如何控制房地产开发中的金融风险？

中国工商银行建筑师；美国俄亥俄大学(OSU)博士徐刚。没有金融资本的支持，房地产开发几乎是不可能的。而房地产和房地产开发对金融资本来说是一个巨大的潜在市场。因此，如何认识和控制房地产开发中的金融风险已成为金融资本最关心的问题。国内金融机构经验不足，静态手段控制风险，将是中国房地产金融业发展的障碍。国内金融市场完全开放后，中国的金融机构将失去大部分房地产开发市场。建立专业的风险管理行业，在发展过程中进行金融资本化、专业化、动态化的风险管理，可能是国内金融机构的最佳解决方案。如何控制房地产开发过程中的金融风险？首先要认识到房地产开发过程中的阶段性资金需求和风险，包括:资金需求的时间函数、资金来源、可能存在的资金风险等等。根据项目开发进度的时间需求(即阶段性资金需求)，分阶段控制房地产开发过程中的各种风险，是控制整个项目开发财务风险的基本思路。房地产项目的开发过程分为四个主要阶段:项目启动、项目建设、项目竣工和项目移交。开发风险的阶段性控制随着国内房地产法律法规的不断完善，开发商能否获得土地开发权是项目启动阶段的关键，而获得开发权需要大量的资金支持。在我国金融体系尤其是房地产开发所涉及的金融体系尚不完善的情况下，开发商用不规范的方法甚至非法手段来解决房地产启动资金问题也就不足为奇了。客观地说，这些方法促进了中国房地产市场的发展和壮大。现阶段，除非有经验丰富的风险管理经理辅助，否则金融资本根本无法控制风险，只能祈祷开发商的运营能力。在有经验的专业投资顾问和管理公司的协助下，可以有效控制这一阶段的财务风险。开发项目进入建设期(取得五证)后，开发项目本身已逐渐形成可计量的资产。这部分资产是开发商在建设期筹集资金的主要保障。对于金融资本来说，这个烂尾工程的资产保护存在很大的潜在风险。因为金融机构缺乏变现这些资产的能力。控制建设阶段的财务风险，取决于对开发商开发能力和建设管理能力的判断。还有一种控制方法，就是聘请专业的投资管理咨询公司提供第三方风险管理。如何判断特定区域房地产市场的价值取向？开发项目能被市场吸收吗？只有项目完成销售了，才能体现出来。房地产市场的价值取向是整个国家宏观经济和区域经济的晴雨表。房地产从开始投资到投入使用需要一两年的时间，市场如何变化只有天知道。这一阶段的主要金融风险是市场风险，市场风险是一种不可知、不可预测的自然不规则性。虽然中国整个房地产市场仍然处于供不应求的状态。但是，在特定的地区和特定的价格位置，房地产的供应已经超过需求。尤其是没有经验的开发商产生的城市建筑垃圾，会给金融资本带来巨大的市场潜在风险。此外，国内开发商的起步主要借鉴香港的开发经验和模式。香港在法律法规和发展模式上比美国至少落后20年。而且具有特殊的地理环境、经济环境和市场特征。中国幅员辽阔，资源稀缺，土地资源的利用和房地产市场的特点更接近美国二战后的情况。我认为金融机构、房地产经济研究机构甚至大型房地产开发企业都应该认真研究房地产宏观走势与微观市场的关系，包括就业人口对房地产经济的影响、个人收入与住房需求的关系、特定群体住房需求发展路线图等市场问题。虽然没有人能预测市场的突然变化。但是，研究市场总比不研究好。控制市场风险的唯一方法是采取积极的态度，乞求上帝的帮助。这就是我们常说的房地产是一种“赌博游戏”。当开发人员将产品(建筑)移交给用户时，开发项目才算真正完成。事实上，金融资本并没有逃脱与房地产的联系，参与项目开发的金融资本将风险转移给了持有房地产物业(住房抵押贷款)的金融资本。虽然住房抵押贷款的金融风险不属于本文讨论的范围。然而，开发商的销售方式仍可能给金融资本制造陷阱。房地产转让阶段(香港:占用或入住)金融资本仍存在潜在风险。目前的市场只是没有完全反映出来。风险的来源是产品质量、设计风格和建筑格局与拍卖销售造成的“想象”的差距。在未来激烈的市场竞争中，交接阶段的退房现象会越来越多。