房地产公司转让的增值税

问题A公司是江苏的一家房地产销售公司。假设某月从某房地产公司购买的房产全部售出，购买价款5000万元，销售价款8000万元，相关营业税及其他相关税费700万元，金融机构贷款利息300万元，其他期间费用500万元。土地增值税如何计算缴纳？答《中华人民共和国财政部国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》(财税字[1995]48号)第七条规定，新建房屋是指建成后未使用的房产。凡使用一定时间或达到一定磨损程度的房产，都属于旧房。服役时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)、地方税务局具体规定。因此，旧房的认定标准由各省(自治区、直辖市)财政厅(局)、地税局具体规定。《江苏省财政厅、江苏省地方税务局关于转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(苏财税〔2007〕45号)第四条规定，土地增值税中的旧房是指已建成并办理了产权证或取得购房发票的房屋，以及已建成并交付使用但未办理产权证的房屋。根据上述规定，甲公司从房地产公司购买的房产已取得购房发票，属于旧房，不属于新房。A公司出售该房产属于旧房出售。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列扣除项目具体为:...(4)旧房屋建筑物评估价格，是指旧房屋建筑物转让时，经政府批准的房地产评估机构评估的重置成本价乘以新的折现率后的价格。评估价格必须经当地税务机关确认。《中华人民共和国财政部国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》(财税字[1995]48号)第十条规定，旧房转让的扣除额如何确定:旧房转让，按照房屋建筑物的评估价格支付的土地使用权价款、按照国家统一规定支付的有关费用、在转让时缴纳的税费，扣除项目金额计算土地增值税未缴纳土地使用权出让金或不能提供已缴纳地价证明的，不得扣除已缴纳的土地使用权出让金。第十二条规定评估费在计算增值额时可以扣除:纳税人转让旧房屋、建筑物以计算纳税为目的对不动产进行评估的，其所支付的评估费可以在计算增值额时扣除，纳税人隐瞒不动产虚假交易价格，按照不动产评估价征收土地增值税所发生的评估费，在计算土地增值税时不得扣除。《中华人民共和国财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条规定，纳税人转让旧房、旧楼，不能取得评估价，但能提供购房发票的，由当地税务机关予以确认，《条例》第六条第(一)项、第(三)项规定的扣除项目金额，可以以发票所载金额为准。纳税人购房时缴纳的契税，能够提供契税完税证明的，允许作为“与转让不动产有关的税费”扣除，但不得作为加计5%的基数。转让旧房屋、建筑物的，地方税务机关可以按照《税收征收管理法》第三十五条的规定，在不评估价格、不提供购房发票的情况下，实行核定征收。《中华人民共和国国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国[2010]220号)第七条规定，《中华人民共和国财政部国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房屋、建筑物不能取得评估价，但可以提供房屋《条例》第六条第(一)项、第(三)项规定的扣除额，可以按照发票注明的金额计算，从购买年度起至转让年度止，每年加5%”。计算扣除项目时，“每年”从购货发票载明的日期起至销售发票开具之日止，每12个月计为一年；一年以上，不足12个月但超过6个月的，可视为一年。根据上述规定，转让旧房增值额的计算公式为:1。旧房评估价可以取得并经税务机关确认:增值额=销售收入-旧房评估价-土地价款-已缴纳的转让税费-旧房评估费用2。如无评估价，可提供购货发票并经税务机关确认:增值额=销售收入-发票所含金额(650。3.如果没有评估价格或发票，税务机关将核实征收。

法律客观性:

《中华人民共和国城市房产税暂行条例》第六条按照下列标准和税率征税:1。房产税按标准房价按年征税，税率为1%。二是房地产税按标准地价按年征收，税率为1.5%。3.标准房价和标准地价难以区分的城市，可暂按标准房价按年征税，税率为1.5%。4.在标准房屋地价难以取得的城市，可暂按年征收标准房屋租赁价格，税率为15%。