输血开发者太忙了。
在房地产融资收紧的背景下，虽然没能更早参与蛇口的招商，但平安对房地产的热爱无法自拔，换了个姿势——拆成零件。
昨晚，雅居乐宣布拿出7个国家项目让平安入股。表面上看，这是各项目公司层面的入股。总的来说，这实质上是一次重大的战略合作:
第一，雅居乐收取的初期保证金高达70.5亿元。即使这部分钱是股权交易，加上未来等额提供的股东贷款，整体资金量超过100亿元也是大概率事件。
对于销售规模在1000亿左右的雅居乐来说，平安一次性拿到100多亿，绝对可以称得上融资大户。
第二，这7个项目来自万宁、海南、清远、中山、惠州、扬州、江苏、郑州、河南、天津等全国城市，平安不拒绝。
第三，七个项目总面积高达654.38+0.7603万平方米，总建筑面积预计超过700万平方米，占雅居乐总土地储备近654.38+05%，其中两个项目让出了第一大股东的位置。
显然，这是雅居乐与单个出资人最大的一次合作。
1、
敏捷也很诚实，他们认为这个交易可以带来四个好处:
优化短期和长期资产组合；深化与平安的战略合作；增加2020年的现金流；有利于改善2021的财务状况。
诚实的背后当然是无奈，市场变化太快了。
2017年，雅居乐依然享受着高光时刻。借助当年海南“金蛋”清水湾项目17亿元的销售额，公司整体销售额逼近千亿元。
陈卓林非常高兴。高调出席25周年品牌发布会，时隔十余年再次接受媒体采访。不差钱，他甚至花了62亿元从摩根士丹利回购了清水湾30%的股份。
也是在那一年，敏捷做出了两个战略举措。一是多元化经营，环保、代建、园林、物业等业务全面发展。另一种是扩大规模，试图在全国复制海南的文化旅游市场模式。
本次交易的海南万宁山沁湾项目是当年从荣盛接手的，中山火炬项目也被收购；天津项目是复制文化旅游市场的标杆项目。
陈卓林没想到的是，市场形势与他的预测背道而驰。
海南全面限购，彻底锁住雅居乐的粮仓；文化旅游市场的全国复制不尽如人意；国家调控升级，部分地区房价下跌。
雅居乐错地销售增速大幅下降，高毛利回归正常，融资收紧。
2019年，雅居乐不得不再次转向永续美元债，当年融资97.53亿元，推动雅居乐整体永续债达到136亿元。
2020年，雅居乐没有继续发行永续债，但销售增长异常艰难，就像雅居乐急需摩根士丹利投资清水湾一样。
找到下一个金主。
2、
除了2016共同开发的旧金山项目，雅居乐与中国平安的项目合作始于2019。
一个是惠州雅居乐白鹭湖，平安出资近20亿收购34%股权；另一个是雅居乐从中信国安收购北海第一城，其将40%的股份转让给深盛骏。
7个项目成交前几个月，雅居乐与平安地产旗下深圳恒创联手拿下总价38.8亿元的中山。
深圳恒创，以及接手7个项目的深圳安创、桐乡安豪、深圳盛骏，都与平安地产有关。后者主要定位为平安集团内部从事资产管理和房地产投资的子公司。
形象地说，如果把保险资金比作弹药，平安地产就是递弹药的突击队，绕着监管部门对保险资金的投资限制，把资金送到地产商手里。
除了碧桂园、华夏幸福、金茂等超大型战略股通过中国平安人寿、平安资产管理等渠道直接实施外，其他保险资金大多通过平安不动产投资于不动产。
深圳安创、桐乡安豪、深圳盛骏中，平安地产仅占49%的股份，其余565，438+0%的股份由平安创客持有，平安创客是平安内部直接或间接投资房地产项目的平台。
平安地产最赚钱的业务是项目投资顾问，即平安地产受平安人寿、平安财险及平安集团其他子公司的委托，提供与房地产投资相关的咨询服务，并按固定费率收取费用。
2019年，平安地产“项目投资顾问”收入为1253万元，占公司总收入的56.99%。到2020年第一季度，这一比例已经上升到61.88%。
细分来看，2019年度项目投资顾问收入中，为深圳安创和桐乡安豪提供咨询服务的收入分别高达5.48亿元和2310万元。
一般来说，平安地产收取的费用是总投资的1%，也就是说，十几亿的收入，意味着至少有上千亿的资金投入到房地产中。
从“长期股权投资”和“债权投资”的财务报表也可以看出，平安的房地产业务蒸蒸日上。
其中，长期股权投资从2017年的81亿元增加到2020年前三季度的223.6亿元，债权投资从45亿元增加到16796亿元。
这两只基金超过400亿元和总投资金额数千亿元是有差距的，因为平安地产只占所有直投项目公司的49%或更少。
平安地产“指导”深圳安创、桐乡安豪、深圳盛骏，正在全国各地投资项目。
“三条红线”之下，地产商饥渴难耐，生意前所未有的好。
3、
入股华夏幸福后，平安集团一度被贴上“中国房地产市场最大投资者”的标签，舆论一时激烈。
眼看就要背高房价制造者的锅了，中国最大的民营企业再也坐不住了。
在2019年初的业绩发布会上，平安集团总经理任汇川很生气。“这种说法是完全错误的。”他大概回应了两点:
平安对不动产资产的投资远低于政策规定的比例，但平安的资金量比较大，而且看起来投资的总量比较大；
平安的不动产投资是纯财务投资和长期投资，不干预企业正常经营。保险资金投资不动产资产是国际行业惯例。
任汇川的话显然是闪烁其词，只说了一半事实。
根据银监会要求，保险资金投资不动产资产的比例不得超过30%。根据平安集团3万亿元保险资金投资组合，投资资金上限约为9000亿元。
前十一个月，中国房地产开发企业收到17万亿元。
这样看来，平安近万亿的资金绝对是决定性的，更何况平安的保险资金每年还在高速增长。
一年后任汇川离职，但平安配资需求依然旺盛，房地产“输血”的模式不会停止。
目前金融分业经营，平安实际上是国内唯一混业经营的金融机构。他们对房地产的敞口不仅来自保险资金，还来自平安银行、平安证券、平安基金等多家子公司。
房地产在中国也是一个特殊的行业，房地产资产泡沫的增长是不以人的意志为转移的。
中国特别和平，中国特别地产，注定是一场不能失败的惊人冒险。