如果不让开发商退房，显然是商业欺诈(除非是为购房者定制)。否则，越来越多的成熟消费者越来越有可能在入住阶段改变注意力。退房可能导致开发商无法偿还开发贷款。在美国，通常有一个“过桥贷款”来防止开发贷款到期。市场价值取向风险房地产的市场价值是区域经济的表现，或者说某一区域的房地产价值取决于宏观经济和区域经济的变化。比如某个地区的产业发展产生了大量的就业人口，这些就业人口又刺激了这个地区新的就业机会。区域产业带动区域内的服务业，经济结构发生变化，经济活动变得活跃。由于区域经济的变化，对居住和生活条件的要求提高了。因此，它决定了房地产的市场价值。如果这个地区的经济开始下滑，工业就会大量裁员，第三产业(因为服务对象的流失)也会倒闭。此时就业机会大幅下降，居民大量迁移到外地。这个地区的房地产价值会直线下降。90年代初美国休斯顿的石油工业衰退就是一个极好的案例。房地产是对土地资源(不可再生资源)的开发利用。其价值风险也取决于资源的有限性。也就是说，经济核心区周边可供房地产开发的土地越少，其土地资源价值越高。原因是这部分资源已经被充分开发，而有限的土地资源是不可再生的。控制市场风险需要对当地区域经济进行全面的调查数据和分析，对区域经济进行长期跟踪和市场调研，对当地需求进行调查研究。特别需要注意的是，房地产市场研究完全不同于其他消费品市场研究。大多数房地产市场研究机构采用通常的消费品市场研究理念和手段是错误的，不可能正确描述房地产的市场需求。正确的市场调研是从区域经济的调研开始，再加上对投资心理、财务状况、群体收入以及一个地方房地产资源的吸收率的调研，才能得到完整的市场需求分析。这里需要提到的是房地产的“金融陷阱”。前一阶段，很多开发商都采用了“投资物业”的促销方式。开发商实际上为金融资本和购房者设置了一个陷阱。这个陷阱来自于房地产价值的市场导向。没有风险承担能力的投资者，在遇到房屋租赁市场波动时，会无力偿还每月的房贷，导致金融机构出现大量不良贷款。购房者和金融资本一起落入开发商设下的“陷阱”。控制交易风险随着中国房地产法律法规的不断完善，我们可以规划设计十几种甚至几十种土地资源使用权和房地产所有权的交易方式。开发商可以利用各种权利交易来解决开发项目的资金需求。因此，控制交易风险是控制金融风险的重点。本文只介绍两种常见的交易方式。首先是出售财产的长期收益权。将未来物业资产的部分或全部预期收益权以贴现方式出售给投资者，以获取短期项目发展资金。转让长期收益权不存在赎回问题。转让合同结束时，投资者已全部收回资金本息。交易过程中考虑的主要风险有:1，租赁合同总金额；2.资产的安全性；3.交易的安全性；4.租赁合同的安全性；5.物业租金年增长比例为2-6%；6.承包企业的信誉；7.计算一次性转让的折扣率；8.根据折扣率确定折扣。这种交易方式是卖给有长期债务到期的机构投资者，比如保险公司。用益信托计划的安全性主要取决于承租方的信誉和经营情况。融资方式相当于租赁合同的贴现转售。第二种交易方式是出售开发项目权益。以开发项目为融资主体，开发商可以采取股权转让和回购的方式，在开发项目竣工并具备销售条件时，以固定收益率回购投资人持有的股权。发行股权信托计划需要控制以下风险:1，投资项目市场前景的可行性；2.合理的交易结构和投资回报保证；3.发展企业的能力和信心；4.要求详细披露开发项目；5.投资者需要锁定投资回报；6、需要有实力的大型企业担保；7.投资风险的正确评估和对策；8、投资管理企业的能力和信誉。股权类信托计划的发行不仅需要设计严谨的交易结构，还取决于投资者对具体投资项目是否有信心、投资欲望和风险控制能力。因此，项目的包装也是一个非常重要的环节和因素。风险管理的概念在这里非常重要。开发项目的财务策划房地产开发行业的核心是资金的运作。无论是营销手段的期房预售，还是金融信贷，都没有对外呼吁利用市场杠杆或金融杠杆来满足房地产开发的资金需求。