如何做好房屋租赁管理
随着城市经济的多元化发展和企业产业结构的调整，企业纷纷外迁，投资创业和农民工不断涌入城市，使得房地产租赁市场需求巨大，导致房屋的功能性质发生了很大变化。过去单一居住和自用转向投资和管理。这些繁荣的背后，也给租赁市场带来了诸多问题，如房产租赁纠纷日益增多、私人租赁造成国家税收流失、乱租房的外来人口违法犯罪、非法中介企业恶意欺诈等，带来了诸多亟待解决的问题。
从房屋租赁管理者的角度，探讨了如何发挥房地产职能管理的优势，有效规范地从事房屋租赁管理、房产税征收、税收流失截留等方面的工作，提出了新形势下从事租赁管理的思路和发展方向。
一是以登记备案制度为主线，全面提升房屋租赁管理水平。
契约是基础。租赁是一种民事法律关系，出租人和承租人之间的民事关系主要由租赁合同确定。因此，在租赁中，出租人和承租人应当明确约定双方的权利和义务，并以文字的形式形成书面记录，成为双方应当遵守的租赁准则。《城市房地产管理法》第五十三条规定，出租人和承租人应当订立书面租赁合同，约定相应条款，并向房地产管理部门登记备案。合同是处理房屋租赁纠纷的重要依据。
2.记录应该放在第一位。登记备案是房屋租赁一切工作的前置工作。没有登记备案，一切都不可能。实行备案登记，也是出租屋进入房屋租赁市场的准入制度。绝不是简单的登记收费，而是对出租屋主体资格的审查，不符合法律政策的房屋不予登记。进入租赁市场的房屋信息录入和数据统计。实行房屋租赁备案是《城市房地产管理法》规定的一项重要内容。一方面，它的实施可以防止非法租赁，减少纠纷，促进社会稳定；另一方面也能有效防止国家税费流失。
3.内容要准确。在房屋租赁合同中，出租人和承租人应当对出租面积、租金标准、租金支付方式等进行详细约定，这是备案登记和征收房地产税的重要证据，因此要求在备案登记审核时特别注意查验识别。以前简单的双方报出租面积和租金是无效的。
租赁管理的真实性难以掌握真实情况。登记备案只是被动回应，流于形式。今年，市房屋租赁管理部门在登记制度上实施了全面改革，推出了房屋租赁登记备案书，由出租人和租赁管理部门双方共同填写，将原来的“合同备案”改为“出租房屋备案”，作为出租人办理出租房屋手续的唯一证明，杜绝了过去双方随意申报面积和租金的情况。租赁管理方可以很容易地提前控制区域内房屋租金和租金的变化。
4.范围要覆盖。目前，在我市出租管理过程中，实行出租房屋租赁备案已成为出租管理的核心环节。登记备案制度改革，变被动管理为主动管理。理论上要求完全覆盖辖区内所有住房存量市场和住房租赁市场。随着城市的不断拆迁，商品房的上市，居民对房屋性质和用途的改变，租赁市场一直在发生着细微的变化。因此，作为租赁管理者，需要掌握租赁市场的统计数据，有多少房子在租赁市场流通，对政府调整房地产市场政策起到重要的信息参考作用。
二是以房地产经营资源为平台，发挥房地产行业税收优势。
1.维护房地产良好形象，以优质服务促进税收征管。“衣食住行”缺一不可，其中住房是与人民群众最密切相关的基本生活资料。房地产管理部门是面向群众的政府。
做窗口，履行的相关行政职能不仅是管理，也是服务。“租”与“租”密切相关，有“租”就有“税”。税收也是国家财政的主要来源，具有明显的强制性特征。如何改变僵化的惯性面貌，以更优质的服务促进租房受益者自觉纳税，是新形势下值得房产部门认真思考的课题。近年来，房产部门坚持“以人为本，强化服务”，在产权登记、房产交易、旧城改造、修缮修缮、物业管理等方面做了大量工作，在群众中树立了良好形象。这些都是我们做好房产税征收的良好基础。租赁管理部门要做好合理引进税源、挖掘城市经济增长点、方便企业群众等工作，及时有效利用房产优势，提供准确周到的租赁房源信息。把税收法律制度的严肃性和必要的灵活性结合起来，使房地产税制更好地因地制宜。
