荡正在加剧投资者的避险情绪，导致海外融资渠道收窄，部分流动性和信用质量较弱的开发商面临较高的债务风险。”穆迪高级分析师何思贤说。
易居沃顿PMBA战略与组织变革研究组组长、珠江投资集团总裁王茜坦言，房企规模越来越大，利润越来越少。“房企现在不是为了盈利而存在，而是需要现金流来延续生命。这是房地产行业面临的一个难点。”