但需要强调的是，市场或财务杠杆的形式、用途和相互组合，并不仅仅是简单的销售或贷款。而是要规划设计完整的资金链和具体的实施方案。为了开拓项目规划设计资金来源，控制资金流向，降低资金成本。a .规划设计资金来源本项目有几种资金来源(图1):财务规划是为上述开发项目设计、确认和建立金融工具。根据具体的项目进度，在不同阶段使用不同的金融工具，实现利润最大化，是财务规划的核心工作。根据不同的资金来源，设计不同的理财方案。b .设计交易结构财务规划的主要任务是规划和设计项目融资的结构，包括:利益分配原则、法律保障体系、利润和成本控制等。交易结构的合理性、科学性和可行性标志着项目资本运营的成功。交易的结果是使开发企业在开发项目的资金支持之外获得最大利益。例如，上述股权信托计划的主导思想是转让其财产资产的收益权，投资者将从财产租金收益中获得资本利得，并在合同到期时收回资金。收益权信托除了每年的财产租金收益外，还需要为赎回投资本金提供资产或信用担保。交易中的主要参与者由实心框线表示；投资项目用双实线表示；信托计划用双椭圆线表示；交易过程由带编号的实线表示；管理过程由编号的虚线表示。交易结构描述(作为提示单独设计):1。实线表示投资人对信托计划的投资和预期收益；2.信托投资公司作为受托人，负责设立和发行信托计划；3.开发公司将其物业资产作为信托资产，将产权委托、抵押给信托投资公司；4.信托投资公司委托投资管理公司管理运营委托资产，并保证其租金率；5.投资管理公司接管和管理其委托资产，并负责其日常管理、出租和出售；6.投资管理公司将其物业出租给潜在承租人，以物业资产租金保证投资人6%的年收益率；7.信托计划募集的资金投资于开发项目；资本投资的风险由投资管理公司监管；8.开发公司将以开发项目的收益担保信托计划的到期和本金的偿还；9.投资管理公司会用每年的租金收入来保证投资者的投资收益；10.投资管理公司受开发商和信托投资公司的委托，负责资产管理、信息披露和投资者关系管理。资产信托是一种更加灵活的资产抵押和管理方式。资产在抵押期间可以经营、处置和出售。资产信托期间，其经营销售活动不是由开发商承担，而是由投资管理人承担。这样既能保证房产的正常销售和经营，又能保证投资资金的安全和投资者的利益。c、在融资推介、路演、募资的同时，需要策划设计项目融资的推介、路演、投资认购活动，策划设计项目投资的风险管理流程，包括但不限于以下工作:策划设计投资路演的信息；投资项目的上市前规划；项目投资策划和包装；推荐战略投资者和机构投资者；组织投资简报会；组织项目投资新闻发布会；组织投资者招待晚会；组织项目投资研讨会。d .控制现金流和资金成本在财务规划中，需要规划和设计控制现金流和资金成本的手段等。这包括但不限于以下内容:现金流调度:根据项目开发的具体进度，设计资金需求计划并进行调度；规划设计财务规划:根据资金需求，安排资金来源，确定使用数量、日期和期限；设计金融工具:根据开发商自身条件和项目开发不同阶段形成的资产状况，选择和组合金融工具，形成对开发项目的有力支持和对资金成本的有效控制；以上内容涉及大量的金融和财务管理知识，在实际操作中会遇到大量的技术、法律和风险管理问题。不建议开发者自行操作。还是专业的理财公司或者理财顾问来做比较靠谱。e、风险控制开发项目财务顾问:金鑫置地接受开发商的委托，了解开发企业目前的财务状况，提出专业顾问建议；包括:1。开发企业融资现状评估；2.开发项目资本需求的规划和时间安排；3.制定项目资金的组合分配和成本预算方案；4.预测开发项目的整体资金流；5.合法的延期纳税和逃税计划；6.资金来源的可行性报告；7.其他必要的专业规划和咨询工作。与开发企业项目融资相关的所有专业财务咨询工作。运用市场化资本运作的成功与否，是直接影响房地产金融资本运作模式和市场化资本运作的重要问题。如何控制金融资本的风险？