2、开展房屋租赁普查，加大房屋租赁管理覆盖面。信息是决策的主要依据，也是做好房屋租赁的基础。新的租赁登记办法的核心是控制准确信息(出租房屋面积和租金的变化)。城市面貌日新月异，租房数据日新月异。这就要求我们不仅要简单的等人上门，还要依靠自己，依靠各方的力量和资源优势，对辖区内的出租屋进行细致的调查，获取相对静态的第一手数据。房屋实行出租许可制度，规定只有取得出租许可的人才能出租，这是违法的。鉴于目前很多房子都是私人出租，操作起来比较困难。
难，这就需要定期进行房屋租赁调查工作，做到有据可查，建立房屋档案。了解租赁市场的详细情况，以便对整个租赁市场实施有效的市场管理。我市房产部门开展代征税款工作已近十年。正是因为房产管理部门在房产交易、房屋权属登记、房屋拆迁等方面具有无可比拟的管理和信息资源优势。
3.建立住房租赁价格指导制度，合理引导市场。
租房市场属于市场经济的范畴，必须按照市场规律办事。虽然住房租赁市场的价格是放开的，但是租金价格会随行就市，双方根据市场情况自行决定。现在租赁中介机构鱼龙混杂，人员素质参差不齐，恶意欺诈双方的案例层出不穷。为了引导租赁市场健康有序发展，需要科学制定规范准确的租赁价格指导体系，住房租赁管理的责任也是义不容辞的。在充分市场调研的基础上，采用科学的计算方法，定期制定并公布不同地段、不同结构、不同用途房屋的阶段性租金。为了确定指导租金的法律地位，可以在《南京市房屋租赁管理办法》或实施细则中明确规定指导租金的公布和作用。同时，为使制定的指导租金更准确地反映市场价格水平，科学引导市场发展，建议在城市所有城区和郊区广泛采集不同地段、物业、结构、用途、类型、位置、朝向、楼层的租金价格信息，信息采集点位置相对固定，便于对当地租金价格进行跟踪、比较和分析。
晶格变化趋势，同时注意选点能量只能覆盖更大的范围。根据计算公式对采集的价格信息进行计算后，可制定本市住房租赁指导租金，每半年公布一次。
指导租金的公布对租赁市场具有现实意义。既给租赁双方提供了合理的价格参考，又为租赁部门收税，防止个别当事人为了逃避税费而私下约定更低的合同价格，也为司法机关裁判房屋租赁纠纷提供了依据。对于租赁纠纷中已经发生或者认定发生的各种房屋租赁关系，在租金水平无法确定或者当事人约定的租金不符合法律规定的情况下，司法机关可以依法通过指导租金计算进行裁决。
第三，建立不动产租赁管理协作机制，严堵税收流失“缺口”。
1.努力克服部门意识，树立“为国纳税，用税于民”的观念。
近年来，随着房地产市场异常活跃，租赁市场交易量猛增。我区房产租赁税从十年前的一年三四百万元飙升到去年的7000万元，今年有望突破8000万。全国各地的征收部门做法不一，但大部分都是受房产部门委托。完成房地产税的征收入库也成为房地产部门的主要经济指标任务。现行房产税是对房屋所有人或出租人征收的财产税，是目前地方政府征收的十三个主体税种之一，也是政府财政收入的重要来源。
我们认为，住房租赁管理不仅是对租赁的简单管理，也是对市场的管理，是一项复杂的社会工程。经营性房屋涉及工商登记和税务登记，居住房屋涉及承租人的户籍管理、计划生育管理、流动人口治安管理、街道社区、物业管理公司等。，并涉及政府和群众自治组织的诸多职能。仅仅做好房地产板块是不够的。虽然各个城区都有区域流动人口管理办公室，但由于侧重点不同，很难取得好的效果。建议以省市地方性法规的形式明确政府相关部门与房屋租赁的合作关系，各相关部门认真审查是否按规定持有房屋租赁部门发放的租赁登记证，严格按照租赁合同办理，不得超出批准的范围。同时，租赁管理部门在登记时还必须配合相关部门做好计划生育审核、暂住人口登记、社会治安管理等工作。为方便群众繁琐的“衙门流”，可实行兄弟城市已行之有效的“几证合一”的“一包式”管理登记。积极探索租赁管理与派出所“房户一体化”管理，租赁、派出所、物业管理公司合作“三位一体”管理模式。
