这项政策带来了新的热情。百强房企中有近一半参与城市更新。
近年来，松阳县尝试保护传统村落和“抢救旧房”，先后投入近3亿元，100多处古村落和200多处旧房得到保护和修缮。此外，我们通过创新探索五种土地供应方式:征用+挂牌、购买+出让、收回+租赁、收储+挂牌、审批+修改。
近年来，我国城市化进程不断加快，城市发展的布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市发展日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下，房地产市场开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为未来城市发展的新增长极和房企布局的新出路。
政策加持带来新热情
随着城市化进程的不断推进，近年来房地产的销售规模不断扩大。与此同时，部分一线和热点二线城市土地供应日益稀缺，三旧改造、城市更新成为新的出路。
据住建部统计，全国约有1.7万个老旧小区，涉及居民4200多万人，建筑面积约40亿平方米。初步预计投资将高达4万亿，集中在以沪、京、广、深为首的一线城市和Xi、武汉、天津等二线城市。随着城市发展进入存量时代，产业发展面临新的需求，城市建设和房地产开发需要寻找新的空间。
7月24日，中央层面召开房地产工作座谈会，总结北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市房地产长效机制试点工作落实情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。其中提出，做好住房保障工作，因地制宜推进城市旧社区和棚户区改造，重点解决城市新市民和青年的住房问题。
业内分析，一方面，城市旧居住区改造的体量明显加大，未来将成为加速城市化的重要助推器；另一方面，今年是棚改的收官之年，部分城市的棚改仍有一定的成交量，短期内仍可能对当地市场形成支撑。
事实上，近两年来，三旧改造和城市更新的政策部署已经陆续推出。2065438+2009年7月，中共中央政治局会议提出“实施城市旧居住区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施等短板工程，加快信息网络等新型基础设施建设”。65438年2月，中央经济工作会议提出“要加大城市困难群众住房保障力度，加强城市更新和现有住房改造，搞好城市旧社区改造，大力发展租赁住房”。
2020年，财政部、住建部等部委已从各方面强调推进旧住宅区改造，包括:将城市旧住宅区改造纳入专项债券支持范围；鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造。
业内人士分析认为，未来城市更新领域相应的支持和保障政策将不断出台和完善，以支持民生保障的顺利开展，进一步拉动房地产领域的有效投资和消费。基于此，城市更新和三旧改造也将成为房地产行业发展的主要方向之一。
百强房企纷纷涉足城市更新。
在地方层面，城市化率较高的广州和深圳华南地区，在城市更新方面走在了全国前列。房地产公司也参与了策划和安排。以华南区域市场为例，碧桂园、中国恒大、凯撒、万科地产、华润置地、旭辉控股、中国奥园、龙光地产、吕晶中国等房企已率先布局。
韩毅智库的一位分析师认为，在中国商品房市场改革的20多年里，房地产行业发生了翻天覆地的变化。全国商品房销售金额达到16万亿元，龙头房企销售金额超过7000亿元。龙头房企未来三年实现万亿规模，未来30强房企行业集中度达到50%也是一定事件。
“房地产行业正逐渐从增量市场向存量市场过渡。这意味着新房增长的空间在缩小，到一定阶段后会逐渐过渡到下行状态并逐渐维持在一定水平。”该人士指出，“存量时代即将到来，房企蜂拥进入城市更新领域将成为新常态。”
根据柯睿房地产研究中心对100强房地产企业的调查，100强房地产企业中有47家涉足城市更新领域。随着增量房地产市场的天花板见顶，通过城市更新业务寻找新的业绩增长点已经成为大多数房地产企业的共识。
“根据企业年报和公开信息，梳理房企参与城市更新的情况可以看出，上市房企100强中，有近一半的房企涉足城市更新领域。”柯睿房地产研究中心研究员沈晓玲表示，如果以50强上市房企为中心，占比将达到61%。
在沈晓玲看来，房企加入城市更新的新轨道有很多原因。首先，一二线城市土地供应趋紧，通过旧区改造和再开发可以有效补充一二线城市的土地储备；其次，相对于竞争性的招拍挂拿地，参与城市更新可以以更低的地价获得土地，这意味着企业可以获得更高的利润率；最后，城市更新改造的对象往往是城中村和旧城区。这些项目一般都位于中心的核心区域。如果重建后进入市场，会有更好的市场预期。
韩毅也认为，旧房改造正成为房企的主战场。“不同阶段建成的存量房都面临着一定的改造需求，或外观需要翻新，或基础设施需要更新升级，或整体急需拆除重建，这为房地产行业的企业可持续发展提供了新的路径和方向。”
“周期长、成本高”成为新的挑战。
虽然百强房企中有近一半布局了城市更新业务，但由于入驻时间、资金投入、运营经验等因素，涉及的规模也有较大差异。根据企业披露的公开信息可以发现，房企参与城市更新的规模跨度巨大。大型工程涉及100多个项目，总建筑面积超过7000万平方米。小规模项目只参与1项目，不到100平米。
针对存量时代的城市更新领域，韩毅认为，项目运营将成为房地产企业的新挑战。尤其是在融资紧张、销售增长缓慢的行业环境下，参与城市更新项目并不明智。“如果说招拍挂、拿地是一个短期的玩法，那么城市更新就是一个中长期的操作，为企业更长远的发展做规划。相比招拍挂、拿地的快速周转模式，城市更新一般周期较长，占用资金量较大。”
对于参与企业来说，资金将成为最大的挑战。上述韩毅智库分析师指出，“如果没有足够的资金，企业可能很难挺过城市更新项目的长周期。一般情况下，除了一些产权清晰、周期相对较短的老厂，旧村改造、旧城改造的周期普遍较长，十年一个周期的并不少见。”
此外，城市更新与招拍挂、土地建设的销售模式有明显的区别。以旧村改造为例，项目周期需要与村集体或政府平台公司签约，争取村民同意完成拆迁补偿。拆迁完成后，进行土地准备，然后办理土地证，最后进入正常开发销售阶段。
“最大的难点在于拆迁补偿阶段，与村民谈判成为考验企业的最大难点之一。”该人士指出，各城市的城市更新政策存在一定差异，一般需要争取100%或90%以上的主体同意，才能进行项目的拆迁。部分旧村项目仍存在产权不清晰的问题，这将增加企业城市更新项目运营的风险。
“不仅如此，目前各城市的城市更新政策也在不断更新，一些城市对企业的要求也在不断提高。比如他们必须有整村改造的经验，这也在一定程度上提高了企业的准入门槛。”该人士指出。
克而瑞对北京、上海等一线城市的城市更新项目调研发现，由于政策利好、市场相对开放，近30家上市房企在这些城市布局了城市更新项目。但在企业参与方面，地方国企占绝对优势。一方面，这些企业一般承接政府资源较好，在项目获取、土地获取方面议价能力较强，往往由政府直接授权；另一方面，地方国企在融资成本和渠道上更加突出，能够抵御资金压力。
韩毅指出，城市更新已经成为规划存量时代新篇章的新方向，也是抵御行业见顶风险的利器，但并不是所有企业都能做出成绩。尤其是对于一些中小企业来说，不宜把过多的精力放在城市更新领域。“当务之急是将资源投入到可以更快实现的项目中，追求一定的规模目标，聚集资源，降低融资难度，为长期可持续发展积蓄力量。”