电商时代餐饮拯救东莞商业地产？
现象1:地铁出口聚集餐饮行业。
一个显著的现象是，在有地铁出口的地方，原来的商业地产项目正在迅速向餐饮行业聚集区转型。连日来，记者走访了鸿福路地铁口周边的第一国际、西平出口的动漫城、厚街万达广场商圈(免费看房)。在餐饮业的快速布局下，其他行业纷纷让路。
在第一国际商圈鸿福路地铁出口、益丰路、鸿福东路、众多商铺商场所涉及的区域，商业地产的定位、招商、推广在地铁开通的预期下开始了又一轮全新的布局。
西平地铁出口一带，餐饮业发展迅速。其中，经营多年的西平动漫文化城已经名存实亡，取而代之的是一批大中型餐饮企业，整体形成餐饮一条街。
与动漫城仅一条东莞大道之隔的科技路的情况更为突出。在中心金域华府和新天地之间的路段，沿街300长的商铺，经过几年不成功的投资运营，如今呈现出餐饮企业纷纷开店的势头。在这个所谓的未来东莞总部基地的核心位置，形成了程楠的另一条餐饮街。
在厚街地铁出口处，以万达广场为龙头的区域再次显示出餐饮行业的扩张势头。万达广场负责招商的工作人员透露，目前电子商务发展迅速，传统百货业和日常生活销售都在下滑。只有体验式、互动式的服务业才是招商引资的重点行业。餐饮行业门槛低，不专业，所以成为很多开店做生意的创业者和个体户的首要考虑。
现象二:
大中型餐饮
进入商业综合体
作为闹市区客流量最大的地铁出口之一，鸿福路地铁口周边的商业地产正在经历有史以来最大的业态变革。最值得注意的是第一国际商圈。目前大型餐饮商家纷纷入驻，导致以商场、百货为主的商业综合体成为大中型餐饮聚集区。
位于首个国际时尚电器城，一半的面积变成了餐饮区。多达数千平方米，曾经的时尚电器城二楼已经倒闭，聚集了十余家大中型餐厅。为了方便地铁开通后的客流，第一国际物业管理公司在相邻的大楼中间修建了空中走廊，用廊桥将以前孤立的写字楼连接起来，为在几栋楼上班的白领提供了不下楼直接进入餐饮街的便利。
国际一路对面的宜丰路商圈，一直作为火炼社区居民的餐饮、休闲、街边小店。台湾大厦和电信大厦的建成，大大提升了这一地区的人流水平和消费能力，餐饮业的转型升级也随之而来。“原来他们主要是小餐饮店，又脏又乱，消费能力不高。这种情况导致门面租金低，目前这种情况正在改变。”逸枫都城市广场物业管理处人士分析，逸枫都城市广场沿街商铺的规模和大中型餐饮企业的比例都在增加。
现象三:动漫城变身店铺，再次走红。
餐饮业不仅仅是在蚕食传统的沿街商铺和综合体，整个商业地产行业的发展也在朝着这个方向发展。餐饮业正从原来的粗放经营、小而乱的局面向规模化、专业化、精细化、企业化转变。经过一番探索，一些三旧改造项目发现，餐饮业是未来商业地产的刚需。
位于程楠西平的动漫城，作为程楠区最早的动漫产业园和西平成功运营的第一个商业地产项目，正逐渐打造成一条餐饮街。
事实证明，餐饮业的发展需要动漫城这样的商业地产项目。比如大型餐饮企业横沥牛庄，因为需要很大的空间，加上沿街商铺租金昂贵难以承受，过去只能设在远离闹市区的城郊结合部。像动漫城这种价格相对低廉、停车方便、行业集中度高的定位，为大中型餐饮企业转型升级餐饮行业提供了条件。
随着一批大中型餐饮企业的入驻，动漫城等商业地产项目重新焕发生机。从当初的高空置率低租金到现在的火爆，只用了不到两年的时间。据悉，动漫城附近的商铺租金开始走俏。
专业人士:
商业地产的出路在于服务业。
不经意间，餐饮业作为最大的服务业，正在成为市中心商业地产的强大希望。专门从事商业地产招商代理和项目运营的聚龙地产相关负责人吴云表示，电商几乎垄断了日用品的贸易，这种趋势在未来还会持续和深化，导致商业地产的传统业务几乎没有未来。经济实力强的制造业转型需要寻找行业入口，其中有一部分对投资相对较少的现金流交易和餐饮业兴趣浓厚。以往餐饮业传统的小店经营模式将在这一轮市场变革中被清洗。东莞市餐饮行业协会的一位官员表示，今年该市新开的大型餐厅数量增加了30%左右，这是近年来罕见的现象。
与此同时，行业蓬勃发展的背后也有隐忧。“那么多大中型餐馆蜂拥而至，顾客不会增加。在竞争中，自然会有一些被淘汰，尤其是不懂餐饮的新进入者。”
对此，国际地产第一人黄文贵认为，早些年的综合商铺、写字楼、商场在互联网行业和电子商务的冲击下，已经陷入全面低迷。但餐饮行业在这一轮洗牌中强势崛起。目前只有体验式消费行业才能支撑小型商业地产，而餐饮行业是永恒的体验式消费。
(以上回答发布于2016-01-27。请以实际购房政策为准。)
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