2.各方应有效协调合作，打击逃税行为。
偷税漏税是违法犯罪行为，应该受到法律的制裁。现在房屋租赁的偷税方式有几种:①一些单位和个人以虚假的“联营”、“合同”等形式偷税。他们把自己的房子出租，变成别人的经营，用“联营”的形式，把租金变成“工资”或“联营”利润。有的单位还把承包合同当成承包合同，变相承包偷税漏税；有的业主利用税收征收与经济发展的相对滞后性，通过不签合同或故意制作假合同来达到偷逃税款的目的；(2)部分业主已取得工商营业执照，长期租用酒店客房作为固定办公或经营场所，俗称“正规包间”。将酒店开具的住宿发票作为租赁发票，以较低的税额偷税漏税；(3)“黑租”现象普遍，税收流失巨大。目前，我市外来人口急剧增加，租房需求很大。与过去相比，我市市民的住房有了很大改善。“一户多房”很常见。多余的房子和自购的房子作为投资，租金收入成为部分市民的主要收入来源。公众的纳税意识普遍淡漠，大部分出租房屋都没有登记备案，更谈不上照章纳税。私租成了最自由的生意，也成了巨额税收的“黑洞”。(4)随意出租，收税难。私房税源分散，租户来自四面八方，构成复杂。有的租赁当事人采取租金、现金支付的口头约定，隐性纳税行为隐秘；多以“亲戚借”、“朋友借”掩盖租赁关系；⑤非法租赁非常普遍。尤其是在郊区，这些房子都是私自搭建，通过加层的方式进行扩建。这些房子设施简单，租金便宜，在市场上供不应求。很难核实这些房子。随着拆迁的临近和租赁市场的暴力，巨大的利益趋势导致了违章建筑的蔓延。很多刑事案件多与“出租屋”有关，社会治安存在巨大隐患。
这些现象都直接导致了税收的流失和私房出租市场的爆炸，但私房出租税收并没有同比例增长。新形势下，各种类型的偷税漏税层出不穷。仅仅依靠房产部门查处是无力的，需要各方面的有效配合。一是大力宣传租房纳税的意识要广为人知，深入人心；二、实行房屋租赁许可证制度，比照办理营业执照，取得租赁许可证的房屋可以进入市场出租。第三，依托街道社区覆盖和警方巡查，严查非法出租和私租；四、部门各司其职，相互配合，税务不分你我，不分查处顺序。公安、工商、税务、劳动、计生、市容、街道社区等部门缺一不可，* * *和打击偷税漏税是一样的。五是改革税收征管现存的制度弊端和政策漏洞。简化手续，就近设立办公室，不拘形式，让税收征管更加亲民，让纳税人不用跑多远，足不出户，更好地为人民服务。
3.规范管理，严格执法，形成全面长效的良好局面，加强内部规范化管理，建立高效廉洁的税收征管队伍，是实现税收征管高质量成绩的重要基础。在租赁管理部内部，实行加强人员入职培训、轮岗竞聘、人员聘任合同制等各项软件管理措施。管理与服务并重，实现纳税人“零投诉”。在规范管理、方便群众的前提下，加大硬件投入，有专门的出租税收征管服务大厅，增设纳税人多媒体查询、信用卡缴费等设施，进一步完善服务功能。租赁管理部门隶属于房地产部门，多年来一直肩负着繁重的重点项目建设任务。要始终保证租赁税征管工作，做到人员不减少、机构合理、设施到位。
适当下放税务检查和执法权限。目前我市的房屋租赁税大部分是在各城区的房产征收点征收，但手段单一。对于不按规定纳税的租房者，只能停留在频繁上门、煞费苦心的简单方法上。万一恶意逃税，暴力抗税，他们只能束手无策。因此，必要的税收执法权是维护国家税法严肃性、震慑违法犯罪、查处偷税漏税的重要手段。
加强政策研究，适当降低住房租赁税率。我市实施的房屋租赁税率在全国仍处于较高水平，这也是部门出租房屋规避租赁监管的主要原因。通过扩大税基，适当降低税率，节约税源，确保国家税收不减少，维护住房租赁者利益。